Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.

Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

1. Специфика оборота. Физическая иммобильность (неспособность к движению) недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

2. Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.

3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и другие факторы. С течением времени стоимость других компонентов недвижимости — зданий и сооружений — наоборот, снижается ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональное устаревание) и прочих внешних факторов.

4. Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объектов.

Из рассмотренных особенностей недвижимости вытекают в свою очередь наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.

5. Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимости неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав и различных сочетаний юридических прав и интересов, связанных с ним. Например, может быть осуществлена аренда земельного участка и строений без прав на недра или находящийся на участке водоем. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта, и т.п.

6. Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. Особенно это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.

7. Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидные, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым Для реализации объекта на рынке.

Вместе с тем необходимо учитывать особенности недвижимости и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующие специфические особенности:

1. Неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец, периода владения — продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту.

2. Особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы со своими особенностями взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге определяет инвестиционную активность на рынке недвижимости.

3. Сложность и гибкость системы финансирования. В качестве источников финансирования объектов недвижимости могут использоваться собственные или заемные средства, полученные от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Финансирование инвестиций может различаться по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита. Сложность условий финансирования связана с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.

4. Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени по сравнению с традиционными финансовыми активами подвержены риску и неопределенности за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки — это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики. Связь изменений на рынке капитала с рынком недвижимости показана в таблице

ОПЕРАЦИИ И СДЕЛКИ

В течение жизненного цикла объекта недвижимости нередко меняется его правовой статус и каждое такое изменение мы будем называть операцией с недвижимостью. Типы операций показаны в таблице 1.

Рассмотрим операции наиболее важные для практики управле­ния недвижимостью.

Приватизацией называется передача государством в собственность граждан на доброволь­ной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государствен­ного и муниципального жилого фонда, включая ведомственный (как правило, бесплатно). К этому ви­ду операций может быть также отнесена бесплатная (по норме) или платная (сверх норматива) переда­ча в собственность граждан на добровольной основе земельных участков, выделенных им ранее для целей садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства. При этом реализуются различные формы приватизации — индивидуальная, общая долевая (семья), общая совме­стная, долевая (коммунальная квартира).

Обменом называется:

• операция (сделка по договору) между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров); эта операция обеспечивает обмен права пользования на равноценное право пользования;

• операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользо­вания) и собственником; эта операция обеспечивает обмен права пользования па право собст­венности, с регистрацией сделки и права собственности.

В отличие от операции обмена, мена предусматривает сделку по договору типа договора купли-продажи между собственниками объектов — с оформлением и регистрацией прав собственности.

При дарении осуществляется безвозмездная передача вещи в собственность от одного субъекта права к другому.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Договором ренты оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) — с возможностью реали­зации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с ижди­вением). В этой операции осуществляется обмен правомочий собственника на правомочия получателя средств на проживание.

По договору аренды осуществляется передача имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Операция найма (наем) предусматривает передачу (по договору) жилого помещения нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фон­дов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормиро­вания размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.