Кубанская область была крупнейшим административно-территориальным образованием на Северном Кавказе. На ее долю приходилось до 8,7 млн. дес. земли, значительную часть которой представляли наиболее плодородные в России черноземные степи. О плодородии кубанской почвы ходили легенды. В быту была популярна поговорка: воткни в нее палку - вырастет телега.

Черноморский округ, ставший с 1897 г. самой маленькой губернией страны, имел площадь всего 672 тыс. дес. земли, большая часть которой в то время принадлежала казне, т. е. государству. По-другому распределялся земельный фонд Кубанской области. До 70 % его принадлежало казачеству, составлявшему менее половины населения. Около 12 % - частным земельным собственникам, численность которых вместе с семьями не превышала и 2 %. Горцы Кубани, насчитывавшие около 5 % населения, имели в своем распоряжении 7 % земельного фонда. Крестьяне-старожилы, издавна поселившиеся на Кубани и составлявшие около 9 % населения, располагали лишь 0,8 % земли. Земля же в это время представляла главное богатство местного населения, т. к. с ней была связана трудовая деятельность более 80 % ее жителей.

С ростом населения происходили изменения в земельном обеспечении и землепользовании казачества, русского и горского крестьянства. Вначале, когда казаков было мало, а земли много, каждый мог использовать земельной площади столько, сколько было необходимо для его хозяйства. С увеличением численности населения возрастал спрос на землю и подобная "вольнозахватная" форма землепользования стала устраивать далеко не всех.

В 1869 г. появился закон, согласно которому душевой надел казака, достигшего 17-летнего возраста, должен был составлять от 16 до 30 дес. земли в зависимости от месторасположения и качества земли. Исходя из этой нормы, в 1870-х гг. шло наделение станиц землей. Землепользование в это время было по-прежнему неупорядоченным: каждый сеял и пахал, где хотел, если вовремя успел захватить себе участок. Но с 1880-х гг. начался переход к передельно-паевой системе распределения земли. Паевой надел, получаемый казаком, был почти в два раза меньше душевого, т. к. часть станичной земли шла на общие нужды (под пастбища, выгоны, школы и т. п.). Для равномерного перераспределения земли станичники раз в 9-12 лет производили ее переделы.

С естественным ростом населения и периодическими переделами станичных земель паевые наделы казаков постепенно сокращались. Так, если в 70-х гг. XIX в. на одного казака приходилось в среднем по 23 дес. паевого надела, то в 1896 г. - 13,6 дес. Этот надел был намного меньше, чем у казаков десяти других казачьих войск России. Но он был значительно больше, чем у кубанских адыгов (до 7 дес.), коренных русских крестьян (до 5 дес.) и тем более оседлых иногородних, имевших в среднем по 0,1 дес. усадебной земли.

В горских аулах, где земли было меньше, и она была худшего качества, переход к уравнительно-передельной общине совершался хотя и позже, но быстрее. При этом у адыгов наделы давались на мужскую душу вне зависимости от возраста, а у карачаевцев Баталпашинского отдела - подворно, "по дымам", без учета того, сколько человек приходилось на семью (дым). В последнем случае распределение земли было наиболее неравномерным и создавало немало лазеек для злоупотреблений местной верхушки.

На Черноморском побережье края в силу природно-географических условий и особенностей наделения землей поселенцев преобладающей формой землепользования стали хуторская и подворная. Основным районом заселения был Сочинский округ, где на мужскую душу в конце XIX в. приходилось в среднем по 11 десятин земли.

В условиях развивавшихся во II половине XIX в. рыночно-капиталистических отношений земля все больше становилась товаром, перераспределялась среди землепользователей. Однако частновладельческих земель на Кубани было немного, поэтому большую роль в перераспределении земли в казачьих станицах и горских аулах играла ее аренда. Главными арендаторами были иногородние крестьяне. В конце XIX в. только у станичных обществ и казаков они арендовали свыше 600 тыс. дес. земли.

Шло перераспределение земли и в самой станице. Зажиточные казаки нередко и сами арендовали землю у своих обедневших станичников. В 90-х гг. ими арендовалось около 100 тыс. дес. надельно-паевой земли. Широко практиковалась земельная аренда и в горских аулах, причем с наиболее печальными последствиями для бедноты. Так, в 1897 г. атаман Майкопского отдела сообщал начальнику Кубанской области, что "между горским населением стало обнаруживаться стремление сдавать свои земельные паи в аренду". Приведя ряд убедительных примеров, он, в частности, писал, что в селении Хатажукаевском "запродали свои паевые наделы почти 1/4 часть населения. Все, запродавшие свои паи, - бедняки и теперь без земли не имеют никаких средств. Запродажа паев была сделана за год до раздела и на весь девяти летний период". Арендаторами этих земель были 9 местных горских богачей, заарендовавших 1225 дес. по рублю за 1 десятину. Предприимчивые арендаторы тут же пересдали эту землю иногородним крестьянам по 6-8 руб. за 1 десятину.

Горская беднота тоже брала землю в аренду, но не с целью наживы, а чтобы не умереть с голоду. Обычно применялась испольная форма аренды, когда бедняк брал в землепользование участок земли, обрабатывал его, а половину урожая отдавал владельцу участка.

Широко практиковалась аренда "офицерских" и "пожалованных" частновладельческих земель. Некоторые помещики полностью сдавали в аренду свои имения. Например, графиня Е. П. Коцебу сдавала 5,1 тыс. дес. земли, графиня А. А. Граббе - 6 тыс. и т. д.

Другие крупные помещики вели свое хозяйство на старой, рутинной основе. Ярким примером подобного типа помещичьих хозяйств было имение князя Ф. Ф. Юсупова в Темрюкском отделе. Сотни крестьян арендовали у него 2,7 тыс. дес. земли за довольно высокую плату да еще были обязаны являться в имение для выполнения различного рода работ. В имении почти не было ни своей сельскохозяйственной техники, ни рабочего скота. Сам хозяин, живший в шикарном особняке в Петербурге, никогда не был в своем отдаленном владении. Да это и не удивительно, ведь у него в Европейской России было еще 24 имения общей площадью более 240 тыс. дес. земли.

Иной тип владения представляло имение "Хуторок" (близ Армавира) барона Р. В. Штейнгеля. Это было образцовое крупнокапиталистическое хозяйство с высоким уровнем организации производства. В имении широко применялись интенсивные системы земледелия, многопольные севообороты, удобрения, сельскохозяйственные машины и пр.

Урожайность на полях барона была в три раза выше, чем в целом по краю. В "Хуторке" трудились тысячи наемных рабочих, для которых барон построил школу и больницу. Приглашенные им специалисты успешно разводили новые породы овец, лошадей, коров, культивировали различные сорта винограда. К 1890 г. в хозяйстве Р. В. Штейнге- ля было 42 тыс. овец, 940 голов крупного рогатого скота, 443 лошади, 450 свиней, винокуренный и спиртовой завод. В 1897 г. дело отца успешно продолжил его сын В. Р. Штейнгель. Были построены хлебный элеватор, мельница, хлебопекарня, кирпичный завод, мастерские. В Петербурге, Москве, Риге, Ростове-на-Дону, Армавире открывались магазины и склады, торговавшие вином и продуктами этого имения. Продукция "Хуторка" не раз получала золотые медали на международных и всероссийских сельскохозяйственных выставках.

Но таких дворянских поместий на Кубани было немного. Большинство крупных помещиков к 90-м годам XIX в. продали свои земли богатым овцеводам, предпринимателям, разбогатевшим крестьянам. Теперь в списке крупнейших землевладельцев Кубани вместо "сиятельных" княжеских и графских фамилий все чаще встречались имена новых помещиков - "чумазых лендлордов", как их тогда называли.

Подлинными "степными королями" Кубани были овцеводы "тавричане" - выходцы из Таврической губернии (Крыма). Они скупили и арендовали в Кубанской области тысячи десятин земли для разведения длинношерстных мериносовых овец. Так, овцеводы Мазаевы купили на Кубани более 8 тыс. дес. земли и более 40 тыс. дес. арендовали. Братья Ф. А. и А. А. Николенко приобрели свыше 30 тыс. дес. земли. Далеко за пределами края славились своими громадными земельными владениями и многотысячными отарами братья Меснянкины, Петрик, М. И. Заболотний, Я. А. Пеховский и другие. Некоторые из них впоследствии превратились в крупнейших земельных и промышленных магнатов, например миллионер Фома Николенко.

Таким образом, кубанская земля не только дала возможность заниматься привычным сельскохозяйственным трудом тысячам местных и пришлых крестьян из Европейской России, но и открыла простор для применения своего капитала и хозяйственного опыта многим предпринимателям и купцам.

21 апреля 1869 г. — постановление Госсовета "О поземельном устройстве в казачьих войсках".