В мировой практике фискальный (или налоговый) кадастр – информационная система, служащая основой для исчисления налога на земельные участки.

В российской практике фискальный кадастр – регистрационная или кадастровая система, обслуживающая государственную систему налогообложения земли и недвижимости. Фискальный (налоговый) кадастр приписывает участкам номера, именуемые парцеллярными, и часто содержит парцеллярные карты, то есть карты участков. В фискальном кадастре единицы недвижимости идентифицируются кадастровым парцеллярным номером. Современный фискальный кадастр содержит:

- идентификацию;

- адрес и имя владельца;

- описание земли (площадь, качество);

- описание зданий (площадь, возраст, сооружения, материалы);

- тип собственности;

- рыночную информацию (цены продаж, ренты);

- оценку рыночной стоимости;

- налог.

Первостепенная задача фискального кадастра состоит в выявлении и обозначении (идентифицировании) каждой единицы недвижимости, представляющей собой объект налогообложения. Такой единицей может быть все то, на что может быть начислен налог на недвижимость, а именно:

- земельный участок;

- земля с жилым домом или иными постройками;

- часть дома (в т.ч. квартира).

Для обозначения такой единицы в зарубежных фискальных кадастрах чаще всего используется термин «парцелла». Каждый объект относится к особой классификации, разрабатываемой специально для целей налогообложения. Затем рассчитывается оценочная рыночная стоимость каждого из них, величина которой служит основой для исчисления соответствующего налога. Определяются лица, ответственные за уплату налога на имущество, ими чаще всего, но не всегда, являются собственники. Налоговое законодательство некоторых стран возлагает обязанность выплачивать этот налог тех, кто фактически пользуется недвижимостью или арендует ее.

Однако в большинстве развитых стран уплата налога на землю и прочую недвижимость возложена, в основном, на собственников. В связи с этим важное значение приобретает связь фискального кадастра с системой регистрации прав на недвижимость и юридическим кадастром, если таковой имеется, которые содержат информацию о том, кому именно каждый конкретный участок земли или объект недвижимости принадлежит и где именно этот собственник проживает.

Для осуществления своей прямой функции фискальный кадастр должен содержать разностороннюю информацию, как о самом объекте, так и о внешних факторах, влияющих на стоимость недвижимости.

Данные о земельном участке включают:

- топографические условия;

- характер почв;

- состояние и назначение возведенных на земельном участке построек;

- множество других сведений.

К внешним факторам относятся:

- местоположение участка;

- транспортная доступность;

- наличие и качество сети услуг и т.п.

Являясь инструментом налогообложения недвижимости, фискальный кадастр может служить информационной базой для исчисления ряда других налогов. Так, например, в Дании действует совокупный имущественный налог («налог на богатство»), исчисляемый на стоимость всего имущества физического лица, включая стоимость недвижимого и определенного вида движимого имущества (предметов длительного пользования, ценных бумаг, депозитов в банках). Налог взимается в тех случаях, когда общая стоимость оцениваемого имущества превышает определенную величину.

Содержащаяся в фискальном кадастре информация имеет также большое значение при определении суммы компенсации при отчуждении недвижимого имущества для общественных нужд.

Ведение фискального кадастра предусматривает выполнение ряда операций, по каждой из которых осуществляется сбор соответствующих данных:

- выявление и картографирование всех земельных участков и находящихся на этих участках объектов прочей недвижимости, подлежащих налогообложению;

- составление и ведение актуальной постоянно обновляемой карты, на которой представлены все имеющиеся единицы недвижимости, идентифицируемые уникальным номером, к которым осуществляется привязка всей информации, характеризующей эти объекты. Наличие таких карт служит гарантией того, что все облагаемые налогом земельные участки и единицы прочей недвижимости выявлены и ни на один из них не начислен налог дважды. Содержащиеся на карте данные, такие как местоположение участка, его размер, конфигурация, могут быть использованы при определении оценочной стоимости;

- отнесение каждой единицы недвижимого имущества к определенной классификации, разрабатываемой с учетом таких характеристик, как вид использования, размер, тип здания, его состояние и т.п.;

- сбор и обработка данных о рынке недвижимости, в том числе сведений о ценах продаж тех или иных видов недвижимости, размерах арендной платы, стоимости содержания зданий и других характеристик с отметкой о времени, которому эти данные соответствуют;

- определение стоимости каждого участка и объекта прочей недвижимости;

- выявление лица или лиц, которые несут ответственность за уплату налога на недвижимость. Важное значение имеет также определение юридического собственника имущества, если обязанность выплачивать налог возложена не на него, например, в случае принудительной продажи недвижимости из-за неуплаты налога;

- подготовка списков плательщиков налога;

- выписка счетов и уведомление конкретных налогоплательщиков о величине оценочной стоимости их недвижимого имущества и размерах налогов;

- сбор налога в том случае, если законодательством страны эта функция возложена на службу фискального кадастра, а не на специальный налоговый орган;

- работа с жалобами по поводу несогласия отдельных налогоплательщиков с определенной службой фискального кадастра оценочной стоимостью имущества.

Информация, необходимая для формирования базы данных фискального кадастра, может быть получена разными способами, в том числе и путем прямого обследования земельных участков и прочей находящейся на ней недвижимости, а также косвенным образом из других ведомств и служб.

Общие положения оценки городских земель

Оценка земельных участков в городах характеризует стоимость отдельного земельного участка в общей системе оценочного зонирования территории города с учетом:

- рыночной стоимости земли;

- качественно-количественных характеристик земельного участка.

Исходными данными для ценового зонирования, определения качественно-количественных характеристик и расчета показателей базовой стоимости земли служат:

- материалы функционального и кадастрового зонирования;

- генеральные планы развития территории;

- данные по сделкам купли-продажи и аренды земельных участков, квартир, домов и нежилых помещений, гаражей;

- данные о доходности производственных и коммерческих предприятий;

- земельная рента сельскохозяйственных предприятий и т.д.

Помимо перечисленных данных, используются также расчетные параметры, такие как:

- коэффициент застройки территории населенных пунктов;

- инженерно-строительные характеристики грунтов;

- амортизация основных фондов;

- коэффициент ликвидности объектов недвижимости;

- структура капитала промышленных предприятий;

- коэффициент капитализации.

Расчет показателей базовой стоимости земли по типичным земельным участкам по ценовым зонам базируется на рыночной информации. При ограниченных и противоречивых данных о сделках с землей и иными видами недвижимости, а также по землям, не включенным в рыночный оборот, базовые показатели стоимости земли определяются на основе принятых в мировой практике принципов и методов оценки рыночной стоимости (методы сопоставимых продаж, затратный, доходный) с учетом специфики российского земельного рынка.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается на основе удельных показателей базовой стоимости земли по ценовым зонам и подзонам и кадастровых характеристик земельного участка:

- площади;

- местоположения;

- топографии;

- гидрологии;

- благоустройства участка;

- других ценообразуюших факторов и характеристик.