Любое муниципальное образование, являясь сложной системой, в процессе управления земельными ресурсами, подвержено влияниям внешних факторов (рис. 6.7.1).

На систему управления муниципальными землями влияют пространственные, политические, экономические, социальные, рыночные, экологические и другие факторы.

Рисунок 6.7.1 - Влияние факторов на систему управления муниципальными землями

Из пространственных факторов, наиболее значимые - размер территории и природные условия. Например, в северных и сибирских регионах России муниципальные образования могут занимать десятки и сотни тысячи гектаров, и поселения, входящие в такие образования, будут разделены не только расстояниями, но и естественными преградами. Поэтому у населения на таких территориях нет совместных интересов. В то же время компактные, близко расположенные муниципальные образования могут быть достаточно тесно связаны между собой. При формировании территории муниципальных образований важно учитывать территориальную близость поселений, возможность совместного использования населе-нием природных ресурсов смежных территориальных образований.

Экономический фактор - может выражаться как в совместном использовании природных ресурсов, так и в однотипности производства, ведущегося на территории в рамках единого производственного цикла и единой инфраструктуры, (общий магистральный канал, ЛЭП, газопровод, межхозяйственный животноводческий комплекс, межпоселенческий рыбоводный пруд и т.д.).

Социальный фактор, - особенность расселения населения на территории и его социальные характеристики. Так, на Северном Кавказе основными факторами являются полиэтничность населения и компактность расселения этнических групп, для Центральной России - соотношение профессиональной подготовки населения и традиционных занятий.

Серьезным фактором, оказывающим воздействие, на управление земельными ресурсами в муниципальных образованиях является приватизация земли в садоводческих некомерческих товариществах. Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) объединяют в себе на территории муниципальных образований большое количество участков. Приватизация СНТ подразумевает под собой акт оформления земельных участков в собственность. В ходе приватизации  возникают вопросы, связанные с нарушением границ, незаконным увеличением площади земельного участка, отсутствием первичной документации, расхождением списков садоводов и другое, что затрудняет передачу земельных участков в собственность, вовлекает органы муниципальной власти в процесс разрешительных и спорных процедур, других мероприятий влияющих на систему управления земельными ресурсами.

МЕРОПРИЯТИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЗЕМЛЯМИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

В перечень мероприятий, формирующих систему управления землями, в границах муниципальных образований могут входить:

- установление порядка управления и распоряжения землями, передачи их в собственность и аренду;

- ведение земельного кадастра, включая учет и оценку земельных участков;

- регулирование использования, предоставление, изъятие и перераспределение земель;     

- землеустройство и мониторинг земель;

- земельный контроль;

- планирование использования земель;

- взимание платы за землю;

- установление границ территорий земель, передаваемых в ведение сельских и поселковых администраций.

В сельских районах, в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», образование земельных участков путем выдела в счет земельных долей осуществляется на основании решений общих собраний участников долевой собственности, которые организуют органы местного самоуправ-ления, в порядке управления земельными ресурсами на муниципальном уровне. Законодательно установлено два способа образования земельного участка:

1) на основании решения общего собрания;

2) на основании проекта межевания, подготовленного кадастровым инженером по договору с собственником земельной доли.

Оба порядка образования земельного участка предпола-гают подготовку проекта межевания. Общее собрание проводится по предложению участника долевой собствен-ности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 1 статьи 14.1, ФЗ-101). В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности, хранение такого перечня и протоколов общего собрания. Проектом межевания определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (образуемые земельные участки). Проект, должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые, сохраняется или возникает (пункт 1 статья 13.1).

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком проекта может являться любое лицо (даже лицо, не являющееся правообладателем земельной доли).

Таким образом, реализация многочисленных мероприятий по управлению земельными ресурсами на уровне муниципальных образований, дает возможность использовать дополнительные факторы, стимулирующие на конкретной территории инвестиционные процессы во всех сферах общественного производства.