Эксплуатация электрооборудования жилых зданий должна производиться в соответствии с действующими “Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей”, “Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей”.

Сеть внутридомового электроснабжения начинается непосредственно с вводного устройства, куда от трансформаторных подстанций подходят кабели, и включает:

– шкафы вводных и вводно-распределительных устройств - от входных зажимов питающих кабелей или вводных изоляторов в здания при питании воздушными линиями электропередачи с установленной в них аппаратурой защиты, контроля и управления;

– внутридомовое электрооборудование и внутридомовые электрические сети питания электроприемников общедомовых потребителей;

– внутридомовые электрические сети питания электроприемников жилых квартир до входных зажимов квартирных счетчиков электрической энергии;

– этажные щитки и шкафы, в т. ч. слаботочные, с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями и квартирными счетчиками энергии;

– осветительные установки общедомовых помещений с коммутационной и автоматической аппаратурой их управления, включая светильники, установленные на лестничных клетках, поэтажных коридорах, лифтовых холлах, у мусоропроводов и мусоросборников, в подвалах и технических подпольях, чердаках, подсобных помещениях и встроенных в здание помещениях;

– силовые и осветительные установки насосных, встроенных котельных, бойлерных;

– электрические установки систем дымоудаления, пожарной сигнализации и противопожарного оборудования, грузовых и пассажирских лифтов, автоматические запирающиеся устройства дверей;

– кухонные стационарные электрические плиты;

– электрическую проводку и бытовое электрооборудование в квартирах.

Ответственность за техническое состояние, эксплуатацию электрической проводки и бытового электрооборудования в квартирах, за технику безопасности при пользовании электрической энергией возлагается на жителей, проживающих в этих квартирах.

Квартирные счетчики электроэнергии обслуживаются энергоснабжающей организацией. За техническое состояние остального внутридомового электрооборудования ответственность несет собственник жилого дома, который организует эксплуатацию через жилищно-эксплуатационную или специализированную организацию. При этом ответственность за состояние и обслуживание электроустановок между потребителями и энергоснабжающей организацией определяется их балансовой принадлежностью и фиксируются в прилагаемом к договору акте, а между подрядными организациями, осуществляемыми обслуживание отдельных элементов внутридомового электрооборудования, – в договорах с заказчиком.

По степени обеспечения надежности электроснабжения все электроприемники жилых зданий подразделяются на три группы, т.е. электроприемники, допускающие следующие перерывы в электроснабжении:

1) только на время действия устройств автоматического включения резерва;

2) на 1 ч., т. е. на время, необходимое для включения резервного питания силами персонала;

3)  на время ремонта или замены поврежденного элемента сети на срок до 1 суток

Отнесение электроприемников к каждой категории определяется этажностью жилых домов и назначением электрооборудования. Категорийность электроприемников определяет схемы вводно-распределительных устройств и внутридомовых сетей.

Эксплуатирующая организация должна вести всю необходимую техническую документацию:

– исполнительные чертежи и схемы электроснабжения жилого здания со спецификацией электрооборудования, электроконструкций, установленных светильников, электроустановочных изделий, защитной аппаратуры и электромонтажных изделий, а также марки и сечения проводов кабелей, примененных на отдельных участках внутридомовой электрической сети;

– трассы прохождения скрытых электропроводок по всем помещениям, включая помещения квартир;

– паспорта на установленное в общедомовых помещениях силовое электрооборудование с протоколами его испытаний;

– инструкции по обслуживанию электроустановок и установок инженерного оборудования.

По окончании монтажных работ при новом строительстве или после капитального ремонта для проверки качества работ и приемки электрооборудования назначается сначала рабочая, затем государственная комиссии. Акты приемки передаются заказчику и эксплуатирующей организации, приложением к которым, кроме перечисленных выше документов, являются акты на скрытые работы, приемо-сдаточные испытания, стендовые проверки средств автоматизации, протоколы испытаний заземляющих устройств и измерений сопротивления электропроводки и электрооборудования. Включение жилого дома на постоянное электроснабжение производится после получения соответствующего разрешения энергонадзора. (18; 97)

Для обеспечения нормальной безаварийной работы силовых и осветительных установок, рационального расходования электроэнергии выполняется их техническое обслуживание и планово-предупредительные ремонты. Сроки осмотров и обслуживания электрооборудования жилых домов устанавливаются ежегодными графиками в соответствии с таблицей №3 (Приложение №3)

Кроме плановых осмотров электрооборудования производят внеочередные осмотры после стихийных бедствий или техногенных воздействий. Все установленные неисправности немедленно исправляются или фиксируются в журнале осмотров для включения в план текущего или капитального ремонтов. При выявлении неисправностей, угрожающих целостности электрооборудования зданий или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей, пожарной безопасности, неисправное оборудование или участок сети немедленно отключаются до устранения неисправности. Об авариях в системе внутридомового электроснабжения, связанных с отключением питающих линий, поражением людей электрическим током, необходимо сообщать в энергоснабжающую организацию.

Текущий ремонт электрооборудования производят с его разборкой и заменой части его изношенных элементов, деталей и узлов.
Капитальный ремонт электрооборудования зданий проводят с целью восстановления его первоначальных характеристик, для обеспечения возможности населению пользоваться современными бытовыми электроприборами. Капитальный ремонт проводится, как правило, с заменой всех или части элементов сети внутридомового электрооборудования с соблюдением существующих норм и правил.

Техническое обслуживание и ремонт специального электрооборудования жилых домов (стационарные электрические плиты, приборы централизованного электроотопления, электроводонагреватели, электрооборудование пассажирских и грузовых лифтов) производят в соответствии с ПТЭ и ПТБ и инструкциями заводов-изготовителей.

Персонал, обслуживающий электрооборудование, должен пройти производственное обучение по правилам технической эксплуатации и правилам техники безопасности.

При проведении ремонтных работ в жилищном фонде широко используют электрофицированный инструмент и оборудование (трансформаторы, электронагревательное оборудование, уборочные и циклевальные машины, подъемно-транспортное оборудование и др.). На условия их подключения и использования существуют определенные требования по электробезопасности, вытекающие из степени опасности поражения людей электрическим током при обслуживании электрооборудования жилого дома или при работе с электроинструментом, среди которых выделяют помещения с повышенной опасностью (наличие сырости, токопроводящих полов, высокой температуры; возможность, например, одновременного прикосновения к металлическим частям оборудования, соединенным с землей, и к металлическим корпусам электрооборудования, которые могут быть под напряжением); особо опасные помещения (относительная влажность близка к 100%, влага на поверхности конструкций, химически активная среда); помещения без повышенной опасности.

В зависимости от степени безопасности помещений используют защитные меры: малые напряжения, разделяющие трансформаторы, двойную изоляцию, выравнивание потенциалов, устройства защитного отключения, заземление, зануление, защитные средства и предохранительные приспособления, блокировки.

Для обеспечения безопасности работ проводят технические и организационные мероприятия. (16; 126)