В последние годы Комитет по управлению городским имуществом СПб стал уделять самое серьёзное внимание частным инвестициям в недвижимость города. Практика подобной деятельности за три года показала, что такое явление становится всё более значительным фактором в развитии региона.

Начиная с 1994 г. КУГИ заключил более 300 инвестиционных договоров, в соответствии с которыми завершены строительные работы и реконструкция 47 объектов. В настоящее время в городе разрабатывается закон о частных инвестициях в недвижимость. Естественно, каждый инвестор, вкладывая средства, должен иметь определенные гарантии. Сегодня они обеспечиваются правовой формой, записанной в инвестиционном договоре. Во-первых, это передача земельного участка в аренду с правом его застройки и с последующим переходом построенного объекта в собственность инвестора. Во-вторых, передача здания, подлежащего достройке, инвестору. Это может быть передача в собственность либо постоянное использование, либо в долгосрочную аренду. Всё зависит от того, что за здание, для каких целей предназначено и в каком состоянии передается. Объектов у города, которые могут быть использованы для частных инвестиций, очень много - это (кроме

жилья) здания, сооружения, строения, недостроенные или подлежащие реконструкции. Предметом инвестиционного договора может быть и земельный участок для нового строительства с заключением договора аренды на срок не менее 49 лет. Плата за аренду земли обещает стать важным источником пополнения городского бюджета.

В минувшем году средняя плата за землю составляла свыше 250 млрд. руб. Объектами инвестиций могут стать элементы инженерной, транспортной и коммуникационной инфраструктуры, приобретение оборудования, работы по сносу старых строений, расчистке и подготовке участков к застройке. Кроме этого, городской бюджет будет постоянно пополняться за счёт перечисления определённых средств на развитие городской инфраструктуры. Если в 1995 г. СПб получил таким образом около 1.9 млрд. руб., то в 1996 г. - 14.6 млрд. руб. Однако самой надёжной формой вложения денег, противостоящей инфляции и экономическому кризису, являются такие инвестиции в недвижимость, которые подкреплены и обеспечены чёткими юридическими правами, что необходимо учесть в новом законодательном документе.

     Глава 2. Оценка недвижимости.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и её коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчёт, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

  Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

    Такими условиями являются :

    1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

    2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

    3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

    4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

    5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

    6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

    7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

    8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки. 

На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определённый период времени.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на изменчивом состоянии рынка недвижимости во времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынке недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.