Арендные права относятся к числу обязательственных прав. Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (статьи §1 гл.34 и др. ГК РФ), однако ГК РФ допускает, что особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п.2 ст.607 ГК РФ). Ряд таких особенностей предусмотрен в ЗК РФ (например, ст.ст.22, 38, 39, 38.1, 38.2).

Согласно ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным[42].

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Судебная практика в полной мере подтверждает применение к договорам аренды участков лесного фонда норм гражданского законодательства РФ. Так, Постановлением Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 05.02.2007 оставлены без изменения решение арбитражного суда первой и постановление арбитражного суда апелляционной инстанций о взыскании арендной платы по договору аренды участка лесного фонда и расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ за невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Федеральный Арбитражный Суд Волго-Вятского округа указал, что поскольку досудебный порядок урегулирования спора, установленный названной нормой права, истцом соблюден, договор аренды участка лесного фонда подлежит расторжению согласно ст.619 ГК РФ[43].

По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для использования в целях, предусмотренных ст.25 ЛК РФ. При этом объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет, а в случаях, предусмотренных статьями 43-45 ЛК РФ - на срок от одного года до сорока девяти лет. Срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом.

Арендатор, надлежащим образом исполнивший договор аренды лесного участка, по истечении его срока имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.72 ЛК РФ).

Размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы. При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке. При использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка.

Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством РФ (ст.73 ЛК РФ).

На основании договоров аренды лесных участков граждане и юридические лица осуществляют:

- заготовку древесины (ст.29 ЛК РФ);

- заготовку живицы (ст.31 ЛК РФ);

- заготовку и сбор недревесных лесных ресурсов (ст.32 ЛК РФ);

- заготовку пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений (ст.34 ЛК РФ);

- использование лесов для ведения охотничьего хозяйства (ст.36 ЛК РФ);

- выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений (ст.39 ЛК Р Ф);

- научно-исследовательскую деятельность, образовательную деятельность (за исключением государственных и муниципальных учреждений, использующих участки на праве постоянного (бессрочного) пользования) (ст.40 ЛК РФ);

- рекреационную деятельность (за исключение государственных и муниципальных учреждений) (ст.41 ЛК РФ);

- создание лесных плантаций и их эксплуатацию (ст.42 ЛК РФ);

 - использование лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых (ст.43 ЛК РФ);

- переработку древесины и иных лесных ресурсов (ст.46 ЛК РФ);

Арендатор обязан:

- осуществлять меры пожарной безопасности на лесных участках на основании проекта освоения лесов (ст.53 ЛК РФ);

- осуществлять меры санитарной безопасности на лесных участках на основании проекта освоения лесов (ст.55 ЛК РФ);

- осуществлять лесовосстановления путем естественного, искусственного или комбинированного восстановления лесов в соответствии с правилами лесовосстановления, установленными федеральным органом исполнительной власти (ст.62 ЛК РФ).

Невыполнение арендатором предусмотренных лесным законодательством обязанностей влечет применение к нему мер административной ответственности. Так, Федеральный Арбитражный Суд Восточно-Сибирского округа Постановлением от 02.03.2007г. оставил без изменения решение и постановление арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, на основании которых с ООО «Мебельный комбинат «Рассвет» была взыскана неустойка за следующие нарушения: сруб и повреждение деревьев до степени прекращения роста за пределами переданных лесосек, оставление недорубов расстроенных, а также в виде куртин и отдельно стоящих деревьев, оставление не вывезенной в срок древесины, оставление завышенных пней. Федеральный Арбитражный Суд Восточно-Сибирского округа указал, что поскольку в данном случае лесопользователем были нарушены предусмотренные Лесным кодексом РФ обязанности при осуществлении пользования лесным фондом, в том числе осуществлять пользование участками лесного фонда в соответствии с лесным законодательством РФ; не оставлять недорубов (лесосек с незаконченными рубками) и заготовленной древесины в местах рубок по истечении сроков ее заготовки и вывозки; проводить очистку лесосек от порубочных остатков одновременно с заготовкой древесины, решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции о взыскании с ООО «Мебельный комбинат «Рассвет» неустойки являются законными и обоснованными[44].

ЛК РФ 1997 г. предусматривал предоставление участков лесного фонда для специального лесопользования на следующих правах: аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования. Договор аренды участка лесного фонда заключался на срок до 99 лет на основании результатов лесного конкурса. Таким образом, можно сделать вывод, что новый ЛК РФ исключает договор концессии лесных участков и проведение лесных конкурсов на право заключения договоров аренды лесных участков, заменив их аукционами. Изменен и максимальный срок аренды лесных участков с 99 до 49 лет[45].

Без проведения аукциона договоры аренды заключаются в случаях: реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов, а также использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, гидротехнических сооружений, специализированных портов, для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов (ст.74 ЛК РФ).

С одной стороны, аукцион, в отличие от конкурса, более прозрачная и, соответственно, менее коррупционно емкая процедура, но с другой стороны, по прогнозам специалистов лесной отрасли, передача лесных участков в аренду по единственному критерию - предложению участником аукциона наибольшей арендной платы - с большой вероятностью приведет к монополизации лесопользования крупными предприятиями, вытеснению среднего и малого бизнеса, банкротству ныне действующих градообразующих предприятий и, как следствие, к росту безработицы и социальной напряженности в многолесных регионах страны. Кроме того, в условиях отсутствия каких-либо специальных требований к участникам аукционов не исключено, что победителями окажутся структуры, не имеющие прямого отношения к лесному хозяйству и передающие затем свои арендные права в перенаем, субаренду профильным предприятиям, которые тем самым будут поставлены в экономически невыгодные условия. Как минимум к аукциону должны допускаться преимущественно предприятия, имеющие мощности по глубокой переработке древесины (если речь идет о заготовке древесины); преимуществом при равной предложенной ставке платы должны пользоваться предприятия, ранее осуществлявшие соответствующие виды лесопользования и не совершавшие нарушений законодательства, а также предприятия, прошедшие добровольную лесную сертификацию. Впрочем, допущение вне аукционного приобретения права аренды в случае реализации приоритетных инвестиционных проектов позволяет отдать предпочтение именно таким лесопользователям, хотя, конечно, оценка приоритетности вносит все тот же субъективный элемент в принятие решений[46].

В целях предотвращения монополизации лесного сектора недостаточно существующего правила о том, что Правительством РФ может устанавливаться максимальный объем древесины, подлежащей заготовке лицом, группой лиц, а следовало бы установить ограничения на размер лесных участков, находящихся в пользовании одного субъекта или группы взаимозависимых лиц. Размер может быть различным в зависимости от вида лесопользования и производственных характеристик хозяйствующего субъекта.

Ранее осуществление лесопользования допускалось только при наличии лесорубочного билета, ордера или лесного билета, которые выдавались ежегодно на осуществление видов лесопользования, указанных в соответствующем договоре. Новый ЛК РФ не предусматривает выдачу лесорубочных билетов, ордеров и лесных билетов и вводит понятие «лесная декларация» - заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов. Лесная декларация подается ежегодно в органы государственной власти, которым лесные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду. Форма лесной декларации, порядок ее заполнения и подачи утверждается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Можно сделать вывод, что разрешительный порядок использования лесов заменяется на заявительный. Однако согласно Федеральному закону «О введении в действие Лесного кодекса РФ» лесорубочный билет, ордер и (или) лесной билет, выданные до дня введения в действие ЛК РФ, признаются действительными до истечения срока их действия. Органы исполнительной власти в пределах их полномочий для осуществления краткосрочного пользования лесным фондом и выполнения лесохозяйственных работ вправе выдавать лесорубочные билеты, ордера и лесные билеты на срок их действия до 01.01.2008.

Граждане, юридические лица осуществляют заготовку древесины на основании договоров аренды лесных участков, а в случае осуществления заготовки древесины без предоставления лесного участка - договоров купли-продажи лесных насаждений. Граждане осуществляют заготовку древесины для целей отопления, возведения строений и иных собственных нужд на основании договоров купли-продажи лесных насаждений. Срок действия договора купли-продажи лесных насаждений не может превышать один год.

Если проанализировать отношения, связанные с использованием лесов, то можно сделать вывод, что речь идет в основном об имущественных отношениях, объектом которых выступает лесной участок либо лесные насаждения. Исключение составляет использование лесов в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности лиц, относящихся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, и пребывание граждан в лесах.

Арендатор вправе: сдавать арендованный им участок лесного фонда в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды участка лесного фонда другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Поскольку в законе не указано иного, такие сделки совершаются по общему правилу с согласия арендодателя. Очевидно, что такие же права возникают из вновь заключаемых договоров аренды. Подобные распорядительные полномочия арендатора, с одной стороны, соответствуют поставленной законодателем задаче либерализации отношений лесопользования, а с другой - их реализация может иметь эффект, на который не рассчитывал законодатель, а именно: способствовать массовой скупке высокоплатежеспособными хозяйствующими субъектами прав аренды и передаче их другим структурам по своему усмотрению, что может вызвать различные негативные последствия как социального, так и экологического свойства. Порядок совершения арендатором сделок с лесными участками должен исключать такие злоупотребления, как получение прав лесопользования в обход аукциона. В постановочном плане можно предположить, что институт лесной аренды нуждается в специальном рассмотрении с точки зрения целесообразности введения отраслевых условий, отражающих особенности леса как природного ресурса. Но при этом надо иметь в виду, что формулировка части 3 ст.71 ЛК РФ лишь на первый взгляд говорит только о двух отраслях законодательства, определяющих содержание договоров аренды лесных участков, - гражданском и собственно лесном. Исходя из того, что лесной участок есть участок земельный, и учитывая ссылку самого ГК РФ на специальное законодательство (п.2 ст.607), на договор аренды лесного участка распространяются условия договоров аренды земельных участков, установленные земельным законодательством. Так, к примеру, права аренды лесных участков могут прекращаться по основаниям, указанным в п.2 ст.46 ЗК РФ[47].

Установленный Кодексом срок договора аренды (до 49 лет) по ряду причин нам представляется излишне большим. С одной стороны, учитывая длительность инвестиционных циклов в лесном хозяйстве и заинтересованность хозяйствующих субъектов в окупаемости своих вложений, срок аренды и должен быть достаточно длительным, однако, по мнению многих специалистов в сфере лесного хозяйства, он мог быть ограничен двадцатью пятью годами с возможностью последующей пролонгации договора без проведения аукциона. С правовых позиций в условиях длительных сроков возрастают риски монополизации лесного хозяйства, невозможности установления виновных в причинении вреда лесному фонду из-за возникновения множества лиц, которым арендатор будет передавать свои права.

По оценкам экспертов, в аренду может быть взято менее половины лесных угодий из числа территориально доступных и благоприятных в инфраструктурном отношении. По этой причине не вполне обоснованным выглядит отказ от такой разновидности договоров, как концессия, которая могла бы использоваться для привлечения инвесторов к освоению экономически малопривлекательных лесов.