В Мурманске на рынке ипотечных кредитов на сегодняшний день представлены две схемы ипотечного кредитования, это долгосрочное ипотечное кредитование - МФ МДМ Банком, и накопительная схема с использованием жилищно-строительного кооператива северян «Строим вместе».

Ипотека в МДМ Банке начало свою работу летом 2004 года и уже с её помощью смогли взять в кредит почти 70 квартир вторичного жилья[42].

С кооперативом «Строим Вместе» не много другая история Кооператив представляет собой добровольное объединение пайщиков с целью улучшения своих жилищных условий.

Кооператив является действительным членом Межрегиональной Федерацией жилищных кооперативов. Через ЖСК можно приобрести как квартиру в строящемся доме, так и готовое жилье. В ЖСК существуют различные Индивидуальные жилищные планы, каждый из которых по-своему хорош и удобен для решения конкретной жилищной проблемы, исходя из персональных потребностей в благоустроенном жилье и финансовых возможностей. Количество пайщиков кооператива составляет 243 человека это на 156 человек больше чем в прошлом году. С помощью кооператива уже приобрели квартиры 111 семей.

Для того чтобы стать пайщиком жилищного кооператива, вам необходимо внести первый (вступительный) членский и паевой взнос и заключить договор накопления. Накопив в соответствии с договором определенный размер от стоимости квартиры (примерно 50%), вы перейдете на следующий этап — этап ожидания подбора жилья, т.е. ожидание наступления своей очереди на подбор квартиры.

Как только ваша очередь подошла, стоимость будущего жилья фиксируется и кооператив подбирает вам подходящую квартиру. На недостающую сумму предоставляется заем. Квартира оформляется в собственность кооператива до полного возврата займа. С вами заключается договор найма жилого помещения, в соответствии с которым вы можете зарегистриро­ваться в приобретаемой квартире.

На следующем этапе в течение нескольких лет вы осуществляете воз­врат займа и процентов по нему. После полного возврата займа квартира оформляется в вашу собственность.

К плюсам данной схемы можно отнести:

- она имеет понятную структуру организации и простые принципы участия, схожие с теми, которые применялись в советское вре­мя на предприятиях в виде касс взаимопомощи;

 - кооператив предъявляет минимальные требования к участникам и к приобретаемому жилью. Считается, что платежеспособность пайщика можно проверить уже на этапе накопления, поэтому неважно, какие у него доходы. Жилье в существующих кооперативах можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке по всей тер­ритории России;

- в кооперативах низкие проценты по займам, поскольку схема замкнута и нет необходимости привлекать дорогие заемные средства. Кроме того, пайщику может быть выдан дополнительный заем на потребительские нужды;

- существует большое разнообразие программ кооперативов, которые могут подойти самым разным категориям граждан.

К недостаткам схемы относится отсутствие государственного контроля за использованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.

Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно надо быть готовым к тому, что вселение в квартиру произойдет нескоро.

Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.

Где выгоднее, решать каждому заёмщику самому, я попытаюсь про анализировать работу ипотеки в МДМ Банке и в ЖСК Северян «Строим вместе».

Для этого мы возьмём обычную двухкомнатную квартиру в октябрьском округе со средней стоимостью 695000 рублей на 5 лет.

Для начала проанализируем кредит в МДМ Банке. Первоначальный взнос 30 % от стоимости приобретаемого жилья в нашем случае это будет  30% от 695 000 рублей мы получим 208 500 первоначальный взнос. Из этого следует что кредит который предоставит банк заёмщику составит 486 500 рублей. Далее мы расчитаем ежемесячные взносы, которые заёмщик будет выплачивать равными долями в течении всего периода на который был взят кредит. По формуле: Y = D/(1 - (1 + q/12)^-12n)/(q/12)) (где Y – равный ежемесячный платёж, D – сумма кредита, q - ставка процентов, n - срок кредита), рассчитаем ежемесячные равные платежи.

Y = 486 500/(1- (1 + 0.19/12)^-12*5)/(0.19/12), из наших расчётов мы получаем, что в среднем человек который возьмет такой кредит, в месяц должен будет выплачивать банку 12 620 рублей. Но у МДМ-Банка есть одно условие, что размер ежемесячного платежа не должен превышать 35 % ежемесячного дохода семьи. Следовательно, если в семье супруги в сумме получают 14 524 рублей (две средних заработных платы), то они явно не потянут такой кредит. Из наших расчётов можно сделать вывод, чтобы взять квартиру в МФ МДМ-Банке нужно иметь заработную плату обоим супругам около 37 000 рублей.

Далее проанализируем жилищный кооператив. Ориентировочная стоимость жилья на момент вступления в кооператив составляет 695 000 рублей. Покупка квартиры происходит в пять этапов:

1 этап – вступление.

2 этап – накопление.

3 этап – ожидание.

4 этап – расходы по приобретению.

5 этап – расчетный период.

Первый этап: первоначальный паевой взнос составляет 50 % от суммы приобретаемого жилья – 347 500. Вступительный взнос 280 рублей и единовременный членский взнос 4.5 % от стоимости всей квартиры – 31 275.

Второй этап: если бы вы внесли сумму менее 50 % от стоимости квартиры.

Третий этап: ожидание, ежемесячный паевой взнос 1 % от суммы квартиры на 6 месяцев 41 700 рублей. Эта сумма входит в стоимость квартиры Этот этап может длиться от 2 месяцев до года в зависимости от суммы первоначального платежа.

Четвёртый этап: расходы по приобретению. Это риэлторские расходы, юридическая экспертиза, государственная пошлина – 8 896 рублей.

Пятый этап: со всеми взонасами мы получаем кредит в размере 305 800 рублей на срок 47 месяцев или почти 4 года. Ежемесячные членские взносы 0.5 % от остатка суммы.

Подведя итоги, можно сделать следующие выводы:

- банковский кредит почти в пять раз дороже;

- ежемесячные суммы выплаты в банке больше чем в кооперативе.

Проанализировав 2 схемы выдачи ипотечных кредитов мы наглядно увидели что на сегодняшний момент ипотечный кредит в городе Мурманске ещё только набирает обороты. Для большинства региональных банков данная проблема стоит очень остро, так как их ипотечные программы определяются финансовыми возможностями регионов, региональных фондов жилья, а также федеральными программами.