Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять потребность пользователя в данном месте в течение данного периода времени. Полезность для каждого собственника индивидуальна и выражается в способности объекта собственности или актива приносить доход его потенциальному владельцу.

Объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужен для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или для выращивания урожая. Он может быть полезен, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение им, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет другую психологическую потребность. Следует иметь в виду, что полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова.

Замещение – максимальная стоимость собственности на открытом конкурентном рынке определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена или создана другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип действует для всех объектов, кроме уникальных – вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения.

Этот принцип лежит в основе всех трех подходов к оценке любого актива: затратного, рыночного и доходного.

С точки зрения сравнительного подхода, расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше минимальной цены, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности, то есть спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью.

Соответственно с точки зрения затратного подхода, было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть приобретен или воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

С точки зрения доходного подхода, стоимость объекта собственности определяется на конкурентной основе сравнением среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.

Предвидение (ожидание) – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Стоимость создается ожиданием выгод, которые могут быть получены в будущем. Это очень важный принцип, определяющий логику любого покупателя-инвестора. Действительно, имеет смысл сегодня вкладывать деньги в тот объект, который в будущем гарантирует определенную выгоду, причем будущий доход, пересчитанный к сегодняшнему дню, должен оправдать сегодняшнее вложение. На этом принципе базируется доходный подход к оценке.

Поскольку деньги приносят процент, то один рубль, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний рубль. Для правильной оценки будущих рублей, ожидаемых от владения объектом собственности, очень важно скорректировать прогнозируемые будущие поступления на их стоимость во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием.

1.6.2 Принципы, связанные с особенностями объекта оценки
и его эксплуатацией

Вклад (предельная продуктивность) – это сумма прироста стоимости объекта собственности в результате внесения какого-либо нового компонента, а не стоимость самого этого компонента.

Стоимость отдельного компонента измеряется его вкладом в стоимость всего объекта собственности той или иной величиной, которая должна быть вычтена из стоимости всего объекта в случае его отсутствия. Стоимость самого компонента может не равняться величине вклада. Могут быть случаи, когда наличие компонента уменьшает стоимость самого объекта, а не увеличивает ее.

Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно превышающих затраты на ремонт. Застройщик решает, построить ли при жилом комплексе бассейн. Необходимо оценить, какую сумму бассейн добавляет к общей стоимости комплекса. Если затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

Новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным, следовательно, увеличить стоимость. Однако в том случае, если цвет не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться. То же самое может произойти при выборе обивки для мебели более высокого качества, но непривлекательной расцветки.

Принцип остаточной продуктивности земли – земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства: труда, капитала и управления производственной деятельностью.

Земля = доход от бизнеса - оплата 3-х факторов производства
                                                 (труда, капитала и управления)

На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте.

Возрастающая и уменьшающаяся доходность (предельная производительность) – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства доходы увеличиваются растущими темпами до определенной точки, начиная с которой, общие доходы хотя и растут, но уже замедляющими темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем добавляемые ресурсы.

Построив один цех, владелец получает определенный размер прибыли, строя второй цех, он получает прибыль большую, строя третий – еще больше увеличивает свой доход. Однако после постройки третьего цеха прибыль поступает в сроки, превышающие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказывается неэффективным с точки зрения окупаемости.

Рассмотрим пример. Компания Х владеет одним гектаром земли. Если компания построит один дом, ее прибыль составит 100 000 руб. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка земли. Результаты сведены в таблицу.

При постройке до двух домов прибыль увеличивается возрастающими темпами. Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, общая прибыль компании растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

Сбалансированность – все факторы производства при любом типе собственности должны находиться в таком соотношении, чтобы доходы от объекта были максимальны.

Этот принцип используется при оценке объектов недвижимости, в том числе и земли, и предприятия (бизнеса).

Компания Х обнаружила, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. При застройке участка четырьмя домами риск меньше, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше, то есть по принципу сбалансированности строительство четырех домов даст оптимальную плотность застройки.

Для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получали оптимальную заработную плату, заработная плата продавцов зависела от интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих от магазина будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта при оценке будет выше.