На сегодняшний день в России развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

Целью Агентства является обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, что достигается за счет решения следующих основных задач:

- пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

- предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;

- подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельность Северо-Западное отделение Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, которое весной 2002 года приостановило свою деятельность в связи с реорганизацией. В целях оказания содействия становлению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования на территории Санкт-Петербурга была создана ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 48 от 02.12.2003г. 100% акций Агентства находятся в государственной собственности субъекта РФ – Санкт-Петербурга.

Правительством города уже проведен ряд мероприятий по развитию долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге. В частности, в программе по ипотеке город берет на себя предоставление субсидий тем, кто стоит в городской очереди на улучшение жилищных условий – до 40% стоимости будущей квартиры. Подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве между Правительством Санкт-Петербурга, ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» и коммерческими банками по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Это должно сделать реальным для жителей города принятый во всем мире способ улучшения жилищных условий. Соглашение с правительством города подписали представители 24 банков.15

Агентством разработаны и одобрены две основополагающие программы: программа «Рефинансирование кредиторов» и программа «Гарантирование кредитов».

ПРОГРАММА «РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТОРОВ»

В основе программы лежит концепция привлечения Агентством досрочных и дешевых кредитных ресурсов на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга посредством взаимодействия с Федеральным ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК и одобренными Правительством РФ. Деятельность АИЖК направлена на содействие формированию надежных процедур ипотечного жилищного кредитования путем их унификации и стандартизации для всех участников ипотечного рынка; организацию методической и консультационной помощи региональным ипотечным структурам посредством развития сети региональных операторов во всех регионах России; обеспечение возможности рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотек.

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

1.Обеспечение кредита:

· Кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;

· Права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удовлетворены закладной;

· Дополнительное обеспечение – обязательство страхования жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;

· В случае. Если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.

2.Параметры кредита:

· Срок кредита – 62, 122, 182 или 242 месяца (возможно увеличение сроков до 28 лет);

· Процентная ставка по Кредитному договору – 15% годовых, фиксированная на весь срок кредитования, с возможностью снижения ставки по решению АИЖК;

· Валюта кредита – российские рубли;

· Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;

· Досрочное погашение –мораторий 6 месяцев, далее без взимания штрафов, минимальная сумма частичного досрочного погашения – 300000 российских рублей.

3.Размер кредита:

· Не менее 30% и не более 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилья;

· Не менее 300 000 рублей;

· Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

· К анализу платежеспособности заемщика;

· К предмету залога;

· К порядку оформления ипотечной сделки;

· К процедуре выдачи кредита.

Агентство берет на себя обязательство рефинансировать выданный банком ипотечный кредит, соответствующий стандартам Агентства, путем приобретения закладной.

Результатом реализации Программы будет появление на рынке финансовых услуг Санкт-Петербурга конкурентоспособного и доступного для широкого населения кредитного продукта, номинированного в национальной валюте.

Одним из достоинств Программы является то, что в ней может принять участие любой банк, обладающий необходимыми лицензиями и материально-технической базой, независимо от показателей финансовой деятельности, так как выданные ипотечные кредиты выкупаются Агентством в течение календарного месяца, и, соответственно, с точки зрения банковского учета не относятся к долгосрочным кредитам.

ПРОГРАММА «ГАРАНТИРОВАНИЕ КРЕДИТОВ»

В основе программы лежит концепция эффективного перераспределения рисков кредиторов. Предполагается принятие Агентством на себя обязательств по выкупу у банков кредитов, по которым обнаружились признаки неплатежеспособности заемщиков.

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

1.Обеспечение кредита:

· Кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;

· Права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удостоверены закладной;

· Дополнительное обеспечение – обязательно страхование жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;

· В случае, если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.

2.Параметры кредита:

По данной Программе банк выдает кредиты по собственным параметрам, согласованным с Агентством:

· Срок кредита – по согласованию Агентства и банка;

· Процентная ставка по кредитному договору – по согласованию Агентства и банка;

· Валюта кредита - по согласованию Агентства и банка;

· Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;

· Досрочное погашение - по согласованию Агентства и банка.

3.Размер кредита:

· Не менее 30% и не более 80% от рыночной стоимости и приобретаемого жилья;

· Не менее 10 000 долларов США;

· Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

· К анализу платежеспособности заемщика;

· К предмету залога;

· К порядку оформления ипотечной сделки;

· К процедуре выдачи и обслуживания кредита;

· К процедуре выкупа закладной в случае дефолта.

Агентство берет на себя обязательство гарантировать выкуп выданного банком ипотечного кредита, соответствующего стандартами Агентства, путем приобретения закладной в случае наступления дефолта данной закладной.

Результатом реализации Программы станет увеличение уровня доступности ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками в рамках собственных программ для населения Санкт-Петербурга за счет либерализации требований к потенциальным заемщикам. Кроме того. Агентство надеется на снижение банками процентных ставок в результате перераспределения кредитных рисков.

Данная Программа рассчитана на банк, обладающий необходимыми лицензиями, материально-технической базой, а также финансовой возможностью выдавать долгосрочные кредиты за счет собственных средств, так как кредиты остаются на балансе банка и выкупаются Агентством только в случае наступления дефолта закладной.

Банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка специализированным агентством, которое необходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном рынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различными инвесторами – страховыми компаниями, пенсионными фондами, профучастниками рынка ценных бумаг и т.д., агентство обеспечивает возврат денежных средств в систему ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемым облигациям гарантируются Правительством РФ. (рис.3.5)

Правительство

РФ

 Гарантии

 Ипотечные ценные бумаги

 Продажа кредитов

Кредит Жилье

Рис.3.5 Двухуровневая система кредитования в России

Существует и другой вариант привлечения денежных средств агентством. Под гарантии Правительства РФ возможно привлечение досрочного займа иностранных инвесторов, именно такой способ финансирования применялся в 2001г. в рамках «пилотного» проекта инвестиционного фонда «США-Россия»- TUSRIF – «Дельта-Кредит» в Санкт-Петербурге.

По программе фонда «Дельта-кредит» работают порядка 10 банков. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с преодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:

Ø Высокая стоимость заемных средств и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 15-18% годовых в валюте);

Ø Несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью отечественных инвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги;

Ø Недоверие потенциальных инвесторов к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе из-за недооценки их реальной надежности;

Ø Высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты;

Сравнительный анализ перечисленных систем позволил сделать вывод о необходимости применения в РФ расширенной открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы стройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет).

Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.