рынок новостройка квартира жилье

Ситуацию на рынке строящегося жилья определяют следующие тенденции - устойчивый рост объемов ввода нового жилья, себестоимости строительства и цен при стабильном спросе.

На Томском рынке недвижимости работает более 10 строительных компаний. Наиболее крупные застройщики Томска: ТДСК, СУ13. СУ 13 специализируется на строительстве кирпичных домов. ТДСК - панельных. ТДСК осуществляет квартальную застройку: микрорайон «Высотный» на Иркутском тракте, «Радужный» на АРЗе. Остальные застройщики строят не с таким "размахом".

Форматы новостроек

Покупка квартиры является целью многих людей, хотя цена новой квартиры значительно выше старой. Стоимость жилья в новостройке также может быть разной. Свои потребности необходимо совмещать со своими возможностями. Так, цена зависит от высоты потолков, материалов, применяемых при строительстве. Также важным фактором является то, какой именно дом панельный или монолитный.

Типы новостроек:

Новостройки панельного вида

Данный тип новостроек является довольно-таки популярным благодаря легкости и дешевизны их возведения. Но массой недостатков обладают панельные дома. Звукоизоляция таких помещений минимальная, что доставляет множество неудобств жителям, высота потолков в панельных домах в среднем составляет 2,75 м. Это объясняется тем, что большие панели не изготавливаются, также в панельном доме нельзя сформировать комнаты, как хочется, ведь каждая стена квартиры является несущей. Еще одним немаловажным недостатком считается некачественное выполнение работы строителями.

Каркасно-блочные новостройки

Отличительной чертой каркасно-блочного дома является то, что несущую функцию выполняет специальный каркас, а кирпичи или блоки встраиваются в него. Основное преимущество такого дома – высота потолков, стены, которые «дышат», отсутствие стандарта планировки. Возможно придумать планировку квартиры, которая будет ограничиваться только её площадью.

Но этот вид новостройки, является одним из самых дорогих, но ещё более дорогим его делает кирпичная кладка стен. В таких домах живут люди определённого социального статуса и материального достатка ввиду того, что квадратные метры жилья стоят не дёшево.

Монолитные новостройки

Возведение монолитного дома производится иначе: изначально делается опалубка, которая впоследствии заливается бетоном. Стены, изготовленные по данной технологии, очень прочны вследствие того, что усадка происходит равномерно и не появляется трещин как в домах из панелей. Очевидными преимуществами таких новостроек являются: просторные помещения свободной планировки, абсолютно ровные полы и потолки, а также отличная тепловая и звуковая изоляция. Обычно монолитные новостройки возводятся не по типовым проектам, вследствие новостройка может быть эксклюзивной.

Основным недостатком такой жилплощади является высокая цена. И стоит добавить ещё то, что качество постройки прямо связано с добросовестностью и уровнем профессиональной подготовки строительной организации.

1.3 Примеры планировки

Рис.1 Рис.2 Рис.3

Рис.1 Типовая планировка жилого дома серии Бекерон.

Панельный дом. Квартиры: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные. Этажность: от 4 до 7 этажей. Наружные стены: керамзитобетонные панели, толщиной от 40 до 55 см. Внутренние стены: железобетонные, толщиной 14 см. Перегородки: 80 см. Перекрытия: железобетонные. В домах с 5-ю и более этажами имеется один грузопассажирский лифт. Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле и на кухне. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети.

Рис.2 Жилой дом серии П-46М

Квартиры: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные. Этажность: 4, 5, 7, 9 или 14 этажей. Наружные стены: керамзитобетонные панели, толщиной 34 см. Внутренние стены: железобетонные, толщиной от 14 до 18 см. Перегородки: 8 см. Перекрытия: железобетонные, толщиной 14 см. Лифт: в 4-х этажных секциях - один пассажирский (грузоподъемность 400 кг.); в 5- и 9-этажных секциях - один грузопассажирский (грузоподъемность 630 кг.); в 14-этажных секциях -два (грузоподъемностью 400 и 630 кг.). Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети. Мусоропровод: с загрузочными клапанами на каждом этаже. Высота жилых помещений: 2,64 м.

Рис.3Жилой дом серии И-155

Дома серии И-155 бывают панельные и монолитные. Квартиры: 1-, 2-х, 3-х и 4-комнатные, свободной планировки. Этажность: от10 до 24 этажей. Наружные стены: трехслойные, толщиной 32-40 см. В домах башенного типа стены до 8-го этажа - монолитные. Внутренние стены: железобетонные, толщиной 20 см. Количество лифтов варьируется от двух до четырех; используются лифты двух типов: пассажирский (грузоподъемность 400 кг) и грузопассажирский (грузоподъемность 630 кг). Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети. Мусоропровод: с загрузочным клапаном на каждом этаже. Высота жилых помещений: 2,80 м.

География размещения

Наибольшей популярностью у застройщиков пользуется Кировский и Советский районы. Здесь строят в основном из кирпича, как жилые дома, так и коммерческую недвижимость. Стоимость земельных участков в центральных районах высока. Часто застройщикам приходится расселять жителей ветхого жилищного фонда, прежде чем начать строительство новостройки. Поэтому себестоимость квартир в центральных районах выше, чем в спальных. Спальные районы Томска, формировавшиеся в советские времена плановыми застройками, тоже прирастают новостройками. Их здесь строят либо на пустырях, либо на окраинах районов. Строят панельные высотные дома единым комплексом, выполненным в едином стиле. Вместе с домами растет и инфраструктура: социальные объекты, дороги, зеленые насаждения.

Цена на новостройки на 10 - 20% выше, чем на вторичное жилье. Жители Томска охотно инвестируют свои деньги в строительство новостроек, даже на самых ранних стадиях. В особо ликвидных местах как, например, на ул. Киевская, томские новостройки, были проданы задолго до того, как начался процесс расселения. И это оправдано, с каждой новой стадией строительства цена квадратного метра увеличивается. После того, как дом сдается госкомиссии, инвестор получает прибыль не менее 100%.

Особенностью рынка недвижимости Томска является длительный срок строительства - не меньше 2-х лет.(В Сочи длительность строительства существенно короче - 1 год). Интересным местом в центральной части города в Кировском районе являются улицы Киевская, Косарева - в районе Кардиоцентра. В настоящее время там построено несколько новостроек - очень удачные проекты. Распроданы все квартиры и в будущих новостройках по адресу ул. Киевская, хотя строительство еще не начато. Идет процесс расселения. Как только строительство начнется, цены на эти квартиры вырастут на 50%, так как место очень перспективное и качество дома бизнес-класса обещает быть высоким.

Еще одно перспективное место строительства новостроек в Томске, - исторический центр города в районе Белого озера: пер. Школьный, ул. Ачинская, ул. Октябрьская. Этот район отличается относительной удаленностью от крупных магистралей города. Однако расположен недалеко от центральной площади Ленина, до которой можно дойти пешком за 20 минут. В районе строят и элитные дома с элитными квартирами г. Томска. В настоящее время этот район еще недостаточно оценен и поэтому цены на новостройки здесь еще не так высоки как в Кировском районе. Однако, в ближайшее время ожидается скачок цен.

Классификация рынка