Кадастровая оценка городских земель представляет собой определенный комплекс работ, который включает следующие этапы:

1. Сбор и анализ исходной рыночной информации. Определение полноты, достоверности и непротиворечивости рыночной статистики по территории города в целом и по отдельным его районам, функциональным зонам и кадастровым кварталам. Определение закономерностей изменения уровня рыночных цен на земельные участки на основе массовой статистики.

Основными источниками информации о рыночных ценах на землю являются:

- сделки купли-продажи по застроенным и незастроенным земельным участкам;

- ставки арендной платы за земельный участок и аренду нежилых помещений;

- результаты аукционных торгов по земельным участкам;

- цены предложений и спроса на земельные участки, дома и квартиры по публикациям в средствах массовой информации и справочных изданиях.

Кроме источников прямой информации о стоимости земельных участков анализируется также косвенная информация: цены на квартиры, дома, нежилые помещения.

Основными задачами, которые решаются на данном этапе работ, являются:

- определение абсолютных значений стоимости земли в расчете на 1 м² площади участка в каком-либо районе города (поселка);

- определение реального диапазона изменения стоимости земли в пределах городских (поселковых) границ;

- определение показателей стоимости земли по максимальному количеству районов (оценочных зон, кадастровых кварталов) города;

- определение стоимости земель различного целевого назначения.

2. Сбор и анализ исходной информации для факторного анализа. Расчет коэффициентов относительной ценности городских земель производится на основе факторного анализа (в баллах - оценочное зонирование территории города). Оценка территории города (поселка) методами факторного анализа проводится для земель разного функционального использования:

- земель жилой застройки (объекты жилищной сферы, включая много- и малоэтажные жилые дома, дачное строительство, индивидуальные и кооперативные гаражи и стоянки);

- земель промышленной застройки (объекты производственного назначения);

- земель коммерческих структур (объекты обслуживания населения с преимущественно коммерческими видами деятельности).

Структура факторов, влияющих на ценообразование рыночной стоимости земли, зависят от величины города (поселка), уровня его социально-технического развития и разного целевого назначения земель. Так, например, для оценки городских территорий, предназначенных и используемых под объекты жилищной сферы, анализируются следующие факторы:

- транспортное обслуживание территории, доступность к центру города и другим центрам массового тяготения населения;

- уровень развития сферы социально-бытового обслуживания населения;

- уровень развития инженерных систем, сооружений и коммуникаций;

- экологическое состояние и микроклиматические условия территории;

- историко-архитектурная значимость застройки;

- ландшафтная ценность территории;

- инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Вес каждого из оценочных факторов определяется экспертным путем с учетом его значимости и целей оценочного зонирования. Для визуализации полученных данных на картографическом материале разбивка территории города по различным факторам от выбранных центров тяготения меняется в диапазоне от 50 до 2000 м исходя из специфики условий города.

3. Согласование результатов факторного анализа с результатами анализа рыночной статистики. При этом возможна корректировка границ оценочных зон и коэффициентов относительной ценности территории с учетом рыночной информации.

Выбор границ оценочных зон производится с учетом следующих требований:

- однородности территориального зонирования, т.е. оценочные зоны должны располагаться либо внутри ранговых зон, либо на территории двух соседних по качеству ранговых зон;

- представительности рыночных данных (локальные концентрации плотности данных по рынку должны располагаться равномерно внутри оценочных зон. Возможно существование зон с большой или малой концентрацией рыночной статистики, но зоны, у которых одна часть обладает высокой плотностью концентрации данных, а другая – низкой, подлежат делению;

- однородности функционального назначения, т.е. различные категории городских земель (центр и подцентры города, исторические районы, жилые районы, промышленные районы, рекреационные объекты и т.д.), должны относиться к разным оценочным зонам;

- упорядоченности границ – границы оценочных зон должны совпадать с границами улиц, кадастровых или городских кварталов и другими естественными рубежами городской (поселковой) территории;

- представительности – вся территория города (поселка) должна быть охвачена оценочными зонами.

4. Формирование данных по земельным участкам и проведение оценки кадастровой стоимости земельных участков с учетом местоположения.

Значительная протяженность оценочных зон, куда могут входить несколько кадастровых (городских) кварталов, не позволяет реально оценить тот или иной земельный участок в кадастровом квартале, поэтому оценка кадастровой стоимости земельных участков основывается на индивидуальных характеристиках оцениваемого участка. Характеристики земельного участка принимаются по материалам земельного кадастра, данным регистрации и инвентаризации земельных участков, а также других планово-картографических материалов.

Для каждого земельного участка, попадающего в выделенную и административно утвержденную оценочную зону, принимается зональная или квартальная стоимость земли, которая преобразуется в кадастровую оценку путем применения поправочных коэффициентов, который определяется экспертно-расчетным путем.