Виды имущества, подлежащего оценке

Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Основные понятия оценки

1.1 Общие определения

Термин «оценка» имеет несколько значений в зависимости от контекста: 1) научно обоснованное заключение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта (имущества), 2) процесс определения стоимости объекта или 3) отчет, в котором представлены результаты исследований.

В нашем курсе будем считать, что:

· оценка – процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении;

· оценивать – это искусство установления стоимости путем соответствующего исследования, согласующегося с общепринятыми процедурами и выполняемого с применением общепринятых принципов оценки.

Стоимость определяется в денежном выражении. Это значит, что в отчете стоимость должна быть выражена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Полезность – способность какого-либо объекта удовлетворять наши потребности.

Стоимость – денежное выражение полезности.

Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже на дату оценки.

Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (оценщики), а с другой – потребители их услуг (клиенты или заказчики).

Оценщик – это специалист, который обладает специальными знаниями для проведения оценки определенного объекта собственности, получивший аттестат и имеющий сертификат на проведение оценки.

Оценка не является наукой в чистом виде, когда при одних и тех же исходных данных всегда получается один и тот же конечный результат. В оценке много субъективизма: на конечный результат влияют квалификация оценщика, его интуиция, его понимание ситуации, дар предвидения, то есть это деятельность на грани науки и искусства. Поэтому оценки одного и того же объекта, проведенные несколькими независимыми оценщиками, как правило, не совпадают.

Оценщик должен работать компетентно, не допускать в своем поведении противозаконных, неэтичных или малоквалифицированных действий, должен исполнять заказ беспристрастно, объективно, без внесения в оценку своих личных интересов.

Предмет оценки — это различные типы прав собственности.

Полное право собственности — право владения, пользования и распоряжения собственностью.

Объект оценки — это различные активы – земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и т. д.

Гудвилл (деловая репутация) – нематериальный, юридически не идентифицируемый и неотчуждаемый от предприятия актив, возникающий благодаря позитивному имиджу, узнаваемости фирменного наименования, наличию постоянной клиентуры и другим факторам, стоимость которых нельзя выделить и оценить по отдельности, но которые обусловливают дополнительный доход.

Клиент — заказчик, которому оказывает услуги эксперт-оценщик.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие: – аналитическую и расчетную, – грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Аналитическая составляющая – это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение предоставленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая – это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться и т.д., пока оценщик не придет к конечной искомой цифре.

Хотя оценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективной величиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой – состояние объекта.

Приведем еще несколько определений из Стандартов оценки:

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления объекта оценки на открытый рынок (публичная оферта) до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

Цели оценки

Ситуаций, когда может потребоваться оценка имущества, великое множество. В определенных случаях, оговоренных законом, оценку проводить обязательно. Иногда собственник проводит оценку по собственной инициативе для того, чтобы проверить правильность своих предположений о выгодности свершения той или иной операции, максимизировать прибыль, снизить риски деловой операции и предупредить возможные потери.

Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости для свершения тех или иных действий с объектом оценки. В зависимости от цели, для которой производится оценка объекта, его стоимость может отличаться весьма значительно.

Возможные цели оценки имущества:

· купля-продажа, мена;

· проведение конкурсов, аукционов, торгов;

· аренда, лизинг;

· внесение имущества в уставной капитал, определение доли имущественных прав;

· передача в доверительное управление;

· отражение в отчетности;

· оценка с целью переоценки основных фондов;

· инвестиционное проектирование;

· раздел, наследование, дарение;

· страхование;

· исчисление налогов, пошлин, сборов;

· приватизация;

· национализация;

· конфискация;

· возмещение ущерба;

· ликвидация;

· разрешение имущественных споров;

· передача собственности.

Этот внушительный список можно еще продолжить.

Перечень случаев обязательной оценки определен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Помимо него на необходимость проведения обязательной оценки указывают и другие законы.

В соответствии с Федеральным законом вовлечение в сделку объектов, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном порядке. Это происходит в следующих случаях:

· при продаже объекта или ином отчуждении;

· в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное управление, в аренду;

· при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· при использовании объекта в качестве предмета залога;

· при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися в государственной собственности, собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности.

Виды стоимости

В зависимости от цели проведения оценки для каждого из перечисленных видов имущества можно определить несколько видов стоимости. Наиболее часто требуется определить рыночную стоимость.

Рыночная стоимость имущества – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда срок экспозиции объекта на рынке соответствует среднерыночному для данного вида объектов оценки, стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Есть также другие виды стоимости, рассчитываемые для конкретных целей.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Эту стоимость может потребоваться найти, например, в случае, если вы по каким-то причинам отказываетесь предавать огласке факт продажи вашего имущества. Другой случай, когда продажа на открытом рынке невозможна, – объект не пользуется спросом.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства нужна для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба. Стоимость воспроизводства также рассчитывается оценщиком для определения рыночной стоимости методами затратного подхода, о чем будет рассказано ниже.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом под аналогичным объектом подразумевается тот, который обладает максимально сходными с оцениваемым объектом качественными и количественными характеристиками, но создан из современных материалов по современным технологиям. Определить эту стоимость бывает необходимо для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба в случае, если невозможно определить стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из существующих условий и цели его использования. Предположим, вы захотите узнать, насколько эффективно используете свою собственность. Для этого необходимо оценить стоимость при существующем использовании и сравнить со стоимостью при альтернативном использовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или смена профиля предприятия позволила бы получать больший доход.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Например, вы – владелец металлургического комбината. На продажу выставлено предприятие, добывающее руду, – одно из поставщиков вашего комбината. Для того, чтобы принять решение о покупке добывающего предприятия, вам необходимо узнать его инвестиционную стоимость, т. е. его стоимость конкретно для вас, с учетом имеющегося металлургического комбината.

Если инвестиционная стоимость окажется выше цены предложения (даже если цена предложения выше рыночной стоимости) – можно покупать не задумываясь. Если меньше – тогда на чашу весов нужно класть дополнительные аргументы в пользу покупки. Например, опасения, что новый собственник ужесточит условия поставки и ваши затраты в связи с этим могут превысить отрицательную разницу между инвестиционной стоимостью и ценой предложения. Но это уже частный случай.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Для целей налогообложения может рассчитываться стоимость имущества, стоимость реализованной продукции, стоимость основных средств предприятия и другие объекты.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако, с увеличением срока экспозиции приближается к последней.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. В ряде случаев затраты на утилизацию могут превышать стоимость материалов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки. Это может быть стоимость приобретения или воссоздания в текущих ценах на дату оценки аналога оцениваемого объекта, с такой же полезностью, функциональными свойствами и физическими параметрами. От стоимости воспроизводства она отличается тем, что при ее определении не учитывается износ.

Принципы оценки

При оценке собственности используются определенные принципы. Оценщики называют эти принципы фундаментальными. Все принципы, используемые при оценке, можно разделить на три группы:

- основанные на представлениях собственника;

- связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией;

- связанные с рыночной средой.

Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику

Требования к эксперту-оценщику формируются по следующим аспектам: 1) образование, компетенция, квалификация; 2) отношения с клиентом.

Для того чтобы отчет об оценке имел юридическую силу, оценщик должен быть независимым. Оценка не может производиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком оцениваемой компании, если он занимает какую-либо должность в оцениваемой компании, если состоит в близком родстве с работниками оцениваемой компании или собственниками оцениваемого имущества.

Для заключения договора об оценке сотрудник любой оценочной фирмы должен предоставить следующие обязательные документы.

Лицензия на осуществление работ (услуг) в области оценочной деятельности выдается Министерством имущественных отношений Российской Федерации на четыре вида оценочных услуг: оценка недвижимого имущества, оценка движимого имущества, оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности и оценка стоимости предприятия (бизнеса). Лицензия выдается сроком на 3 года с правом последующего продления.

Страховой полис. Для защиты прав потребителей оценочных услуг законодательством предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков. Законодательство также предусматривает вариант, когда договор страхования заключается непосредственно при заключении с заказчиком договора об оценке. На практике разовый полис обходится дороже, а покрытие по такому полису меньше, поэтому такие случаи встречаются достаточно редко.

Диплом о высшем образовании в области оценки либо диплом о дополнительном профессиональном образовании (переподготовке) должен быть выдан образовательным учреждением, прошедшим согласование обязательных программ в области оценочной деятельности в Минимуществе России.

Согласно «Положению об оценочной деятельности», утвержденному постановлением Правительства РФ № 395 от 07.06.2002 г., оценщики обязаны не реже одного раза в три года проходить профессиональную переподготовку.

Кроме обязательных, оценщик может представить следующие необязательные документы:

· свидетельства о добровольной аттестации;

· свидетельства о добровольной сертификации;

· свидетельства о членстве в общественных оценочных организациях;

· свидетельства об участии в семинарах и конференциях;

· рекомендации.

Оценка прав собственности

Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.

Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления. В соответствии со ст. 12 Конституции «органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти», следовательно, муниципальная собственность не является государственной.

Действующий Гражданский кодекс устанавливает, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Содержание понятия «государственная собственность» ни в ГК, ни в иных федеральных законах не раскрыто.

Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: «собственность» и «право собственности» (смысл последнего рассматривается в подразделе о вещных правах).

Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства может производиться при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям. Общее имущество подлежит разделу по тем же правилам, которые предусмотрены для раздела общей собственности.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

Защита вещных прав

Права на защиту прав собственника принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Право на защиту его владения может быть выдвинуто даже против собственника имущества.

Гражданский кодекс содержит норму (статья 306), защищающую право частной собственности от государства. Например, в случае национализации какого-либо вида имущества убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.

Этапы проведения оценки

Проведение оценки включает в себя следующие основные этапы:

Подготовительный этап	Этап сбора информации	Этап расчета стоимости объекта оценки	Заключительный этап
Ознакомление с объектом оценки. Составление перечня необходимых документов, представляемых заказчиком. Заключение договора на проведение оценки с указанием объекта оценки и целей оценки.	Осмотр объекта оценки на месте. Получение информации от заказчика. Получение дополнительной информации из официальных источников, печатных изданий, в сети Интернет, в базах данных оценщиков, в сборниках законодательства РФ и ее субъектов. Исследование рынка.	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение стоимости объекта оценки с использованием методов затратного, сравнительного и доходного подходов. Согласование результатов оценки, полученных с применением различных методов, и получение итоговой стоимости.	Подготовка окончательного текста отчета. Передача отчета заказчику, подписание акта приема-передачи и возвращение документов заказчику.

Ниже коротко рассмотрен каждый из основных этапов.

Подготовительный этап

Прежде чем подписывать с заказчиком договор на проведение оценки, оценщику необходимо уточнить цель оценки, ознакомиться с имеющимися документами на оцениваемое имущество, определить, что входит в состав имущества и какова его специфика. Оценщик выясняет, достаточно ли документов, имеющихся у заказчика, или требуется получить дополнительную информацию.

После согласования сроков исполнения работ, цены и других существенных условий заключается договор на проведение оценки. Договор об оценке – соглашение между заказчиком и оценщиком, заключенное в соответствии с законодательством РФ и предусматривающее проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов или долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Договор должен содержать следующие обязательные условия, перечень которых определен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основания заключения договора. В случае обязательной оценки указывается статья 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или соответствующая статья другого закона.

Вид объекта оценки. Например, «объект недвижимости, состоящий из …» или «имущественный комплекс ОАО (название)» и т. п.

Вид определяемой стоимости. Например, «рыночная стоимость», «стоимость воспроизводства», «ликвидационная стоимость».

Этап сбора информации

Прежде чем приступить к оценке объекта, оценщик собирает и анализирует очень большое количество информации. Это самый сложный и ответственный этап, поскольку от полноты и достоверности используемой информации будет зависеть объективность оценки.

Во-первых, необходимо визуально осмотреть объект оценки и выполнить необходимые замеры. Во-вторых, часто для уточнения некоторых деталей требуется провести интервью с представителем заказчика. На этом этапе оценщик подробно знакомится с представленной заказчиком проектно-сметной, бухгалтерской и иной документацией.

На этом же этапе выявляются и анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабе региона, города и района расположения объекта.

Основные источники дополнительной информации для аналитических исследований – это печатные издания, Интернет, статистические сборники, специальные базы данных оценщиков, риэлторов, сборники законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Иногда требуется получить недостающую информацию из органов государственной власти или местного самоуправления, у сторонних организаций.

Заключительный этап

На этом этапе составляется окончательный вариант текста отчета. Отчет об оценке – документ, отражающий результат выполненной оценки, оформленный в соответствии с требованиями законодательства РФ и стандартов оценочной деятельности, с указанием всех исходных данных, фактов, расчетов, обоснований и выводов. Помимо описания объекта оценки и расчетов в отчет включаются аналитические материалы о состоянии рынка объектов – аналогов оцениваемого, об экономических и политических факторах, оказывающих влияние на состояние объекта оценки и др. Отчет подписывается оценщиком и передается заказчику по акту приема-передачи. Одновременно заказчику возвращаются переданные им ранее документы.

Основные понятия

Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денег, которые, как ожидается, будут получены в различные периоды времени в будущем. Рубль, полученный через год, стоит меньше, чем рубль, получаемый сегодня, и, как правило, больше, чем рубль, полученный через 10 лет. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих поступлений необходимо сделать соответствующие поправки.

Рассмотрим два альтернативных варианта инвестиций. Инвестиции А – 100 000 руб. будут в течение 30 лет приносить ежегодный доход в 10 000 руб. Инвестиции Б – 50 000 руб. дадут доход в 100 000 руб., однако лишь через 20 лет. Какой из этих вариантов лучше, если предположить, что риск в обоих случаях одинаков?

Для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций следует внимательно определить: 1) денежные суммы; 2) время; 3) риск; 4) ставку дохода.

Денежные суммы – суммы, которые будут инвестированы в объект собственности и получены от этих инвестиций в процессе его функционирования. Важно с максимальной точностью спрогнозировать общие суммы, которые, как ожидается, будут инвестированы или получены от инвестиций. Это позволит ответить на главный вопрос: обеспечит ли данное вложение положительную ставку дохода, то есть превысит ли приток денежных средств их отток. Но даже известные с абсолютной точностью суммы ничего не говорят, какой будет ставка дохода или связанный с вложением риск. Например, предположим, что инвестируемые 1000 руб. должны принести позднее 2000 руб., насколько это удачное вложение средств? На этот вопрос нельзя ответить правильно до тех пор, пока не оценены вероятность получения 2000 руб., а также время, когда это произойдет.

Время – один из наиболее ценных и незаменимых ресурсов для инвестора. Будучи потерянным, оно не может быть восполнено. Известная фраза «Время – это деньги» принадлежит Бенджамину Франклину. Он отмечал, что непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого – заставить капитал работать, то есть вложить его в дело. Деньги используют для того, чтобы приносить процент. Важно время получения процента, так как полученный процент может быть использован для получения еще большего процента. Время получения инвестиционного дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в любом инвестиционном анализе.

Например, если инвестиции составляют 100 руб. и ожидается, что от них будут получены 200 руб., большое значение имеет, поступят ли эти 200 руб. на следующий год, через 5 лет или через 50 лет. Как правило, чем раньше суммы будут получены, тем предпочтительнее инвестиции. Эти доходы могут быть вновь реинвестированы.

Риск – это непостоянство и неопределенность в получении чистых доходов от инвестиций. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.

Заключенное на скачках пари в 100 руб. при ставке 50:1 характеризуется высоким уровнем риска. Его результатом может стать потеря 100 руб. или же выигрыш 5000 руб.

Оценщику следует помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений не является абсолютно безрисковым.

Ставка дохода – процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Правильно определенная ставка дохода учитывает суммы и время получения ожидаемых чистых доходов. Ставку дохода на инвестиции часто называют ставкой конечной отдачи. Из различных вариантов инвестиционных проектов выбирается тот, ставка дохода по которому наиболее высока (если эксперты руководствуются только экономическими соображениями). Если ставки дохода двух проектов одинаковы, выбирается проект с меньшим риском. Чем выше риск, тем выше должна быть ставка дохода, чтобы компенсировать риск инвестору.

Чистый доход – сумма чистой прибыли, полученной после уплаты налогов и других обязательных платежей и амортизационных отчислений.

Аннуитет – серия выплат равными долями за определенный период времени через равные промежутки, с определенной долей процента, включенной в платежи. Платеж производится в конце рассматриваемого промежутка, в отличие от авансового аннуитета, платежи по которому осуществляются в начале каждого промежутка.

Обычный аннуитет

На рис. 6 представлена диаграмма текущей стоимости обычного аннуитета, то есть текущей стоимости серии равновеликих платежей. Аннуитет можно также определить как серию поступлений. Например, право получать 100 руб. в конце каждого года в течение последующих 4 лет создает обычный аннуитет. Эта ситуация может возникнуть, если собственник сдает активы в аренду и хочет получать ежегодную арендную плату. Аналогично обязательство выплачивать ежемесячно 100 руб. в течение следующих 300 месяцев является обычным аннуитетом. Текущая стоимость аннуитета показана на рисунке 6.

аннуитета

Рис. 6. - Текущая стоимость обычного аннуитета

Текущая стоимость обычного аннуитета может быть рассчитана путем оценки каждого платежа в отдельности. Каждое из четырех поступлений можно учесть как отдельную реверсию. При 10%-ной ставке дисконта стоимость первого поступления равна 90,91 руб. (100 × 0,90909 = 90,91); второго – 82,64 руб., третьего – 75,13 руб., четвертого – 68,30 руб. Текущая стоимость всего четырехлетнего аннуитета составляет 316,98 руб. Поэтому при 10%-ной ставке сегодняшние инвестиции в 316,98 руб. (текущая стоимость) являются обоснованной платой за право ежегодного получения 100 руб. на протяжении последующих четырех лет.

В таблицах сложного процента для определения текущей стоимости аннуитета предназначена пятая колонка. Данная таблица показывает факторы с учетом того, что каждый платеж за период равен 1 руб. Это факторы аннуитета или факторы Инвуда по имени Уильяма Инвуда, открывшего этот фактор (1771-1843).

Фактор Инвуда рассчитывается по следующей формуле:

Фактор текущей стоимости аннуитета может быть рассчитан как сумма текущих стоимостей в 1 руб. за определенный временной период:

Для построения аннуитетной таблицы можно просто сложить факторы текущей стоимости единицы за соответствующее число лет.

Чтобы определить текущую стоимость аннуитета, необходимо фактор Инвуда из таблицы умножить на величину платежа.

При укороченных интервалах поступления происходят чаще, раз в полугодие, квартал, месяц. Чтобы учесть это, необходимо номинальную ставку процента разделить на количество периодов в году, а общее число периодов взять равным числу лет, умноженному на число периодов в году.

Авансовый аннуитет

Если собственник договаривается с арендатором, что первый платеж вносится немедленно после подписания контракта, а последующие равные платежи – через определенный период, то такие платежи называются авансовым аннуитетом. При авансовом аннуитете первый платеж не дисконтируется, так как он вносится немедленно после подписания.

Для превращения обычного аннуитета в авансовый необходимо к фактору обычного аннуитета, укороченного на один период, добавить единицу.

PV = PMT*(фактор для n-1 +1).

В нашем примере при авансовом аннуитете текущая стоимость первого платежа – 100 руб., второго – 90,91 руб., третьего – 82,64 руб., четвертого – 75,13 руб. Текущая стоимость авансового аннуитета при 10%-ной ставке составит 348,68 руб.

Определение чистого дохода

Расчет чистого дохода начинается с определения валового дохода от использования объекта собственности.

1. Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте собственности. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиры, то арендная плата является валовым доходом от основного вида деятельности, а выручка за пользование гаражом, телевизионной антенной, стиральной машиной – дополнительным доходом.

При определении потенциального валового дохода необходимо точно определить нормативные (проектные или рыночные) удельные стоимости использования оцениваемых фондов, например, месячную арендную плату за 1 кв. метр жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плата за 1 место стояки автомашины или за аренду гаража в данном месте). Кроме того, на данном этапе необходимо внести поправки в удельные стоимости, например, поправка на отсутствие балкона вносится в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1 кв. метра общей площади.

ПВД = S × Ар.ст. × 12(мес).

2. Далее определяется поправка на недоиспользование объекта. Например, до 1991 года степень заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а в 1992 – 1994 гг. – около 60%. При оценке методом капитализации дохода гостиницы необходимо уменьшить величину потенциального валового дохода от основного вида деятельности на 40%. Добавив к полученной величине дополнительный доход, мы получим действительный валовой доход.

3. Далее из действительного валового дохода вычитаются расходы по эксплуатации объекта. Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на фиксированные, операционные (эксплуатационные) и резервы.

К постоянным (фиксированным) издержкам относятся, например, отчисления на страхование имущества от несчастных случаев, проценты за кредит, амортизационные отчисления, некоторые налоги (например, на прибыль).

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации и предоставлению услуг пользователю. В их состав входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций и др.), представительские расходы, расходы на рекламу, транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта оборудования, мебели и других принадлежностей.

Расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включаются в данный перечень расходов – они входят в состав амортизационных отчислений.

В результате получается чистый операционный доход (ЧОД).

4. От ЧОД отнимается сумма, отчисляемая на обслуживание долга (проценты и выплата основной суммы) и капитальные затраты. Полученная величина называется поток денежных средств до налогообложения и используется в расчете как I.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для его составления используется главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы.

Метод капитализации доходов

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов единую сумму текущей стоимости.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта собственности и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид:

где V – стоимость; I – периодический чистый доход, R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации или ставка капитализации чистого дохода – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Коэффициент капитализации включает в себя саму чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта – доход на капитал ( i ), и возмещение основного капитала, затраченное на приобретение объекта – возврат капитала ( of ).

R = i + of .

Доход на капитал или отдача – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

Текущая отдача показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Данный показатель может быть рассчитан по следующей формуле:

Текущая отдача = Ежегодный доход / Цена инвестиций.

Возврат или возмещение капитала – погашение суммы первоначального вложения. Возмещение капитала характеризуется нормой возмещения, которая, как правило, зависит от срока инвестиций, ставки текущей отдачи, ожидаемой стабильности периодического дохода и от ожидаемой суммы прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.

Потоки доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке дисконта. Капитализация по ставке дисконта проводится также, если не прогнозируется изменение в капитальной стоимости инвестиций. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток дохода является отдачей (доходом на инвестиции).

Возможны три варианта прогнозируемого изменения стоимости капитала:

1. Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

Разделение на составляющие

Разделение на составляющие заключается в разделении инвестиций на инвестиции, относящиеся к земле, и инвестиции, относящиеся к зданиям. Считается, что доход от земли и ее стоимость (например, 50%) будут оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Доход, приписываемый зданию, будет постепенно снижаться, поэтому 50% инвестиций должны быть возвращены к концу срока.

Метод прямой капитализации

Определение коэффициента капитализации методом прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта собственности и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации определяется следующим образом:

Коэффициент капитализации = Чистый доход / Цена объекта.

Ставка капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления) заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Эксперт-оценщик при реализации данного метода должен подобрать подходящий объект-аналог. Для этого необходимо тщательно проанализировать отчеты о доходах и расходах по потенциальным объектам-аналогам, причем лучше рассматривать схожие объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае не требуется существенной корректировки данных. Количественно чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

5.5.2 Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа)

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна:

- удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала – иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

- предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат;

- удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу – иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку объекта;

- предусматривать получение инвестором не только нормативного (рыночного) дохода, но и возврат самого капитала.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме кредита. Ипотечная постоянная состоит из ставки процента по кредиту i и коэффициента фонда погашения (фактор фонда возмещения – шестая функция денежной единицы – колонка 3) и может быть определена по таблицам шести функций денег (четвертая функция – взнос на амортизацию денежной единицы – колонка 6).

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала и отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости инвестиций (Укр) называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна (1 - Укр). Данные по размерам ипотечной составляющей можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала. (?)

Схему реализации метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – можно представить следующим образом:

Составляющая заемного капитала = Rкр × Укр

Составляющая собственного капитала = Rск × (1 - Укр)

_______________________________________________

Сумма составляющих = R общ,

где Rкр – ипотечная постоянная;

R ск – ставка капитализации на собственный капитал.

Определение ставки дисконта

В процессе расчетов необходимо знать ставку дисконта. Она должна отражать взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой собственности.

Ставка дисконта служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: очищенной от риска нормы дохода, коэффициента b и рыночной премии за риск:

где i – ожидаемая ставка дохода;

i _ф – безрисковая ставка дохода (определяется исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям). Для долгосрочных правительственных облигаций США эта ставка равна 3,8%. Россия относится к группе стран со средним уровнем риска, поэтому надбавка за страновой риск в этом случае составляет 7%.

b - мера систематического риска;

i _т – среднерыночная ставка дохода;

i _т - i _ф – рыночная премия за вложения в рискованный актив.

Рыночная премия представляет собой дополнительный доход (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск.

Перевод известной номинальной ставки в реальную с учетом инфляции осуществляется по формуле:

где i _р – реальная безрисковая ставка дохода;

i _н – номинальная безрисковая ставка дохода;

i – инфляция за рассматриваемый период.

На заключительном этапе расчетов по этому методу величина ставки дисконта корректируется (в сторону увеличения или уменьшения), чтобы учесть действие тех уникальных для данного объекта факторов, которые еще не были охвачены указанными показателями.

Ставку дисконта можно определить также методом мониторинга. При этом регулярно отслеживаются данные сделок и обобщаются по различным сегментам рынка.

Область применения

Затратный подход используется в следующих случаях:

- наравне с двумя другими подходами для более полного итогового согласования стоимости;

- для объектов специального назначения, которые не продаются (тюрьмы, банки, церковь, …);

- в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж;

- для целей страхования;

- при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка;

- при оценке объекта доходным подходом, если объект требует ремонта или реконструкции;

- в инвестиционных проектах – при реконструкции существующего объекта или строительстве нового;

- для целей налогообложения;

- для получения кредита в банке.

Итого прямые затраты (ПЗ)

1.4. Накладные расходы (НР).

Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ+НР)

1.5. Плановые накопления (ПН).

Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ Св _смр= С+ПН).

Прибыль застройщика (ПрЗ).

Итого стоимость объекта (Св _об= ЗЗ+ПрЗ).

Физический износ

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы, появляются дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Определение износа для машин и оборудования отличается от приведенного и будет рассмотрено ниже.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле:

И _i = У _i × ПИ _i / 100,

где У _i – удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

ПИ _i – процент износа i-го конструктивного элемента.

Процент износа i-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами здания первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам здания или сооружения.

Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа. Данный метод обычно применяется и при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к исходной стоимости объекта. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать полученные выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, либо путем расчета фактического срока службы и нормативного срока службы элемента, либо по нормативам. Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать стоимостной метод.

Элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания, относятся ко второй категории – категории быстроизнашивающихся элементов. Сюда входит кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы, которые можно восстановить посредством текущего ремонта. Методы расчета физического износа этой категории элементов аналогичны тем, которые используются для оценки физического износа долговременных элементов здания.

Стоимостной метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.

Нормативный (или бухгалтерский) метод расчета физического износа предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ №1072 от 29 октября 1990 года. Эти нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а в оценке следует определить так называемый совокупный физический износ, включающий норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию здания и сооружений. Норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию здания и сооружений (Н_к.р.) можно рассчитать по следующей формуле:

где З_ср – средняя величина затрат на капитальный ремонт здания или сооружения;

N _к.р. – нормативное количество ремонтов за весь нормативный срок службы объекта;

З_м – затраты на модернизацию объекта;

С_б – балансовая стоимость объекта;

Т_н – нормативный срок службы объекта.

В Единых нормах амортизационных отчислений величина норм рассчитана с учетом нормативных режимов функционирования объектов. Поэтому если оцениваемый объект подвергался особым природным или искусственным воздействиям (например, землетрясению, наводнению, агрессивной среде, вибрации), то необходимо применять соответствующие поправочные коэффициенты:

где Н_ск — скорректированная норма амортизационных отчислений;

Н_о — совокупная норма амортизационных отчислений, определяемая как

(Н_н — норма амортизационных отчислений, определенная по Единым нормативам амортизационных отчислений; Н_кр — норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт и амортизацию);

К₁, К₂,… К _n — поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов функционирования зданий, сооружений и других условий. Эти коэффициенты определяются экспертным путем;

п — количество поправочных коэффициентов.

Если оценивается здание или сооружение, нормативный срок службы которого истек (т. е. его первоначальная стоимость полностью "самортизировалась"), то его стоимость определяется следующим образом. Устанавливается возможный оставшийся срок службы (либо оставшийся экономический срок жизни); этот срок службы умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, определенную исходя из Единых норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта. Физический износ здания или сооружения в данном случае получают умножением совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на эффективный срок службы здания или сооружения.

Содержание и порядок сдачи отчета об оценке

Отчет об оценке – документ, отражающий результат выполненной оценки, оформленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Отчет об оценке составляется оценщиком в письменной форме в том количестве экземпляров, которое указано в договоре, но не менее двух. Один экземпляр отчета в соответствии с требованиями российского законодательства будет храниться у оценщика в течение как минимум трех лет.

Передача отчета по оценке производится по акту приема-передачи, который подписывается представителями каждой из сторон.

В соответствии с действующим законодательством отчет должен содержать следующие обязательные сведения.

¨ Дата проведения оценки объекта оценки. Это дата, на которую было оценено имущество.

¨ Цели и задачи проведения оценки.

¨ Дата составления отчета. Это время подписания оценщиком отчета об оценке.

¨ Порядковый номер отчета у исполнителя. У каждого оценщика своя классификация номеров.

¨ Основание проведения оценки – это может быть договор, а в случае обязательной оценки также соответствующий нормативно-правовой акт либо соответствующее определение суда или налогового органа.

¨ Юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества.

¨ Реквизиты юридического или физического лица – собственника оцениваемого имущества, точное описание объекта оценки.

¨ Перечень использованных стандартов оценки. Помимо обязательных к использованию российских стандартов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», оценщик может использовать в своей работе при необходимости международные, европейские, американские, стандарты Российского общества оценщиков и т. д. Факт использования каждого стандарта должен быть зафиксирован в отчете.

¨ Перечень использованных данных с указанием источника их получения.

¨ Принятые при проведении оценки допущения.

¨ Последовательность определения стоимости объекта.

¨ Итоговое заключение о стоимости объекта оценки в рублях, если иное не предусмотрено договором, в виде одной цифры.

¨ Пределы и ограничения использования отчета.

¨ Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Часть этих документов может быть подобрана заказчиком, часть самостоятельно найдена и подобрана оценщиком.

¨ Собственноручная подпись и печать оценщика.

Кроме перечисленных выше обязательных, оценщик имеет право указывать в отчете иные сведения, являющиеся, по его мнению, существенно важными для полноты отражения приведенного им метода расчета стоимости объекта оценки.

В соответствии с законодательством отчет не должен допускать неоднозначного толкования и вводить в заблуждение не только заказчика, но и других пользователей, которым заказчик будет предоставлять отчет.

Если отчет содержит все требуемые сведения, то итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки. В случае спора о достоверности определенной величины стоимости или если имеется другой отчет об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению в суде.

Основные понятия оценки

1.1 Общие определения

В нашем курсе будем считать, что:

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Полезность – способность какого-либо объекта удовлетворять наши потребности.

Стоимость – денежное выражение полезности.

Предмет оценки — это различные типы прав собственности.

Полное право собственности — право владения, пользования и распоряжения собственностью.

Клиент — заказчик, которому оказывает услуги эксперт-оценщик.

Приведем еще несколько определений из Стандартов оценки:

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Виды имущества, подлежащего оценке

Стоимость приобретает экономическое содержание там, где присутствует акт обмена, сделка, добровольный переход эквивалента из рук в руки.

Чтобы у имущества возникла экономическая стоимость, необходимы следующие условия:

- оно должно быть полезным;

- предложение должно быть ограничено;

- спрос должен быть платежеспособным;

- имущество должно иметь возможность отчуждаемости.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре группы: недвижимое имущество, движимое имущество, интеллектуальная собственность и бизнес.

Недвижимость (недвижимое имущество) – это здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки (в том числе и недра), многолетние насаждения и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

К недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, хотя по сути они являются транспортными средствами.

К недвижимым вещам с юридической точки зрения относятся также проценты, доходы, прибыль и соответствующие права, проистекающие от владения недвижимостью.

Движимое имущество – имущество, не относящееся к недвижимому имуществу и не требующее государственной регистрации. Это в первую очередь машины, оборудование и транспортные средства, а также личное имущество: деньги, ценные бумаги, мебель, художественные работы, антиквариат, ювелирные изделия, коллекции.

В этой группе можно выделить в подгруппу п роизводственные средства, машины и оборудование – класс активов, не относящихся к недвижимости и проявляющие себя посредством своего физического существования. Это – материальные объекты собственности, как правило, приносящие прибыль своему владельцу. Их можно рассматривать как подкласс материальных активов, они часто относятся к движимому имуществу и могут существовать как отдельные объекты или часть системы, выполняющей определенную функцию.

Под общее определение движимого имущества подходит все (кроме нематериальных активов), что не является недвижимостью и (или) не прикреплено к недвижимости постоянно.

Часто объект оценки оказывается как бы на грани между недвижимостью и движимым имуществом, например, инженерное оборудование зданий, шахтные подъемники или корабли, которые по российскому законодательству относятся к недвижимости. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо тщательно проанализировать ситуацию, чтобы принять решение, к какому типу активов отнести объект оценки.

Интеллектуальная собственность (нематериальные активы) – это научно-техническая продукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау, патенты, авторские свидетельства, торговая марка, гудвилл, компьютерные программы и другие нематериальные объекты.

Действующее предприятие (бизнес) – предприятие, в отношении которого отсутствует информация о вероятном прекращении его деятельности в прогнозируемый период времени.

Предприятие может оцениваться как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, нематериальные активы, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

Предприятием также обозначается предпринимательское дело, бизнес, понимаемые в большей мере как нематериальный актив, способствующий получению прибыли, и в меньшей – как имущественный комплекс, необходимый для достижения той же цели.

Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и производные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности.

На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Введем еще одну подгруппу активов – основные фонды – здания, сооружения, машины и оборудование, вычислительная техника, измерительные регулирующие приборы, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и другие основные средства.

В связи с разнообразием задач, поставленных перед оценщиком, существуют различные направления оценочной деятельности:

- оценка недвижимости;

- оценка бизнеса (действующего предприятия);

- оценка машин, оборудования, транспортных средств;

- оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов).