Движение денежных средств при ипотечном кредитовании.

Правительство Страховые

г. Москвы 1 компании

5

2

Инвесторы 9 Московское

10 ипотечное агенство

12

Учреждения юстиции 6 11 7 Оценщики

по государственной

регистрации прав на Банки

недвижимое имущество 7

и сделок с ним

4

3

Продавцы жилья Заемщики

8

1) Внесение средств в уставной капитал Московского ипотечного агенства, доля Правительства Москвы 51%.

2) Внесение средств инвесторов в уставной капитал Московского ипотечного агенства, доля иностранных инвесторов 51%.

3) Авансовый платеж по договору купли-продажи жилья (вносится заемщиком через кредитующий банк).

4) Предоставление целевых денежных средств заемщику по кредитному договору на приобретение жилья.

5) Оплата договора страхования закладываемого жилья, жизни, трудоспособности (генеральное страхование).

6) Оплата по договору уступки прав требования по кредитному договору МИА.

7) Зачисление средств по периодическим платежам от заемщика по кредитному договору с банком через банк в МИА.

8) Оплата независимой оценки квартиры лицензированным оценщиком.

9) Осуществление расчетов по облигациям МИА.

10) Оплата комиссионного вознаграждения в обеспечение выданного кредита.

11) Договор о взаимодействии в рамках московской ипотечной программы.

Контрольные вопросы.

1) Раскройте экономическое и юридическое содержание ипотеки.

2) Раскройте понятие рынка ипотечного капитала, первичного и втричного рынка.

3) Охарактеризуйте основные схемы, применяющиеся при ипотечных кредитах различного назначения.

4) Охарактеризуйте основные зарубежные модели ипотечного кредитования.

5) Охарактеризуйте основные отечественные модели ипотечного кредитования.

6) Охарактеризуйте схемы ипотечного кредитования по организации выплат кредита.

7) Охарактеризуйте модель ипотечного кредитования, применяющуюся в г. Москве.

Лекция №9. Организация деятельности риэлтерской фирмы.

1) Особенности предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Цель риэлтера – извлечение дохода за чет оказания качественной услуги по продаже (покупке) недвижимости на оптимальных для его клиента (продавца, покупателя) условиях.

Задача – помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблем, проконсультировать его по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены.

При этом следует учитывать такие особенности работы на рынке недвижимости как:

1) Понятие «средней цены» для рынка недвижимости имеет условное значение. Средние значения пригодны для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом недостаточны.

2) Для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но и понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта.

3) В связи с индивидуальным формированием цен на рынке огромное значение для успешной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его оценку предлагаемой недвижимости.

4) В связи с высоким уровнем издержек при осуществлении сделок с недвижимостью, серьезным оружием в конкурентной борьбе становится снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более широким содержанием.

5) Особую ценность на рынке недвижимости имеет информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса и т.п.

6) Предпринимательство на рынке недвижимости связано с проведением операций с объектами высокой ценности, при этом большие финансовые средства, участвующие в сделке не являются собственностью предпринимателя.

7) Операции на рынке недвижимости непосредственно затрагивают важнейшие жизненные интересы их участников и осуществляются большинством из них крайне редко.

8) Принятие решения на рынке, как правило не требует большой оперативности, но требует учета множества факторов, способных повлиять на успех.

9) Любая операция на рынке недвижимости происходит в пределах вполне определенного локального пространства, имеющего свою специфику в экономическом, правовом, социально – психологическом отношении, следовательно требуется понимание этой специфики.

10) Операции с недвижимостью – один из тех секторов экономики, где роль государственного регулирования и регламентации очень высока, следовательно необходимо знать тенденции развития местной административной, социальной и экономической политики.

Таким образом, бизнес на рынке недвижимости – это прежде всего интеллектуальный бизнес, предполагающий наличие у предпринимателя множества общих и специальных знаний.

2) Функции риэлтерской фирмы.

Продукт деятельности риэлтерской фирмы – услуга, осуществляемая в особом секторе экономики – на рынке недвижимости.

Содержание услуги – сведение покупателя и продавца, арендатора и арендодателя, других прямых участников сделок с недвижимостью, подготовка и обеспечение совершения сделки между ними или приведение в соответствие спроса и предложения на рынке недвижимости.

Причина возникновения риэлтерской деятельности – высокий уровень издержек, необходимых для сделок с недвижимостью (трансакционных издержек) многообразие рисков, сопровождающих сделки с недвижимостью.

К трансакционным издержкам относятся:

1) Издержки поиска информации.

2) Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

3) Издержки измерения (определение цены объекта).

4) Издержки спецификации и защиты прав собственности (определение с «юридической чистоты» объекта, обеспечение государственной регистрации сделки).

5) Издержки оппортунистического поведения – затраты по соблюдению участниками сделки достигнутых соглашений (своевременная подготовка документов, оформление прописки-выписки, передача квартиры, точность и своевременность расчетов по сделке).

Этапы проведения сделки с участием риэлтерской фирмы:

1) Заявка на продажу (внесение в листинг).

2) Поиск покупателя (реклама).

3) Проведение переговоров.

4) Открытие сделки.

5) Внесение денег (банк, нотариус, эскро-фирма).

6) Подписание договора.

7) Подготовка договора, определение схемы расчетов.

8) Сбор и проверка документов.

9) Нотариальное удостоверение договора.

10)Первый этап расчетов.

11)Государственная регистрация договора.

12)Второй этап расчетов.

13)Передача объекта.

14)Третий этап расчетов.

15)Закрытие сделки.