Спецификой российской банковской системы была, да и сейчас остаётся, её универсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских операций и оказание всего спектра услуг. В то время, как других странах банковская система многоуровневая: есть банки расчётные, инвестиционные, ипотечные. Подобное разделение не случайно и призвано более полно удовлетворять, нарастающие потребности потребителя. У нас по мере развития рынка и его насыщения всё новыми видами услуг будет происходить нечто подобное, что приведёт к созданию целого ряда специализированных банковских учреждений. В настоящее время кредитные организации, называющие себя ипотечными банками, фактически ипотекой не занимаются. Необходимо создать систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и приобретение жилья, хотя бы на срок до 10 - 15 лет. Это можно сделать за счёт уменьшения отчислений в резервный фонд Центрального Банка. Для начала эту практику можно распространить на несколько наиболее надёжных банков.

Банки могут оказать громадное воздействие на создание рынка недвижимости и земельного рынка в частности, но отнюдь не ради того, чтобы скупать землю, а для кредитного и финансового обеспечения новой рыночной инфраструктуры.

Таким образом, несмотря на определённый правовой вакуум, можно сказать, что ипотека в Мурманске начинает пускать корни. Современное состояние гражданско-правовых норм, касающихся ипотеки, свидетельствуют о начале развития этого института в гражданском праве России. Тенденции развития экономики страны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права [7].

К началу 2005 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования в Мурманске начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы.

Однако опыт реализации этих программ показывает, что  рынок ипотечных кредитов развивается медленно.

В Мурманской области сложились благоприятные предпосылки для развития рынка жилья, этому способствуют два основных фактора:

1) высокий спрос на квартиры, обусловленный низким уровнем обеспеченности населения жильем;

2) рост уровня жизни населения.

Следует подчеркнуть, что несмотря на ожидаемый рост спроса на квартиры со стороны населения, существенного увеличения объемов сделок на рынке жилья в ближайшее время, вероятно, не произойдет, если не будут задействованы механизмы ипотечного жилищного кредитования.

В целях ускорения темпов жилищной проблемы в Мурманске и более эффективного использования финансовых ресурсов, администрации целесообразно отказаться от реализации нерыночных программ жилищного кредитования и развивать ипотечное кредитование в рамках федеральной системы АИЖК. Развитие федеральной системы ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) позволит значительно повысить эффективность использования средств, выделяемых из регионального бюджета на решение жилищной проблемы. Направление средств на адресную поддержку социально не защищенных групп населения путем субсидирования выплат по ипотечным кредитам, в несколько раз увеличить количество очередников, получающих возможность приобрести жилье, по сравнению с предоставлением фактически бесплатных квартир, на котором основано большинство существующих в настоящее время нерыночных жилищных программ. Доля бюджетного финансирования будет постоянно сокращаться по мере развития системы ипотечного кредитования[37].

Важнейшая задача государственной жилищной политики – увеличение объемов жилищного строительства. Федеральная система ипотечного кредитования позволяет обеспечить приток дополнительных инвестиций в строительный комплекс из внебюджетных источников, производство строительных материалов и соответственно рост объемов вводимого жилья.

Таким образом, ипотека реально становится локомотивом жилищного строительства. Для этого необходимо обеспечить соответствие объемов строительства жилья, ипотечного кредитования и государственной поддержки.

Государство в развитии ипотеки призвано осуществлять регулирующую роль посредством:

- формирования необходимой для развития кредитных отношений законодательной базы;

- формирование благоприятной налоговой среды, способствующей развитию рынка ипотечного жилищного кредитования;

- обеспечения гарантий инвесторам, вкладывающим свои капиталы в жилищное строительство и развитие ипотеки;

- обеспечение защиты прав залогодержателя при ипотечном жилищном кредитовании;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков при процедуре выселения из жилья, заложенного в обеспечение кредита, в случае не выполнения заемщиками своих обязательств по кредитному соглашению с банком;

- повышение регулирующей роли Центрального банка и заинтересованности банковских организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов.

Следовательно, в сложившихся условиях существенным стимулом для развития рынка жилья, может стать развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования, которые повысят платежеспособный спрос населения, активизируют денежный рынок и стимулируют инвестиции в ряд отраслей. Это окажет позитивное воздействие на экономическую ситуацию в городе Мурманске.

Заключение

Массовое ипотечное кредитование должно дать надежду нашим гражданам на реализацию основной потребности - иметь достойное жилье.

Сегодня около 20% россиян состоит на учете по улучшению жилищных условий, и это только зарегистрированная часть граждан, нуждающихся в обеспечении жильем. По данным рабочей группы Госсовета РФ по ипотеке без ипотеки более 60 % населения страны никогда не смогут воплотить в жизнь свои ожидания. Они, с одной стороны, не попадают под категорию малоимущих, чтобы получить квартиру от государства, а с другой - не имеют достаточных средств, чтобы самостоятельно приобрести хорошую квартиру или жилой дом.

На сегодняшний день субъекты ипотечного кредитования в своей деятельности руководствуются следующими законами:

- Жилищный кодекс

- "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

- "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Гражданским кодексом РФ;

- Налоговым кодексом РФ;

- "Об ипотечных ценных бумагах";

- «О залоге»;

- Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. и от 8 мая 2002 г [10].

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные листы, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Сегодня во многих субъектах России действуют сразу несколько моделей ипотечного кредитования (одноуровневая, двухуровневая, ссудо-накопительная модели ипотечного кредитования). Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор. Тем более мировой опыт и накопленная российская практика показала эффективность работы нескольких моделей в одном регионе, каждая из которых нацелена на свой слой населения с разным уровнем дохода и потребностями в жилье [12].

Несмотря на значительное число схем ипотечного кредитования, действующих в России, ипотечное кредитование в г. Мурманске не приобрело тех масштабов реализации, которые позволили решить жилищную проблему мурманчан. Поэтому можно выделить несколько причин, продолжающих сдерживать развитие ипотеки в целом по стране и в частности в г.Мурманск:

- сложно-предсказуемая финансово-экономическая ситуация. Отсутствие надежной кредитно-финансовой системы, низкий уровень доходов населения, необоснованный рост цен на первичном и вторичном рынках жилья;

- не готовность и не заинтересованность банков в развитии ипотеки.

Неготовность банков выражается в отсутствии капитала и квалифицированных кадров. Значительная часть банков считают себя самодостаточными и ориентированы только на использование своего потенциала. Фактор дефицита специалистов, владеющих знанием и опытом в области ипотечных отношений оказывает негативное влияние на развитие ипотечного кредитования. Кроме этого, преобладает незаинтересованность банков в развитии ипотечного кредитования из-за нежелания втягивания в долгосрочное кредитование и низкой доходности от этой деятельности. Вследствие этого высокая стоимость предоставляемых кредитов является малопривлекательной для большей части потенциальных потребителей [9];

- политическая пассивность, слабая поддержка государственной власти на всех уровнях в области формировании собственных механизмов ипотечного кредитования, не информированность граждан о сущности системы ипотечного кредитования;

Развитие ипотечного кредитования в России обладает огромным потенциалом, позволяющим решить ряд задач:

- обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

- обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданам;

- повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

Для развития ипотечного кредитования в городе Мурманске необходимо предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях:

- внести поправки в бюджетный кодекс, с целью разрешить правительству на уровне регионального бюджета выделять деньги на ипотечное кредитование;

- снизить стоимость процентных ставок коммерческих банков, привлекая дешевые финансовые ресурсы;

- создать фонд денежных средств для ипотечных кредитов, на уровне государства;

- с помощью фонда субсидировать коммерческие банки, с целью снижения процентных ставок;

- повысить реальные доходы большей части населения;

- стимулировать рост строительства с помощью приоритетного выделения площадей под застройку;

- применять налоговые вычеты к строительным компаниям, с целью снижения стоимости квадратного метра;

- привлекать средства пенсионных фондов и страховых организаций.

- информирования граждан через средства массовой информации о сущности и возможностях ипотечного кредитования.

Таким образом для развития ипотечного кредита в целом по России и городе Мурманске в частности должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением. Создание и развитие ипотечного кредита поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Список используемой литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ

2. Закон Российской Федерации от 14.10.2003 № 22-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах.

3. Закон Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.02.2004) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

5. Постановление об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", от 20.08.01 г.

6. Головин Ю.В., Ипотечное кредитование жилищного строительства, учебное пособие, М., ЮНИТИ, 2005.

7. Горемыкин В.А., Нестерова Н.В., Энциклопедия бизнес-планов. Методика разработки. 75 реальных образцов бизнес-планов, М., Ось-89, 2006.

8. Гришаев С.П., Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)", М., Юристъ, 2007.

9. Довдиенко И.В., Ипотека, М., ЮНИТИ, 2007.

10. Иванков П.Н., Агент по недвижимости, М., Феникс, 2007.

11. Иванов В.В., Все об ипотеке, М., МТ-Пресс, 2008.

12. Иванов В.В., Ипотечное кредитование и секьюритизация в России, М., Феникс, 2004.

13. Иванов В.В., Ипотечное кредитование, М., Информ. внедр. центр «Маркетинг», 2007

14. Куликов А.В., Ипотека предприятия как имущественного комплекса, СПб., «Юринформцентр», 2006.

15. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Косаревой Н.Б., М., «Институт экономики города», 2005.

16. Наумова И.Л., Михаленко Я.С., Рогожин М.Ю., Как приобрести квартиру: Все способы решения жилищного вопроса, СПб., Питер, 2005.

17. Никитина Т.И., Жилищная ипотека, Санкт-Петербург, «Питер», 2004.

18. Норесков В.А., Ипотека для приобретения жилья, СПб., "БХВ-Петербург",

2005.

19. Овсянников Д.Н., Азы ипотечного кредитования, или Об ипотеке по-русски, М., Экономика, 2004.

20. Покопцева Е.Б., Как купить квартиру в кредит, М., «Вершина», 2004.

21. Радченко И.С., Ипотека в России: Прошлое. Настоящее. Будущее, М., «Гросс Медиа», 2004.

22. Разумова И.А., Ипотечное кредитование, СПб., Питер, 2005.

23. Симонов Ю.Ф., Жилищный кредит (ипотека), М., МАРТ, 2004.

24. Симонов Ю.Ф., Ипотека для всех, М., Феникс, 2006.

25. Толкушкина А.В., Ипотека в России, М., Юристъ, 2007.

26. Ужегов А.Н., Квартира в кредит: ипотечная сделка, СПб., Питер, 2008.

27. Цылина Г.А., Ипотека: жилье в кредит, М., Экономика, 2007.

28. Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски, Жилищное строительство, 2006г, №5

29. Юнацкевич П.И., Маркетинг недвижимости, М., «Сентябрь», 2005.

30. Голицин Ю.А., Вечный квартирный вопрос, Эксперт, 2007г., №12.

31. Грачев И., Стройсберкассам—быть!, Банковское дело в Москве, 2006г., №11

32. Калягина Л.И., Ипотека в ожидании третьего пути, Эксперт, 1999, № 16.

33. Красиков А.А., Жилье в кредит, Твой новый дом, 2002, №10

34. Попов А.Ю., Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние, Банковское дело, 2008, №12.