Каждой семье – отдельную квартиру, так в начале перестройки пообещал Горбачев М.С., что к 2000 году каждая семья будет жить в отдельной квартире. О своем угле в то время в России мечтали почти 15 миллионов семей. Иначе говоря, 60 миллионов человек жили в коммуналках, общежитиях. Темпы строительства в те годы были высоки, а они еще и росли год от года, то к 1998 году люди могли бы убедиться в реальности. Но это все теория. Сегодня мы живем в другой стране, при другой экономике, которая не предполагает бесплатной раздачи квартир. С наступлением перестройки люди с удивлением узнали истинные цены на квартиры. Жилье стало таким же рыночным товаром, как и колбаса. Учитывая то, что квартир россиянам по-прежнему не хватает, цены на них растут день ото дня. Например, в 1991 году «хрущёвка» в спальном районе Москвы стоила 3 тысячи долларов, сегодня ее стоимость превышает 50 тысяч долларов. Шансы на приобретение квартиры заметно выросли с начала 90-х годов. Имеется в виду ипотека, правда процентные ставки по кредитам в России еще высоки. Тем не менее это практически единственная возможность для россиянина обзавестись собственным жильем, взять деньги взаймы и потом долго расплачиваться за кредит. Огромная часть населения готова воспользоваться ипотекой, но она пока не доступна всем, в виду ее отсутствия во многих регионах страны.

Поскольку переход России «на рыночные рельсы» подорвал систему государственного финансирования приобретения жилья, построение новой системы пришлось начинать практически с нуля. Отсутствие законов и финансовых механизмов не смогло полностью остановить жилищное строительство и оборот объектов недвижимости.

Субъектам этого рынка — застройщикам, банкам, агентствам недвижимости и другим — пришлось адаптироваться к существовавшей на каждый конкретный момент нормативно-правовой базе и придумывать различные схемы, которые были бы одновременно привлекательны для покупателей жилья и при этом не входили в противоречие с действующим законодательством. Так по всей стране появилось множество различных способов, или схем, приобретения жилья, имеющих в своем составе элементы ипотеки.

Даже сейчас, когда и политическая, и экономическая ситуации считаются гораздо стабильнее, чем в начале девяностых, а законодательство в сфере недвижимости сформировано, многие из тех первых схем вызывают интерес у потенциальных покупателей и продолжают успешно функционировать [9].

Все схемы, которые были созданы за последние десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение по блокам зависит оттого, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы, сколько в ней участников и какова ее перспективность.

а) Схемы с использованием средств бюджетов различных уровней:

  1) жилищные программы регионов, финансируемые полностью или ча­стично за счет региональных и местных бюджетов;

  2) жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;

  3) жилищные субсидии.

Это социально ориентированный блок схем. Он ориентирован на оче­редников, работников бюджетной сферы, переселенцев, военнослужащих и на граждан других льготных категорий.

б) Схемы долевого строительства и рассрочки:

  1) долевое строительство;

  2) продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;

  3) получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.

Этот блок схем считается простейшим. В нем не применяются механизмы залога и присутствуют только два участника — застройщик и покупатель. Схемы далеки от принципов ипотечного кредитования: если применяется рассрочка, то на короткий срок (до 5 лет), в собственность заемщика покупаемое жилье оформляется только после завершения всех платежей.

в) Рыночные схемы:

  1) долгосрочное ипотечное кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона);

  2) накопительные схемы с использованием строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;

  3) рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью специализированного оператора ипотечного рынка по принципу двухуровневой ипотечной схемы.

Перечисленное множество схем финансирования приобретения жилья вовсе не означает их антагонизма по отношению друг к другу. Они рассчитаны на различные по уровню доходов и потребностей группы населения. Как показывает опыт, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования, функционирующих с разной степенью эффективности. Более того, помимо перечисленных существуют и другие схемы, позволяющие приобретать жилье при отсутствии больших первоначаль­ных накоплений [13].