Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

 

В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность, риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

В Петербурге действует три целевых программы ипотечного кредитования рамках Федеральной программы реализуемой под гарантии государства:

1. Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи доступное жилье»

Создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств внебюджетных источников; развитие и закрепление положительных демографических тенденций в обществе; укрепление семейных отношений и снижение социальной напряженности в обществе.

2. Целевая программа Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социальное обслуживания населения».

Обеспечение по доступной цене жильем работников бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий; формирование и развитие рынка доступного жилья в Санкт-Петербурге; улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферы и сохранение квалифицированных кадров; повышение престижа работы в бюджетной сфере; сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья другими категориями граждан.

3. Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования»

Создание условий для формирования и развития системы долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, позволяющей получить жителям Санкт-Петербурга, имеющим соответствующие доходы, жилищный кредит на приобретение жилья; повышение уровня доступности получения долгосрочных жилищных кредитов жителями Санкт-Петербурга, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий

 

Активные участники программы:

Банк	Кредит, валюта	Минимальная сумма кредита	Максимальная сумма кредита	Первоначальный взнос ( в % от стоимости приобретаемого жилья)	Срок кредита	Ставки (%)
Банк «Санкт-Петербург»	рубли	Рублевой эквиволент 10000 долларов	решается индивидуально	От 30	От 62 до 242 месячев	14
Банк «Российский капитал»	Доллары, рубли	Рублевой эквиволент 10000 долларов; 300000 рублей	До 100000 долларов, решается индивидуально	решается индивидуально	10 лет-в долларах, до 25 лет-в рублях	12-15- в долларах 15- в рублях
Банк «АК Барс»	рубли	300000	35 % от стоимости жилья	70	12-324	14-18
Банк «Александровский»	Доллары, рубли	80000 долларов;	решается индивидуально	От 85	12-180	11-15
Банк «Евростарт	Доллары, рубли	30000	решается индивидуально	От 10-70	12-242	12-15
«Балтийский банк»	рубли	30000 рублей	16,2 мил. рублей-(только СПб.)	От 10 до 70	От 3 до 30 лет	От 12 до 16

ОАО Банк «Санкт-Петербург»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 176; выдано 107

За 2006 год: одобрено 157; выдано 59

Банк «Российский капитал»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 16; выдано 7

За 2006 год: одобрено 119; выдано 41

Банк «АК Барс»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 19; выдано 17

За 2006 год: одобрено 27; выдано 5

Банк «Евростарт»

количество заемщиков:

За 2006 год: одобрено 19; выдано 4

«Балтийский банк»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 7; выдано 6

За 2006 год: одобрено 10; выдано 5

В Санкт-Петербурге целевая программа «Молодежи доступное жилье» на сегодняшний день не реализована, молодежи предлагается жилье после реконструкции к этому жилью относятся старые постройки бывших заброшенных общежитий. Программа дорабатывается.

 

3.4 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческого банка на примере банка «Санкт-Петербург»

 

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования.

ОАО Банк «Санкт-Петербург» - осуществляет ипотечное кредитование физических лиц и юридических лиц на приобретение готового жилья городской программы ипотечного кредитования.

Вы можете стать заемщиком ОАО Банк «Санкт-Петербург», если:

· отвечаете требованиям кредитоспособности, предъявляемым Банком к участникам данной программы;

· Ваш возраст от 18 лет, и к моменту окончания срока кредитования Вам исполнится не более 60 лет;

· Вы располагаете собственными средствами, достаточными для внесения первоначального платежа в размере не менее 30% от цены приобретаемой недвижимости;

· Вы имеете стабильный доход на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев.

Условия кредитования:

Валюта кредита	Мин. сумма кредита	% ставка годовых	Срок кредита	Сумма кредита	Мин. Первоначальный платеж	Досрочное погашение
рубли	Рубли эквивалент 10 000 USD	14	Мин. 62 мес. Мак. 242 мес.	Мин. 30% - мак. 70% от стоимости приобретаемого жилья	30%	Возможно через 6 мес.

Выделим семь основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

Оформление ипотечной кредитной сделки в банке «Санкт-Петербург» так же проводится в несколько этапов, при этом агент26 в своей повседневной работе осуществляет непосредственный контакт с сотрудниками кредитного отдела банка по вопросам информационного взаимодействия и юридического отдела банка по вопросам разъяснения порядка действия в сложных ситуациях по следующей схеме:

Ø Этап 1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит:

Агент:	Подбор потенциальных Заемщиков; Прием документов от Заемщика: Лист предварительной квалификации Заемщика; Регистрационная форма; Справка о доходах физического лица. Форма 2-НДФЛ или по утвержденной Агентством форме; Предварительный расчет результатов квалификации. Предоставление оригиналов или копий (факсокопии, электронные копии) с последующим предоставлением оригиналов документов в Банк
Банк:	Ответ по каналам связи, установленным договором о сотрудничестве, о результатах предварительной квалификации не позднее рабочего дня, следующего за днем подачи документов.

 

По существу этап, на котором банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки

Ø Этап 2. Сбор и перепроверка информации о заемщике и предмете ипотеки :

Агент:

Прием документов от Заемщика: Декларация Заемщика; Запрос по месту работы; Заявление-анкета страхования ипотечной сделки; Документы по перечню;. Прием от Заемщика документов по приобретаемому жилому помещению (при наличии на данном этапе): заверенные нотариально письменные обязательства родственников; заверенные нотариально письменные согласия родственников на ипотеку; разрешения органов опеки и попечительства на ипотеку приобретаемого жилого помещения (при необходимости); заключения по оценке жилого помещения аккредитованным по программе ОАО «АИЖК» независимым оценщиком; Подготовка запроса в Банк на согласование кандидатуры Заемщика. Предоставление вышеперечисленных оригиналов документов в банк

Банк:

Запрос27 по месту работы. Запрос28 на предварительное согласование в Страховую компанию.

 

Этот этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

Ø Этап 3. Принятие решения кредитным комететом о предоставлении кредита:

Банк:

Отчет об андеррайтинге (банк готовит не позднее третьего рабочего дня, следующего за днем подачи последнего документа или поступления ответов на запросы) Кредитный комитет (проводится по средам; рассматриваются заявки, по которым был составлен отчет не позднее понедельника) Доведение решения кредитного комитета до Агента (не позднее рабочего дня, следующего за днем заседания кредитного комитета) В настоящее время в банка «Санкт-Петербург» существуют следующие условия по выдаче кредитов:

Требования по страхованию:

§ страхование приобретаемой (для вторичного рынка) квартиры от рисков повреждения;

§ страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика;

§ страхование утраты права собственности на квартиру.

Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1% от стоимости квартиры.

Преимущества:

§ Возможность покупки квартиры при более низком доходе, чем тот, который необходим для обычных ипотечных программ.

§ Размер ежемесячных выплат значительно меньше, чем предлагают базовые ипотечные кредиты.

§ Возможность купить большую по метражу квартиру.

§ Возможность рефинансирования кредита через 7 лет.

§ Возможность досрочного погашения кредита через 6 мес. кредитования.

§ Первоначальный взнос составляет от 20% стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 75% стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае - 10%.

Требования по страхованию:

§ страхование приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка) квартиры от рисков повреждения;

§ страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика;

§ страхование утраты права собственности на квартиру.

Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 0.8%— 1% от суммы кредита.

Если наступает страховой случай, страховая компания полностью погашает кредит банку.

Преимущества:

§ Равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования.

§ Возможность долгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет.

§ Возможность приобрести квартиру более высокого качества за счет максимальной суммы кредита.

§ Возможность сдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты.

§ Возможность досрочного погашения кредита через 6 мес. пользования ипотекой.29

В целях проведения данных программ кредитования банка «Санкт-Петербург» заключаются договора с риэлтерскими конторами о взаимном сотрудничестве по оказанию друг другу информационных, консультационных и иных видов услуг в сфере развития ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с такими договорами риэлтер в ходе осуществления деятельности по работе с гражданами, обратившимися к нему за содействием в поиске жилых помещений, для приобретения в собственность, оказывает банку информационные и иные виды содействия в их деятельности по предоставлению ипотечных жилищных кредитов30.

Банк в свою очередь оказывает консультационную и информационную поддержку риэлтеру, направленную на надлежащее применение сторонами в ходе их совместной деятельности требований агентства и исполнение сторонами условий настоящего соглашения.

Ø Этап 4. Подбор жилого помещения. (Проводится для заемщиков, не определившихся с приобретаемым жилым помещением на этапе 2.)

 

Агент:

Внесение информации по приобретаемому жилью в Декларацию заемщика; Прием от Заемщика: заявления-анкеты страхования ипотечной сделки в части страхования предмета ипотеки; заверенных нотариально письменных обязательств родственников; заверенных нотариально письменных согласий родственников на ипотеку; документов по приобретаемому жилью по перечню; разрешения органов опеки и попечительства на ипотеку приобретаемого жилого помещения (при необходимости); заключения по оценке жилого помещения аккредитованным по программе ОАО «АИЖК» независимым оценщиком; Предоставление оригиналов документов в банк

Банк:

Запрос на согласование со Страховой компанией Анализ документов, дооформление отчета об андеррайтинге (не позднее третьего рабочего дня следующего за днем предоставления документов в банк) Кредитный комитет (по средам, окончательное решение по выдаче кредита) Доведение решения кредитного комитета до Агента (не позднее рабочего дня следующего за днем заседания кредитного комитета)

Ø Этап 5. Подготовка договоров по ипотечной сделке : Данный этап проводится в течение двух рабочих дней с момента принятия окончательного решения о предоставлении кредита.

Агент	Договор купли-продажи (по согласованной с банком форме)
Банк	Кредитный договор; Договор поручительства (при необходимости) ; Закладная; Договор банковского счета; Договор аренды индивидуального банковского сейфа (при оплате наличными продавцу - физическому лицу) ; Договоры страхования (Полисы).

Ø Этап 6. Совершение ипотечной сделки. Согласование сторонами сроков проведения сделки

Банк	Подписание договоров в банке Открытие счетов Подача распоряжения на расходование кредитных средств Совершение валютообменной операции по курсу банка (при необходимости) Закладка средств в индивидуальный банковский сейф (при оплате договора купли-продажи наличными продавцу - физическому лицу)
Агент и Банк	Подписание и нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры Регистрация договора купли-продажи и обременения Необходимые действия по регистрации Закладной

Ø Этап 7. Сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

 

Этап включает в себя:

ü выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

ü контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

ü наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

ü контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.