Введение. Стр.4 - 8
2. ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.9 -11
Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.
Логика исследования рынка недвижимости. Стр.11-16
Мониторинговое исследование рынка недвижимости.
Субъекты мониторинга.
Задача мониторинга. Стр.16-19
Принципы формирования информационных массивов.
Содержание анализа. Стр.19-22
Риски инвестиций и статистика рынков
недвижимости. Стр.23-25
Ставка дисконтирования при решении задач оценки
недвижимости. Стр.25-32
Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга. Стр.32-33
9. ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.34-35
Три метода оценки рыночной стоимости
недвижимости. Стр.35-38
Практическое применение метода
сравнительных продаж. Стр.39-51
Влияние факторов окружающей среды
на стоимость. Стр.51-52
13. 2.5. Требования к оформлению результатов оценки. Стр.52-55
Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения. Стр.55-57
15. ГЛАВА 3. РЫНОК ЖИЛЬЯ В ПЕТЕРБУРГЕ.
Мониторинг. Стр.58-59
Квартирные сегменты. Стр.60-63
Новое строительство. Стр.63-66
Средняя цена по району. Стр.66-69
ПРИЛОЖЕНИЯ. Стр.70-74
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Стр.75-78
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. Стр.79-81
Введение.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России
связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.
Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времён Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено чёткое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство - на 40%. В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средние рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз (к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз.
Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех городов основной закономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике : рост цен (в долларовом выражении) от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их стабилизации на некотором естественном для данного города «мировом» уровне. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.
В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жильё был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.
Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц, приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счёт государства, так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новых объектов становится всё больше (в 1997 году - 35%). Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личной собственности граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в Санкт-Петербурге - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в среднем по России 50-55%.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно - строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.
Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.
Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.
Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.
Государство, например, должно эффективно использовать принадлежащую ему недвижимость, полезные ископаемые, средства государственного бюджета, патенты, квалификацию рабочих и служащих государственных учреждений и предприятий.
В различных разделах экономики понятие «инвестиция» имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под инвестицией понимается не потреблённая в текущем периоде часть валового внутреннего продукта, за счёт которой обеспечивается прирост капитала. В микроэкономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала.
В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общая макроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте.
Высокий потенциальный спрос на жильё обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в Санкт-Петербурге в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом спрос был всё ещё выше предложения. Круг покупателей расширялся за счёт увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Санкт-Петербурге отмечалось в конце 1994 года.
Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но её влияние было перекрыто тем, что рынок жилья во всё большем числе городов выходил на стадию стабилизации : если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причём стабильность эта была «стабильностью морга» (рынок в этих городах ещё отсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которых жилищный рынок вышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жильё прекратили свой рост; предложение в основном больше спроса, но их соотношение меняется мало; активность рынка (объём сделок) практически стабильна. К концу 1998 года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов. Разразившийся в августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть сделанные ранее прогнозы.
Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и стороны российских партнёров.
Предмету настоящей работы наиболее соответствует следующее определение инвестиции :
Инвестиции – это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.
Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их использования.
При этом процедуру сопоставления в общеэкономической практике принято называть анализом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.
Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следующие задачи :
- выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами ;
- выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтернативных ;
- выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции.
В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.
Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений на практике играет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов.
При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применением соответствующих методов и подходов.
Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта инвестиции на :
- инвестиции в финансовые активы ;
- инвестиции в реальные активы ;
- инвестиции в нематериальные активы.
Под финансовыми активами понимаются ценные бумаги, под реальными активами – физические объекты со сроком службы более одного года, а под нематериальными активами – патенты, торговые марки и т.п.
Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенности анализа и оценка недвижимости являются основной темой настоящей работы.
Глава 1.
Субъекты мониторинга.
В странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатам рассматриваются как важнейший и, по сути, ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение характеристик рынка недвижимости к характеристикам совершенного рынка. Такая постановка вопроса хоть в какой-то степени обосновывает применение закономерностей совершенного рынка.
В силу понятных причин достичь на рынке недвижимости такой же полноты, доступности и оперативности информационного обеспечения, как на фондовом рынке, в принципе невозможно. Тем не менее, сложившаяся информационная инфраструктура позволяет всем участникам рынка недвижимости иметь представление об общих тенденциях на национальных, региональных и городских уровнях. Основу сложившейся информационной инфраструктуры составляют либо коммерческие компании, для которых информационно-аналитический бизнес является основным, либо специализированные информационно-аналитические подразделения крупных, как правило, транснациональных компаний, работающих на рынке недвижимости. Особняком стоят информационные службы профессиональных сообществ, которые на первый взгляд не являются коммерческими. Однако, учитывая мощное финансирование со стороны членов своей организации, они, по сути, также являются коммерческими, хотя и не всегда прибыльными. Другими словами аналитика - это удел профессионалов, а вести мониторинг собственными силами, постоянно расходуя временные и финансовые ресурсы и не всегда получая соответствующую отдачу - каприз, который может себе позволить не всякий.
История развития и текущая ситуация с информационно-аналитическим обеспечением участников российского рынка недвижимости объективно отражают процессы постепенного понимания его важности. В самом начале формирования рынка желание сразу сделать его цивилизованным привело к бесчисленным попыткам создания «единых информационных пространств» на уровне местных рынков, которые, как правило, заканчивались ничем. Основная причина неудач - нежелание участников делиться «своим» вкупе с огромным желанием получить «чужое». Поняв, что получение чужого придется долго ждать, фирмы начали активную работу по созданию собственных корпоративных баз данных, разрабатываемых сначала для собственных нужд, а затем продвигаемые на рынок под предлогом создания очередного единого пространства. На этом этапе стало ясно, что таким приёмом фирма (как правило, риэлторская) может получить больший контроль над рынком и большие конкурентные преимущества за счёт имитации открытого информационного пространства. Наконец, сегодня, на наш взгляд, дело дошло до настоятельной потребности со стороны участников рынка в действительно профессиональном мониторинге. На повестке дня вопрос о том, какие именно структуры должны обеспечивать информационную поддержку российского рынка недвижимости.
С точки зрения перспектив реализации мониторинга рынка недвижимости, корпоративные базы данных изначально представляют тупиковый путь, так как они имеют другое назначение, а задание на их разработку обычно формулируется исходя из текущих потребностей фирмы в электронной картотеке для учёта и хранения информации. Очевидно, что создание сложных аналитических инструментов, стоимость которых исчисляется десятками тысяч долларов и которые должны эксплуатироваться высокопрофессиональными аналитиками, для любой отдельно взятой риэлторской или оценочной (не говоря уже о других участниках рынка) фирмы не выгодно. Попытки создания служб мониторинга в профессиональных сообществах в большинстве своём также оказались бесплодными, так как в общественном сознании большинства членов таких сообществ исторически доминируют социалистические принципы взаимоотношений, не предполагающих мысли о том, что за качественную информацию надо хорошо платить.
Единственным и безусловным прорывом в деле создания системы мониторинга рынка жилья в профессиональном сообществе является работа, проводимая в Российской Гильдии Риэлторов под руководством Г. Стерника. Однако в перспективе подмена целевого финансирования беззаветным энтузиазмом даже самого уважаемого российского аналитика будет иметь вполне прогнозируемые результаты. Таким образом, видно. что организацию содержательного и системного мониторинга рынка недвижимости в России могут реализовать либо аналитические подразделения профессиональных сообществ национального уровня (при условии целевого финансирования), либо специализированные коммерческие службы, бизнес которых заключается в продаже качественной аналитической информации. При этом государство, пытающееся вовлечь недвижимость в рыночный оборот и получать от этого солидные поступления, представляется в качестве одного из первоочередных потребителей рыночной информации, и, что совершенно естественно, в качестве одной из финансирующей сторон.
Любая иная самодеятельность в плане организационных подходов к мониторингу будет в конце концов обречена жесткими требованиями к качеству информационно-аналитического обеспечения рынка недвижимости.
Задача мониторинга.
Единственной задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведений о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений.
Содержание анализа.
В зависимости от особенностей конкретного мониторингового исследования рынка, аналитик, как правило, выбирает адекватный объём и содержание анализа, постепенно продвигаясь в своих исследованиях от общего к частному. Однако можно выделить несколько общих принципов, следование которым может обеспечить достаточно всестороннее и целостное представление о текущем состоянии и тенденциях рынка недвижимости. Для большей наглядности рассмотрим рынок недвижимости уровня города с несколькими районами, хотя сопоставляться могут города, области и даже регионы .
На первом этапе анализа следует выявить общие характеристики активности местного рынка недвижимости. К общим характеристикам активности рынка можно отнести общие объёмы сделок или предложений в целом по городу, в том числе с разделением:
· по составу передаваемых прав собственности;
· по типу недвижимости.
Привлекая информацию об общем количественном и функциональном составе имеющейся недвижимости можно получить для сопоставления с аналогами некоторые удельные показатели, например, объём сделок и предложения на душу населения,
обеспеченность населения недвижимостью определенного типа на душу населения или на одно рабочее место и т.д.
На втором этапе анализа следует выявить общие характеристики местного рынка недвижимости на основных функциональных сегментах. Объём и степень подробности второго этапа анализа ограничиваются только объёмом и степенью подробности соответствующей информации. Каждый функциональный сегмент для целей анализа необходимо разделять по основным видам недвижимости (участки земли, отдельно стоящие строения, встроенные помещения и т.п.). К общим позициям анализа следует отнести :
· объёмы сделок и предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу и по районам города ;
· распределение сделок и предложений по диапазонам площадей;
· распределение сделок и предложений по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий и т.д ) ;
· распределение сделок и предложений по диапазонам цен ;
Задачей третьего этапа является выявление характеристик сделок и предложений максимально однородных выборок, характеризующих отдельные виды товара на рынке недвижимости. Результаты третьего этапа мониторинга должны обеспечивать участников рынка данными для выполнения сравнительного анализа. В качестве общих целевых характеристик мини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, средний маркетинговый период, доходность и другие экономические характеристики сделок и предложений.
Получение обоснованных выводов при выполнении трех этапов исследования возможно только при комплексном использовании различных методов анализа. К обязательно применяемым следует отнести структурный и динамический анализ характеристик. Сопоставление может быть построено на географической, временной, ценовой и других характеристиках, в том числе физических и правовых.
| 1.4. Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости. Статистика рынков недвижимости, как правило, содержит информацию об арендных ставках и показателях доходности (yields). Для сравнимости данных информация относится только к первоклассным объектам. Считается, что такие объекты отвечают самым высоким требованиям по расположению, оборудованию, коммуникационному обеспечению, планировочным решениям и т.п., а ставки аренды определяются в одинаковых стандартах измерения и распределения затрат между собственником и арендатором на обслуживание, ремонты, страховку и т.д. Информация о ставках аренды считается доступной. Для её унификации требуется лишь проверка упомянутой адекватности. Информация же о показателях доходности более сложна для подготовки. Так как сделок купли-продажи не так много, то учитывают ранее совершенные сделки, интегрируют данные по различным объектам, учитывают разрывы во времени, инфляцию и другие процессы. Показатели доходности несут в себе также информацию о региональных рисках, и здесь преобладает экспертное начало. Поэтому статистика является одной из специализаций на рынках недвижимости. Активизация бизнеса и инвестиций в регионе обязательно сопровождается активизацией на офисном рынке, повышением спроса, заполняемости и арендных ставок. При этом стимулируется новое строительство и модернизация офисов, вслед за ними – сервисных служб, торговых комплексов, центров досуга и т.д. Такие процессы сегодня характерны для крупнейших центров бизнеса: традиционных финансовых столиц Америки и Старого Света, бурно растущих столиц Юго-Восточной Азии, Китая и Индии. Анализ статистики арендного бизнеса указывает на ряд интересных явлений. Так, например: - данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные о показателях доходности; динамика ставок аренды характеризуется определенной колебательностью, отражая (хотя и со сдвигами) общие процессы подъемов и спадов; изменения показателей офисной и торговой недвижимости могут не совпадать по времени и величине; улучшения рыночной ситуации находят свое отражение в росте ставок арендной платы и, реже, в снижении показателей доходности (в силу их заметно меньшей динамичности); асимметричная картина имеет место и при ухудшениях рыночной ситуации; - значения показателей доходности тем лучше (ниже), чем надежнее и стабильнее региональная экономика и социальная обстановка. Лидерами стабильного арендного бизнеса являются Лондон, Париж и Франкфурт, где область изменения показателей доходности находится в области 5-6%; - изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны; это может объясняться как меньшими объёмами рынков, меньшим количеством сделок, так и, по-видимому, меньшим интересом западных экспертов и деловых кругов к этим рынкам; показатели доходности для восточноевропейских столиц устойчиво – в 2-3 раза превышают аналогичные значения для западных столиц. А в период после августовского 1998 года кризиса показатели доходности по Санкт-Петербургу были хуже в 4 и более раз. И это происходило не только из-за реального падения стоимости недвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки состояния нестабильности и возрастания рисков бизнеса в данном регионе; Дополнительную аналитическую информацию предлагается получать с помощью расчетного показателя удельной капитализированной стоимости (УКС) – как оценки стоимости некоторой усреднённой единицы коммерческой площади арендуемого объекта. Подобная оценка одновременно с оперативной реакцией на колебания арендных ставок несёт в себе экспертные мнения об успешности и рисках бизнеса. Исходную информацию - арендную статистику для городов Европы - можно найти в западных изданиях (например, в ежемесячнике «EuroProperty»). В качестве объектов-представителей выберем : Франкфурт, Лондон и Париж – центры наиболее стабильного бизнеса, Санкт-Петербург, Прагу и Варшаву – центры переходной экономики с наиболее рискованными (в Европе) показателями арендного бизнеса. Арендный офисный бизнес. Период наблюдения 01.99-08.00 для западных столиц показал в целом прогресс арендного офисного бизнеса. Отметим абсолютную стабильность показателя доходности для Лондона (5.00-5.50%) и улучшение показателей доходности для Франкфурта (с 5.75 до 4.90-5.50%) и Парижа (с 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). Для восточноевропейских столиц этот же период характерен ухудшением показателей. Анализ расчётных данных УКС позволил, кроме того, привести в соответствие внешнее расхождение логики арендных ставок (их превышение в Санкт-Петербурге и Варшаве до середины 1999 года над ставками в Париже и Франкфурте). Как результат, низкие показатели УКС при высоких ставках аренды не позволяет пока с оптимизмом ожидать роста инвестиций. Арендный торговый бизнес. Период наблюдения 05.99-08.00 для западных столиц характерен общим ухудшением показателей (что наглядно прослеживается с помощью УКС). Это говорит о том, что могут существовать достаточно длительные периоды рыночной активности, по прошествии которых реализация приобретенных торговых площадей вообще не принесет реального дохода. Для восточноевропейских столиц период наблюдения 05.99-08.00 связан с прохождением периода длительной стагнации и, возможно, началом выхода из него (отмечено улучшение динамики показателей, хотя разрыв показателей УКС в сравнении с западными столицами представляется гигантским – почти на порядок). Поэтому пока следует ограничиться утверждением, что могут существовать достаточно длительные периоды на рынках торговых помещений, когда инвестиции в приобретение торговой недвижимости в восточноевропейских столицах могут принести заметный положительный эффект, в том числе, в периоды спадов на западных рынках. Это может послужить хорошим аргументом при поисках путей для «межрегиональной» диверсификации портфеля недвижимости. |
1.5. Ставка дисконтирования при решении задач
оценки недвижимости.
Одной из основных расчётных концепций рыночной экономики является теория стоимости денег во времени. Нормально функционирующая рыночная экономика предполагает плату за использование ресурсов, в том числе и капитала. Предположим, что инвестор положил $1 на счёт в банке на 1 год. Через год банк должен вернуть инвестору $1 и заплатить за пользование его капиталом. В формализованном виде данная ситуация описывается классическим выражением :
FV = PV (1+i), (1) где
FV – сумма, которую инвестор получит через год (будущая стоимость);
PV – сумма, которую инвестор имеет сегодня (настоящая стоимость);
i – плата инвестору за пользование его капиталом (норма процента).
В условиях определённости ставка дисконтирования выражает временное предпочтение инвестора, то есть его готовность обменять сегодняшние деньги на будущие деньги или наоборот. Более того, для всех инвесторов на равновесном рынке цена временного предпочтения для одинакового количества периодов времени должна быть одинаковой.
С математической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует изменению настоящей стоимости денег во времени в зависимости от количества периодов дисконтирования. С экономической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует закономерности измерения временного предпочтения инвестора .
Таким образом, в условиях определенности механизм дисконтирования с применением безрисковой ставки дисконтирования корректно описывает процесс изменения стоимости денег во времени, соответствует его исходным допущениям и даёт адекватный результат при расчёте настоящей (текущей) стоимости будущих денежных потоков.
В условиях определённости предположим, что имеются два инвестиционных проекта А и В. Оба проекта предполагают покупку функционирующих офисных зданий и их коммерческую эксплуатацию. Пусть чистый операционный доход (NOI) будет равен 1000 на протяжение всего проекта. Инвестор на каком-либо основании определил, что риску проекта А соответствует ставка дисконтирования 10%, а риску проекта В – 15%. Рассмотрим настоящую стоимость чистого операционного дохода, получаемого от рассматриваемых проектов в различные периоды времени :
Таблица 1.
| Настоящая стоимость NOI, получаемого в | ||||
| 1 год | 2 год | 10 год | 20 год | |
| Проект А | 909.09 | 826.45 | 385.54 | 148.64 |
| Проект В | 869.57 | 756.14 | 247.18 | 61.10 |
| А/В | 1.045 | 1.093 | 1.560 | 2.433 |
Последняя строка таблицы показывает отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых по двум проектам в один и тот же период времени. При этом, при прочих равных условиях, отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых в первый год проекта, объективно отражает премию, которую получает инвестор, инвестируя в более рискованный проект В.
Если каждый из двух проектов характеризуется вполне определенной величиной риска, то это в явном виде предполагает постоянство риска каждого проекта в течение периода владения. Последняя формулировка, с экономической точки зрения, означает, что отношения настоящих стоимостей одинаковых денежных потоков, получаемых в одинаковые периоды времени двумя проектами, должны быть одинаковыми. Математический же механизм дисконтирования по умолчанию предполагает степенное увеличение риска каждого проекта, что, как правило, не соответствует экономическим характеристикам большинства типов инвестиций.
Чем больше рисковая составляющая, тем больше неопределенность получаемого результата. В российских условиях, когда рисковая составляющая может иметь порядок 10-20% и более, резкое уменьшение настоящей стоимости денежных потоков заставляет задуматься о последствиях механического применения такого подхода для развития экономики страны и определения величины национального богатства в целом, так и для определения обеспечения конкретных кредитов или инвестиционных проектов в частности.
В ходе анализа необходимо определить стоимость инвестиции в на открытом рынке, или выражаясь в терминах стандартов оценки, выполнить оценку рыночной стоимости инвестиции.
С другой стороны, ценность инвестиции для инвестора будет основываться не на текущих фактах и конъюнктуре рынка, а на прогнозе значений объективно измеряемых переменных в сочетании с субъективными представлениями инвестора об их перспективном
влиянии на данную инвестицию. На основании вышеизложенного, в зависимости от типа решения, которое должен принять инвестор при вложении денег в существующий объект недвижимости, содержательную часть анализа инвестиций в недвижимость представляется целесообразным разделять на :
1). оценку рыночной стоимости инвестиции, выполняемую на базе ретроспективного и текущего анализа рыночного ценообразования;
2). анализ инвестиционной ценности инвестиции, выполняемую на базе перспективного прогнозирования экономических характеристик.
Последняя концепция в полной мере относится и ко второму типу инвестиционных решений - об инвестировании в создание нового (или улучшение существующего) объекта недвижимости, который предназначен для получения арендного дохода. В этом случае смысл инвестиционного анализа сводится к анализу инвестиционной ценности проекта девелопмента.
В основе концепции ставки дисконтирования лежит понятие альтернативной стоимости капитала, в качестве которой для инвестиций в недвижимость на стабильно работающих рынках традиционно применяются показатели доходности инвестиций на рынке ценных бумаг. Однако при таком сопоставлении следует иметь в виду следующие отличительные характеристики инвестиционных характеристик недвижимости по сравнению с ценными бумагами :
- неоднородность.
- неделимость.
- не эластичность предложения.
- высокие трансакционные издержки.
- особые проблемы управления.
- особые риски.
- бессрочность.
- несовершенство информации.
- децентрализованный рынок.
- государственное регулирование.
- возможность создания новых интересов.
. Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей
степени надёжный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).
На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве без рисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.
На российском рынке найти надёжную государственную ценную бумагу достаточно сложно , что обусловлено общей ситуацией с платёжеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), наминируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставкой по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.
На рынке недвижимости, вследствие его не совершенности и небольшого числа рыночных сделок, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки, в свою очередь, включают элементы субъективизма, и даже могут быть ошибочными.
Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные её уникальными свойствами данного инвестиционного актива. Перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид :
- риск управления недвижимостью;
- риск низкой ликвидности;
- секторный риск;
- региональный риск;
- риск износа;
- экологический риск;
- риск инфляции;
- законодательный риск;
- налоговый риск;
- планировочный риск;
- юридический риск.
Это показывает всю уникальность недвижимости, как инвестиционного актива.
В течение последних 5-6 лет в крупных городах России появились объекты коммерческой недвижимости, которые по общепринятой
международной классификации можно отнести к категории первоклассной инвестиционной недвижимости. В первую очередь это крупные торговые и офисные здания, имеющие, как правило, современную систему менеджмента, высокий уровень сервиса и надежных арендаторов.
Постоянный мониторинг рынка коммерческой недвижимости, осуществляемый в Санкт-Петербурге в течение последних 4 лет, объективно свидетельствует о стабильности арендных ставок и цен для таких объектов. Кризис августа 1998 года практически не изменил общую ценовую тенденцию на данном сегменте, в то время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке.
Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим согласиться, то диапазон 13-18% уже не кажется «криминалом». Если с этим не согласиться и доказать обратное, то принимая ставку по валютным государственным облигациям 15% и добавляя к ней по аналогии с зарубежными рынками 2-4%, получим диапазон 17-19%. Однако именно в первом варианте мы видим «российские особенности».
Есть ли смысл говорить о какой-либо верхней границе вероятных значений ставки дисконтирования, ведь в отчетах о практической оценке встречаются значения ставки дисконтирования 35%, 40% и даже 50% ?
Предположим, что для оценки денежных потоков недвижимости принята ставка дисконтирования 50%. В соответствии с определением риска это означает, что вероятность неполучения арендных платежей составляет 50%. Может ли существовать в принципе такой инвестор, который приобретет недвижимость зная, что ему удастся сдать её в аренду или вернуть свои деньги путём последующей продажи с вероятностью 50%? Скорее всего, склонный к такому риску инвестор найдет более подходящий объект инвестиций, чем недвижимость.
С другой стороны, если вероятность неполучения дохода оценивается в 50%, то это может означать, что в текущей ситуации рынок аренды аналогичных объектов не развит, предложение существенно превышает спрос и реализовать эффективную коммерческую эксплуатацию объекта нет возможности. А если так, то рассматриваемый объект в текущей ситуации нельзя относить к
доходным, так как рынок не подтверждает его способность обеспечивать владельца доходом.
Из вышесказанного можно сделать несколько нестандартный вывод о том, что сегодня на российском рынке недвижимости может иметь место ситуация, когда либо само применение доходного подхода, либо придание ему существенного веса при оценке подавляющего большинства объектов является некорректным ввиду отсутствия конкурентного рынка (спроса) для недвижимости оцениваемого типа. Более того сама природа долгосрочной инвестиции в объект недвижимости не предполагает вероятности неполучения дохода выше 30%. Назначение ставки дисконтирования выше 30% будет означать отсутствие конкуренции и спроса на недвижимость, как объект получения арендного дохода.
Совершенно очевидно, что в сегодняшних условиях говорить о возможности точного определения величины разницы в ставках дисконтирования для объектов, не попадающих в категорию первоклассной недвижимости, говорить преждевременно.
Исследования показывают, что фактически рынок коммерческой недвижимости в высшей степени сегментирован, как по местоположе- нию, так и по характеристикам недвижимости. Данный вывод сделан не на основе теоретических умозаключений, а на основе детального микросегментирования и отслеживания тенденций поведения отдельных микро сегментов рынка.
Рассмотрим предположения о возможном реальном уровне риска инвестиций в различные типы коммерческой недвижимости в двух российских столицах по состоянию на первую половину 2001 года :
Таблица 2.
| Тип инвестиционной недвижимости | Ставка дисконтирования, в % | |
| Москва | Санкт- Петербург | |
| Первоклассная торговая недвижимость (prime shops) | 15-18 | 17-19 |
| Крупные городские торговые центры (shopping centers) | 18-22 | 19-24 |
| Районные торговые центры (local shopping centers) | 22-25 | 22-26 |
| Первоклассные офисные здания (prime offices) | 18-22 | 20-24 |
| Офисные здания класса В и С | 20-25 | 23-26 |
| Специализированные складские здания | 20-25 | 23-26 |
| Неспециализированные складские здания | 25-30 | 25-30 |
Это выполнено на основании исследований тенденций поведения сегментированного рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге в течение последних 4 лет, а также анализа возможных аналогичных соотношений на зарубежных рынках. Меньший риск инвестиций в Москве ассоциируется с текущей политической и социально-экономической разницей в статусе двух городов.
Таблица №1.
|
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект №5 | ||
| Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное | ||
| Условия фи- нансирования | нерыночные,цена завышена на 3000 | нерыночные,цена завышена на 8000 | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Условия рынка (время) | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год | ||
| Площадь дома | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | ||
| Площадь участка | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | ||
| Кол-во комнат | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Кол-во спален | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Ванна | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Душ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Подвал | не закончен | не закончен | не закончен | не закончен | закончен | ||
| Гараж | есть | есть | есть | есть | нет | ||
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи
объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи :
( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид :
70000 – 62000 = 8000.
Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5 :
61600 – 59400 = 2200.
Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4 :
77000 – 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2.
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект№5 | |
| Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Передача права собст- венности | полное | полное | полное | полное | полное |
| Корректировка правоспос. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия финансиров. | не рыночные | не рыночные | не рыночные | не рыночные | рыночные |
| Корректир-ка на условия финансиров. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия сделки | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие |
| Корректир-ка на условиях сделки | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена в условиях рынка | 2 недели | 6недель | 1 год | 1 год | 1 год |
| Корректировка на условиях рынка | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Скорректир-ая цена | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Местоположение | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное |
| Размер | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. |
| Корректир-ка на размер | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Гараж | есть | есть | есть | есть | нет |
| Коррект-ка на наличие гаража | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Законченный подвал | нет | нет | нет | да | нет |
| Корректир-ка на подвал | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Скорректир-ая цена | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Общая чистая коррекция | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| То же в % | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| От цены продажи общая валовая коррекция | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| От цены продажи | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.
Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во
внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.
В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:
· определение стоимости участка земли;
· определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
· определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
· определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.
Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и
способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.
Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.
К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:
· стоимость материалов, изделий и оборудования;
· заработная плата строительных рабочих;
· стоимость строительных машин и механизмов;
· стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
· прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.
· стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
· оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
· стоимость финансирования строительства;
· расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
· административные и другие расходы застройщика.
Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.
Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.
Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах,
здесь испытывается соответствующий дефицит и расчёт стоимости земли.
Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.
Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте ( на окраине города ), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.
В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е.метод капитализации доходов.
Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:
· прогнозирование будущих доходов;
· капитализация будущих доходов.
Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.
Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:
· непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
· назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
· с применением терминального коэффициента капитализации.
Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:
· методом прямой капитализации;
· методом капитализации по норме отдачи.
Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.
Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются:
· анализ сравнительных продаж;
· расчет с использованием коэффициента покрытия долга;
· техника инвестиционной группы.
Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.
При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.
Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:
- методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;
- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;
- методом мониторинга рынка недвижимости.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение
местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
Таблица 1.
| Тип дома | Доля 1ккв | Уд.Цена |
| Кирпич | 29.3% | 388.7 |
| Новая панель | 23.9% | 370.2 |
| Сталинские | 2.5% | 435.4 |
| Старая панель | 25.6% | 374.7 |
| Старый Фонд | 3.9% | 389.0 |
| Старый Фонд КР | 5.7% | 419.0 |
| Всего : | 15.9% | 383.1 |
Таблица 2.
| Район | Доля 1ккв | Уд.Цена |
| Адмиралтейский | 5.6% | 366.9 |
| Василеостровский | 10.0% | 432.2 |
| Выборгский | 19.3% | 392.0 |
| Калининский | 28.4% | 377.2 |
| Кировский | 16.9% | 381.4 |
| Красногвардейский | 18.8% | 367.0 |
| Красносельский | 29.2% | 349.5 |
| Московский | 16.8% | 399.9 |
| Невский | 19.5% | 367.2 |
| Петроградский | 4.2% | 438.8 |
| Приморский | 25.0% | 367.6 |
| Фрунзенский | 22.7% | 380.1 |
| Центральный | 4.3% | 434.8 |
| Всего : | 15.9% | 383.1 |
Однако вместе с возможностями покупателей растут и требования продавцов. А потому соответствующая кривая (однокомнатные квартиры) на рис 5 взлетает все выше и выше.
Рост цен на однокомнатные квартиры и (в первую очередь!) на комнаты должен инициировать подорожание в других сегментах квартирного рынка. Таким образом, в комнатном сегменте и в дефиците «минимального» по уровню удобств жилья скрыт заряд, который может подорвать стабилизацию цен на петербургском квартирном рынке.
Многокомнатные квартиры в Петербурге тоже дорожают, но в меньшей степени, нежели другие типы жилья. Традиционно самым дорогим на вторичном рынке Петербурга являются квартиры в так называемых «сталинских» домах, и в течение всего прошлого года они дешевели относительно других типов жилья (Рис 3 и 4).
Рис 3.
Индексы цен «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья.
 |
Рис 4. Удельные цены «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья (долл/кв. м)
 |
в основном, благодаря тому, что представление об «элитности» сталинского дома заметно пошатнулось. То же касается и таких категорий жилья, как «старый фонд» и «старый фонд после капремонта». По всей видимости, потенциальные владельцы больших апартаментов переключают свое внимание на квартиры в новых кирпичных и кирпично-монолитных домах.
В то же время, дальнейшее снижение цен в многокомнатном жилом фонде сдерживает именно подорожание основного материала расселений – «минимального» жилья.
Расселение уже давно перестало быть сверхприбыльной отраслью : в стандартном случае агентства закладывают при этих операциях 8-10% прибыли. Однако чаще всего, львиную долю комиссионных съедают непредвиденные расходы (таковые возникают едва ли не в каждой сделке). По всей видимости, чтобы не рисковать, риэлтеры будут повышать цены на многокомнатные расселяемые квартиры, следуя за увеличением цен предложения самого дешевого жилья.
3.3. Новое строительство: в начале ценового витка.
До этого момента мы рассматривали вторичный рынок Петербургских квартир в отрыве от первичного. Тем не менее, крах крупного застройщика (группа юридических лиц «Виадук»), а также повышение себестоимости строительства и прогнозы на сей счет (по данным
Регионального центра по ценообразованию в строительстве) заметно переключили интерес потенциальных покупателей к вторичному рынку жилья.
Причиной для панических настроений на первичном рынке послужило резкое увеличение цен на стройматериалы, энергоносители и транспортные услуги. Только за период с июля по октябрь цемент подорожал на 30%, газобетон, кровельные материалы, щебень - на 15%. Стоимость строительных материалов поднималась ежемесячно минимум на 10-15%. Участились перебои с поставками цемента, из-за чего сбивается график работ, затягиваются сроки строительства, нарушается производственный цикл. Строители заявляли, что подошли к очередному витку цен. Конечно, мгновенно и в полном объёме повышение себестоимости строительства не отразилось на цене 1 кв. м в строящихся домах. Первичный рынок достаточно инертен (среднее время реализации одного проекта – 2,5 года), и подобного рода катаклизмы проявляются не сразу. В четвертом квартале 2000 года несколько крупных компаний, сетуя на удорожание стройматериалов и бензина, увеличили стоимость 1 кв. м на 10-15%.
В настоящий момент цены на строящееся жилье хоть и растут, но уже не такими темпами, которые наблюдались летом-осенью 2000 года, хотя бы по той причине, что в начале года наблюдается сезонный спад продаж.
Оживление в отделах продаж строительных компаний начнется в феврале-марте. Поэтому большинство участников первичного рынка считают, что до весны 2001 года цены не вырастут. В дальнейшем, как утверждают они сейчас, стоимость 1 кв. м будет подниматься, но постепенно, дабы не спугнуть клиентов.
Рис 5. Динамика изменения средней удельной цены кв. м в группе домов.
 |
Прошлое и настоящее положение дел на рынке иллюстрирует Рис 5. Сразу следует отметить, что в рассматриваемую выборку (группу домов) вошли не только строящиеся, но и сданные объекты, где стоимость 1 кв. м, по известным причинам, гораздо выше. В целом, график наглядно демонстрирует тенденцию увеличения средней удельной цены кв. м. Это объясняется постоянным повышением себестоимости строительства, а следовательно - ростом цен на рынке. В январе-феврале 2000 года значения удельной цены более высокие по сравнению с мартом. Однако в течение второго квартала эта величина снова поднимается до прежнего уровня. Такое поведение кривой продиктовано спецификой питерского рынка. В северной столице львиная доля зданий сдается госкомиссии в декабре. Поэтому в январе 2000 года средняя удельная цена по сданным и строящимся объектам достаточно большая. По данным Комитета по строительству, за период с января по октябрь 2000 года было введено в эксплуатацию 537,7 тыс. кв. м, а всего в 2000 году сдано чуть более 1 млн. кв. м. Следовательно, за два последних месяца сдали почти половину объектов. Таким образом, можно прогнозировать, что (как это было в феврале 2000) в начале 2001 года средняя удельная цена будет немного больше, чем в марте-апреле. Затем она снова будет подниматься вместе с ростом себестоимости строительства.
В течение прошлого года структура предложения на первичном рынке практически не изменилась (см. Рис 6).
 |
Рис 6. Структура предложения на первичном рынке
Процентное соотношение объёмов кирпичного, монолитного и панельного домостроения сохранилось. Небольшие флуктуации находятся в пределах допустимых погрешностей. Так, доли панели и монолита составляют, в среднем, по 20%. Лидирует в этом «зачёте» кирпичное домостроение. Его объём оценивается в 45%. Аутсайдеры – реконструкция старого фонда, а также мансардное и малоэтажное строительство (на графике они обозначены как «другие»). Доля каждого из них не превышает 7-8%. Большинство участников первичного рынка уверены в том, что в нынешнем году существующая картина распределения предложения по типам домов сохранится. Что касается ближайшего будущего, скажем, в размерах советской пятилетки, то, вероятно, на общем фоне доля монолитного жилья должна заметно увеличиться. Об этом в один заявляли все участники первичного рынка, опрошенные «БН».
3.4. Средняя цена по району.
Ценовая карта Петербурга за прошедший год почти не изменилась. Рис 7, отражающий изменение удельной цены квартир в разных районах
города, не показывает каких-либо резких подъёмов и спадов. Как свидетельствуют данные телефонной справочной службы «Квартирный Вопрос», традиционно высок интерес потенциальных покупателей к жилому фонду Выборгского и Московского районов. Следует отметить значительное увеличение цены в Приморском районе, где ведётся активное жилищное строительство.
Рис 7. Динамика изменения средней удельной цены квартир в районах Петербурга
Самым дорогим с точки зрения квартирного рынка городским районом по-прежнему остается Московский. Это обусловлено в первую очередь явным дефицитом предложения малогабаритного жилья (выставленная на продажу одно- или двухкомнатная квартира надолго в листингах не задерживается, а потому способна серьезно поднять ценовой «рейтинг» района). Еще одна заметная ценообразующая особенность района – большое количество выставляемого на продажу жилья повышенной комфортности («сталинских» квартир, отремонтированных с претензией на евростандарт). По всей видимости, все это - отголоски моды 1992-1994 годов на расселение целых подъездов вблизи Московского проспекта, но так или иначе, «средняя квартирная температура по району» стабильно превышает отметку $400/кв.м. К числу «дорогих» по-прежнему относятся районы старого фонда - Центральный, Василеостровский, и Петроградский. Любопытно, что самым демократичным с точки зрения цен на квартиры является соседствующий с самым дорогим Московским районом Красносельский (здесь квадратный метр среднестатистического жилья почти на $ 100 дешевле). Нельзя не заметить, что в общем объёме предложения доля Красносельского района – всего 3.9%, в то время как Московский район – это 6.6% от числа всех выставленных на продажу городских квартир – то есть, выбор здесь, на первый взгляд, значительно больше. Однако именно Красносельский район может предложить сегодня самое востребованное рынком жилье – стандартные малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в более или менее тихих «спальных» районах.
Подводя итог, надо отметить, что среднестатистический петербуржец, наверное, не стал за последний год богаче, он просто вынужден тратить больше денег, в том числе, и на приобретение жилья. И «нижний этаж» квартирного рынка, предлагающий еще не совсем качественное, и не совсем своё жильё, но уже крышу над головой, - это как раз тот сегмент, в котором развиваются сегодня самые интересные события. Для того чтобы делать прогнозы, попробуем сначала внимательно прочесть график изменения индекса «БН» за два последних года (Рис 8). В первой половине 1999 года долларовое значение, показывающее среднюю стоимость квадратного метра в выставленной на продажу петербургской квартире, стремительно падало после августовского кризиса, причём более всего обесценивалось именно самое дешёвое жильё.
Рис 8.
К осени цены стабилизировались, но уже на новом, послекризисном уровне. Бросается в глаза то, что «крутизна» волн графиков «август – декабрь» за 1999 и 2000 годы, и даже ценовые значения во многих точках почти одинаковы. На основании этого наблюдения можно было бы сделать заключение, что в начале 2001 года (по аналогии с прошлогодней ситуацией) начнётся плавное снижение цен. В самом деле, прошлогодний пик, пришедшийся на декабрь 2000 года, мог быть не столь острым. Ажиотаж был вызван не просто сезонными факторами, а тревогами субъектов рынка по поводу возможных налоговых изменений (призрак установления контроля за доходами граждан). Опасения не подтвердились, однако продавцы долго размышляли, прежде чем уступить, и потребовалось несколько месяцев и летние
каникулы, чтобы цены предложения вернулись к прежней отметке… Таким образом, последствия ажиотажной волны приходилось расхлебывать до лета.
Для того чтобы сделать прогноз, скажем, что сегодняшняя структура рынка (соотношение спроса и предложения, повышенный интерес к отдельным секторам, затоваривание в других…) сейчас больше похожа на ту, что была до кризиса - осенью-зимой 1997-98 года. А тогда наметившийся осенью рост цен не закончился с наступлением нового года: они продолжали увеличиваться вплоть до памятного августа-98, проигнорировав все теории о сезонных колебаниях.
Итак, если не принимать во внимание вероятность новых экономических и политических кризисов, то недвижимость будет дорожать. Увеличение объёма денежной массы привело к увеличению цен во всех секторах квартирного рынка.
Летом не следует ждать спада, зато особо заметное увеличения индекса «БН» возможно в начале весны и в конце лета 2001 года. Цены на петербургские квартиры будут стремиться к докризисному уровню, достичь которого, впрочем, в этом году не удастся.
Приложения.
Обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга
( октябрь 2000г.)
1. Характеристика активности рынка.
В сентябре 2000г. общее количество зарегистрированных в ГБР документов, относящихся к рынку жилья в Санкт-Петербурге и области, составило 14375, из них 13080 в самом Санкт-Петербурге.
Среди зарегистрированных сделок наибольшую долю занимают сделки купли-продажи (см. таб.1). Ниже приводятся основные виды сделок на рынке жилья Санкт-Петербурга.
Таблица 1. Количество сделок на рынке жилья
в Санкт-Петербурге.
| Вид сделки | Количество сделок |
| Договор купли-продажи | 4191 |
| Договор мены | 227 |
| Договор дарения | 398 |
| Договор найма | 69 |
| Свидетельство о праве наследования | 1811 |
| Соглашение об определении долей | 293 |
| Социальный найм | 620 |
 |
Рисунок1. Доля сделок различного вида в общем объёме.
В сентябре 2000г. количество сделок купли продажи составило 4191 что на 15,3% больше чем в сентябре прошлого года.
 |
Рисунок 2.
 |
Что касается уровня активности, то можно заметить, что для этого времени года активность очень высока. Об этом говорят данные, представленные в следующей диаграмме:
|
|
Рисунок 5. Структура сделок купли-продажи по районам города
( данные за сентябрь 2000г.)
Центральный район по прежнему остается лидером по количеству заключенных на рынке жилья сделок купли-продажи (в целом по рынку), вслед за ним лидирующие места занимают Выборгский и Приморский район. Структура сделок купли-продажи по районам города представлена в следующей диаграмме.
 |
| По сравнению с августом количество заключенных на рынке сделок купли-продажи, как и можно было ожидать, уменьшилось. Но в октябре на рынке возможно увеличение числа сделок, что связано, в первую очередь, с оживлением деятельности после летнего затишья во всех сферах экономики, к тому же к концу года возрастает предложение на первичном рынке - строительные компании в это время закрывают сдачей свои проекты. Многие хотят купить квартиры в уже сданных домах, что и приводит к увеличению числа сделок купли-продажи в целом. |
|
Таблица 2. Количество сделок купли-продажи по районам города (жилой фонд) |
| Район\Период | Янв. | Февр. | Март | Апр. | Май | Июнь | Июль | Авг. | Сент. |
| Адмиралтейский | 96 | 184 | 261 | 241 | 219 | 214 | 256 | 268 | 257 |
| Василеостровский | 89 | 164 | 202 | 248 | 228 | 228 | 220 | 204 | 227 |
| Выборгский | 175 | 341 | 397 | 386 | 338 | 428 | 360 | 376 | 387 |
| Калининский | 161 | 328 | 402 | 394 | 335 | 384 | 359 | 380 | 314 |
| Кировский | 120 | 213 | 277 | 365 | 281 | 325 | 318 | 269 | 252 |
| Красногвардейский | 121 | 211 | 268 | 289 | 261 | 289 | 194 | 205 | 242 |
| Красносельский | 113 | 174 | 203 | 192 | 169 | 217 | 212 | 220 | 233 |
| Московский | 167 | 283 | 322 | 364 | 317 | 325 | 309 | 286 | 282 |
| Невский | 184 | 311 | 408 | 393 | 442 | 424 | 384 | 371 | 350 |
| Петроградский | 103 | 177 | 223 | 215 | 198 | 211 | 188 | 210 | 217 |
| Приморский | 181 | 278 | 353 | 354 | 335 | 364 | 352 | 384 | 372 |
| Фрунзенский | 104 | 177 | 255 | 282 | 223 | 280 | 256 | 307 | 233 |
| Центральный | 192 | 370 | 432 | 528 | 383 | 490 | 458 | 424 | 415 |
| Всего по городу: | 1806 | 3211 | 4003 | 4251 | 3729 | 4179 | 3866 | 3904 | 3781 |
Предложение
Предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге, как и в предыдущие годы, складывается из предложения как новых, так и бывших в эксплуатации квартир. На первичном рынке лидерство по прежнему удерживает Приморский район(39,5%), за ним следуют Выборгский(10,2) и Кировский(10,1). Доля Калининского района заметно снизилась с 9% в августе до 6,7% в сентябре.
 |
Рисунок 6. Структура предложения на первичном рынке по районам города (на 01.10.2001)
Заключение.
Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок , как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранится таковой.
Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.
Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья.
При этом если всплеск предложения на вторичном рынке в 1991-1993 гг. был вызван стремительным ростом цен, то теперь продавцы будут исходить не столько из возможности весьма существенного увеличения доходов за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда – соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлторских фирм.
В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы – рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлторских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.
В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту : банковские расчёты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования – создания федерального и региональных агенств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.
Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.
Сформулированная выше постановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в России практику выполнения рыночного анализа. Профессиональное исследование рынка должно стать самостоятельным и независимым видом деятельности на рынке недвижимости с присущими атрибутами - системой специальной профессиональной подготовки, профессиональной ответственностью, профессиональной квалификацией, профессиональными стандартами, профессиональными сообществами.
Признание всеми участниками рынка недвижимости необходимости профессиональных стандартов анализа рынка позволит, с одной стороны, обеспечить потребителей аналитических услуг ясными критериями состоятельности и достоверности исследований, а с другой стороны, обеспечить профессиональных аналитиков чёткими рекомендациями и минимально необходимыми требованиям к аналитической работе.
Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.
Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиций в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики.
Экономически целесообразно отменить налог на добавленную стоимость (НДС) в сфере жилищного строительства. Законодательство, стимулируюшее привлечение, в том числе ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости.
Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находится, в том числе и
налоговый рычаг, позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике.
Ситуация на местном рынке ещё в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.
Список нормативных актов и используемой литературы :
1. Гражданский кодекс РФ.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Закон РФ от 24.12.92 г. «Об основах федеральной жилищной политики.»
4. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. № 4462-1
5. Указ Президента РФ от 14.02.96 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости»
6. Указ Президента РФ от 27.08.96 г. «Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
7. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ. Указ Президента РФ от 28.04.97г. № 425.
8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принят Госдумой 24.06.97г. (одобрен Советом Федерации 9.07.97г. № 492.
9. Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности. Постановление Правительства РФ от 23.11.96г. №1407.
10. Положение «О предоставлении гражданам Российской
Федерации предусмотренных в федеральном бюджете средств на возвратной платной и срочной основе для строительства жилья при реализации федеральной целевой программы «Свой дом». Утверждено Минфином РФ, Минэкономики РФ от 27.01.97г. № 7-07- 01-65.
11. О совершенствовании порядка продажи отдельных квартир и изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 3.02.95г. № 122-р.
2.1. Бойко Т. «Недвижимость : парадоксы закона и логика права» // ж-л «ЭКО», 1995г, № 9.
2.2. Бяков Э. «Приватизация и создание рынка недвижимости» // «Российский экономический журнал»,1996г. №№ 5-6
2.3. Витрянский В. «Купля – продажа» //«Хозяйство и право»,1996г. №1
2.4. Витрянский В.«Отдельные виды договора аренды»
// «Хозяйство и право»,1996г. №3
2.5.Газман В. «Гарантии для участников лизинговых операций» // «Хозяйство и право»,1996г. №11
2.6. Кузьмин В. «Предвыборный рынок» // Эксперт; № 23, 1996г.
2.7. Лаврухин О. «Рынок недвижимости : этап становления закончен, но что дальше?» // ж-л «Бизнес»,1996г. №11
2.8. Левадная Н.«Рынок недвижимости в Российской Федерации» // Инвест курьер ; М. 1996г.
2.9. Лозебо А. «О правах собственности на недвижимое имущество» // Экономическая газета, 1996г. № 4
2.10. Павлов П. «Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество» // «Российская юстиция»,1995г. №5
2.11. «Сделки с недвижимостью» // «Российская газета»,1996г. №20
2.12. Суханов Е. «Сделки с недвижимостью» // «Экономика и жизнь», 1996г. №21
2.13. Трутнева Э.К. «Недвижимость: парадоксы закона и логика права» // «ЭКО», 1995г. №5
2.14. Филатов А.А. «Лизинг: правовые аспекты» // «Деньги и кредит», 1995г. №8
2.15.«Хозяйственные документы» // «Сборник договоров», М. 1996
2.16. Хамин Д., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлторов» // Экономика и жизнь, 1997г. № 3
3.1.Балабанов И.Т. «Эканомика недвижимости», СПб 2000г.
3.2.Беренс В., Хавранек П.М. «Руководство по оценке эффективности инвестиций» / Пер. с англ., М. Интерэксперт, 1995г.
3.3. Бирман Г. , Шмидт С. « Экономический анализ инвести –
ционных проектов»/ Пер. с англ., М. ЮНИТИ,1997 г.
3.4. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Орлова Е.Р. , Смоляк С.Л.
«Оценка эффективности инвестиционных проектов», М.: ДЕЛО, 1998 год.
3.5. Глазунов В.Н. « Финансовый анализ и оценка риска
реальных инвестиций» М.: Финстатинформ,1997 г.
3.6.Гришаев С.П. «Ваше право собственности на жилой дом или квартиру», М.1995г.
3.7. Идрисов А.Б., Картышев С.В., Постников А.В. « Стратеги-
ческое планирование и анализ эффективности инвестиций», М. :ФИЛИН,1998 г.
3.8. Котлер Ф. « Основы маркетинга» / Пер. с англ.
М. :Прогресс, 1990 г.
3.9. Калачева С.А. «Арендные сделки» , М. 1996 г.
3.10. Ковалёв В.В. « Финансовый анализ», М. 1995 г.
3.11.Коган Э.Э. «Правовые основы лизинга», М.1996г.
3.12.Купчин А.Н., Новиков Б.Д. « Рынок недвижимости : состав и тенденция развития», Учебное пособие , М. 1995г.
3.13. Липсиц И.В., Коссов В.В. «Инвестиционный проект : методы подготовки и анализа», М.:БЕК, 1996 г.
3.14.Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб. 2000г.
3.15. Тарасевич Е.И. « Методы оценки недвижимости» – СПб : Технобалт, 1995 г.
3.16. Тарасевич Е.И. « Оценка недвижимости СПб » - СПбГТУ, 1997 г.
3.17. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Д.В. « Инвестиции» / Пер. с англ. – М. : ИНФРА,1998 Г.
3.18. Чампнис П. «Утверждённые Европейские стандарты оценки недвижимости» / Пер. и редакция Тарасевича Е.И. – М. Российское общество оценщиков, 1998г.
Введение. Стр.4 - 8
2. ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.9 -11
Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.
Логика исследования рынка недвижимости. Стр.11-16
Дата: 2019-05-29, просмотров: 259.
