Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:
1. метод сравнения
2. затратный метод
3. метод капитализации доходов.
Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.
Последовательность применения метода САП следующая.
1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются : собственное досье оценщика, интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.
2. Проверка информации о сделках : подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
Корректировка может производится в трёх основных формах : в денежном выражении, процентах, общей группировке.
Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:
· цена за единицу площади;
· цена за единицу длины вдоль магистрали;
· цена за участок.
При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:
· цена за единицу площади участка;
· цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;
· цена за единицу общей площади помещений;
· цена за единицу объема сооружения;
· цена за комнату;
· цена за квартиру;
· цена за единицу недвижимости, приносящую доход.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
· состав передаваемых прав собственности;
· условия финансирования сделки купли-продажи;
· условия продажи;
· время продажи;
· месторасположение;
· физические характеристики;
· экономические характеристики;
· характер использования;
· компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
· в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
· во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
2.2. Практическое применение
метода сравнительных продаж.
В конце 1998 года в районе проспекта Авиаконструкторов началось коттеджное строительство. Малоэтажное жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами, - становятся всё более заметным явлением в нашем городе. Также эксперименты в этой области предпринимают застройщики кварталов в Каменке и Коломягах. Слово «кондоминимум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в питерском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».
Недолгая, всего лишь пятилетняя история строительства таун-хаусов в окрестностях Петербурга насчитывает десяток и положительных , и печальных опытов.
Какой красивый был проект! Нарядный фасад, в котором читаются элементы северного модерна, кованные решётки, крыша из металлочерепицы, уютные дворики с альпийскими горками и газончиками. Между этими жилыми строениями – бродвей с магазинами, фитнес-центрами, парикмахерскими и салонами, спортивными залами. Выходящие в тихую улочку помещения цокольных этажей предполагалось сдавать в аренду для коммерческих целей. Причём арендовать их должны были сами жильцы – представители мелкого и среднего бизнеса, готовые обслуживать будущий элитный посёлок. Но большинство владельцев этих домов предпочитают большую часть времени проводить в городе, а потому мало заинтересованы в развитиии социальной инфраструктуры.
Всё же определим, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.
Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.
Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.
Таблица №1.
|
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект №5 | ||
| Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное | ||
| Условия фи- нансирования | нерыночные,цена завышена на 3000 | нерыночные,цена завышена на 8000 | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Условия рынка (время) | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год | ||
| Площадь дома | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | ||
| Площадь участка | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | ||
| Кол-во комнат | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Кол-во спален | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Ванна | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Душ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Подвал | не закончен | не закончен | не закончен | не закончен | закончен | ||
| Гараж | есть | есть | есть | есть | нет | ||
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи
объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи :
( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид :
70000 – 62000 = 8000.
Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5 :
61600 – 59400 = 2200.
Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4 :
77000 – 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2.
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект№5 | |
| Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Передача права собст- венности | полное | полное | полное | полное | полное |
| Корректировка правоспос. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия финансиров. | не рыночные | не рыночные | не рыночные | не рыночные | рыночные |
| Корректир-ка на условия финансиров. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия сделки | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие |
| Корректир-ка на условиях сделки | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена в условиях рынка | 2 недели | 6недель | 1 год | 1 год | 1 год |
| Корректировка на условиях рынка | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Скорректир-ая цена | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Местоположение | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное |
| Размер | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. |
| Корректир-ка на размер | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Гараж | есть | есть | есть | есть | нет |
| Коррект-ка на наличие гаража | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Законченный подвал | нет | нет | нет | да | нет |
| Корректир-ка на подвал | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Скорректир-ая цена | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Общая чистая коррекция | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| То же в % | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| От цены продажи общая валовая коррекция | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| От цены продажи | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.
Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во
внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.
В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:
· определение стоимости участка земли;
· определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
· определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
· определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.
Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и
способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.
Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.
К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:
· стоимость материалов, изделий и оборудования;
· заработная плата строительных рабочих;
· стоимость строительных машин и механизмов;
· стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
· прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.
· стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
· оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
· стоимость финансирования строительства;
· расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
· административные и другие расходы застройщика.
Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.
Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.
Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах,
здесь испытывается соответствующий дефицит и расчёт стоимости земли.
Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.
Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте ( на окраине города ), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.
В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е.метод капитализации доходов.
Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:
· прогнозирование будущих доходов;
· капитализация будущих доходов.
Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.
Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:
· непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
· назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
· с применением терминального коэффициента капитализации.
Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:
· методом прямой капитализации;
· методом капитализации по норме отдачи.
Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.
Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются:
· анализ сравнительных продаж;
· расчет с использованием коэффициента покрытия долга;
· техника инвестиционной группы.
Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.
При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.
Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:
- методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;
- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;
- методом мониторинга рынка недвижимости.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение
местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
Дата: 2019-05-29, просмотров: 181.