Особенности недвижимости как товара.

Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«ОСНОВЫ РИЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»

Лекция № 1. Рынок недвижимости: общие понятия (3 часа).

Особенности недвижимости как товара.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Недвижимость - особый товар,обладающий рядом свойств:

1) специфические характеристики полезности (прежде всего местоположение);

2) фундаментальность;

3) долговечность;

4) стационарность;

5) неповторимость;

6) управляемость;

7) детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти;

8) устойчивая тенденция к росту стоимости.

Специфика рынка недвижимости.

1) Рынок недвижимости (в широком понимании) - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.

2) Рынок недвижимости (в узком понимании) - совокупность объектов недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку.

Характерные черты рынка	Общепринятый рынок	Рынок недвижимости
1. Устойчивая территориальная граница рынка	регион, страна, группа стран	регион, город, район
2. Стандартизованность товара	абсолютная или очень высокая	отсутствует
3. Взаимозаменяемость товаров	абсолютная	слабая
4. Число покупателей и продавцов	большое	небольшое
5. Соотношение между числом покупателей и продавцов	сбалансированное	колеблется между сбалансированностью рынка покупателя и рынка продавца
6. Характер сделок	публичные и биржевые	носят частный характер
7. Достоверность и полнота информации	очень высокая	доступная информация часто недостоверна
8. Доступность информации о товарах и рынке	очень высокая	доступ к информации обычно затруднен
9. Скорость обмена информации	очень высокая	низкая
10. Степень осведомленности покупателя и продавца о товаре	высокая	низкая
11. Правовое регулирование взаимоотношений между покупателем и продавцом	минимальное	значительное
12. Стабильность цен	цены стабильны	тенденция к росту цен
13. Транспортабельность	высокая	отсутствует
14. Влияние местонахождения на цену товара	незначительное	очень значительное
15. Роль национального признака в принятии решения на рынке	практически отсутствует	заметная роль
16. Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения	значительное	практически отсутствует в силу длительности строительного цикла

Рынок недвижимости является существенной составляющей национальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.п. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Лекция №3. Структура рынка недвижимости.

Рынок жилья.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий - наличие огромного потенциального спроса (статистика). Экономический кризис привел к резкому сокращению строительства жилья, в тоже время, бесплатная приватизация жилья создала широкую прослойку собственников - наличие предложения. Имущественное расслоение общества при примерно одинаковом уровне обеспеченности жильем разных его слоев (статистика) создает предпосылки для перехода прав собственности. Таким образом, созданы реальные предпосылки для рынка жилья.

Рынок городского жилья.

Жилой фонд большинства российских городов делится на несколько групп характерной застройки:

1) жилье низкого качества;

2) типовое жилье;

3) застройка сталинских времен;

4) дома улучшенной планировки;

5) элитное жилье.

Структура спроса не совпадает со структурой предложения. Предложение - избыток малогабаритного типового панельного жилья, спрос - недостаток кирпичных домов улучшенной планировки, котттеджей, современной малоэтажной застройки.

Сезонность: летнее замирание цен, осенью с повышением деловой активности повышается спрос и начинают расти цены.

Жилье имеет специфические характеристики, определяющие его комфортность и полезность для владельца или арендатора. На спрос и предложение рна рынке жилья будут влиять параметры, которые характеризуют:

1) строение, в котором расположено жилье;

2) квартиру (комнату);

3) месторасположение жилища;

4) благоустройство жилища;

5) инфраструктуру микрорайона;

6) стоимость жилища.

Аренда жилья относится к числу наиболее активных сегментов рынка недвижимости (по причине увеличения собственников приватизированного жилья и доступности цен по сравнению с куплей-продажей). В структуре предложения преобладают одно- и двух- комнатные квартиры, часто являющиеся вторым жильем у владельца.

Спрос на рынке арендуемого жилья сосредоточен либо на очень дешевом, либо на очень дорогом жилье.

Сезонность на рынке аренды жилья: после спада в феврале, к середине апреля возрастает активность, связанная с желанием отъезжающих за город владельцев сдать свои квартиры на лето. В сентябре с окончанием отпускного сезона и началом учебного года - новый подъем активности.

Рынок загородного жилья.

на рынке загородного жилья присутствует три основных участника:

1. Продавцы частных загородных домов.

2. Строительные организации - подрядчики, строящие на заказ.

3. Застройщики, выполняющие строительство домов и целых поселков для их последующей реализации.

Большинство новых загородных домов, выставляемых на продажу, расчитано на состоятельных покупателей и учитывает их типичные требования:

1) В отношении месторасположения (расстояние от города, направление).

2) Готовность к эксплуатации и все современные коммуникации.

3) Близость мест отдыха (водоемов, лесных массивов и т.п.).

4) Повышенные требования к личной безопасности и сохранности своего имущества.

На загородные дома существует значительный разброс цен спроса и предложения, причем спрос чаще фиксируется на значительно более низком уровне, чем предложение (по причине небольшого количества сделок и недостатка рыночной информации).

Предложение на рынке загородных домов имеет три основные составляющие:

1) новая застройка;

2) старая застройка (жилье бывшее в употреблении);

3) объекты незавершенного строительства.

Сезонность: осень - период спада деловой активности и цен.

Рынок нежилых помещений.

Для рынка нежилых помещений характерно широкое развитие отношений аренды. Можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок.

Первичный рынок: нежилые помещения муниципального фонда, предоставляемые в аренду через коммерческие конкурсы.

Вторичный рынок: рынок субаренды муниципального нежилого фонда, а также рынок недвижимости, принадлежащей физическим и юридическим лицам, цены на нем, как правило, выше, чем на первичном, однако затраты времени и средств на сбор информации и заключение договора значительно ниже.

Особенность рынка нежилых помещений - значительное несоответствие запросов арендаторов и арендодателей.

Рынок офисов.

На офисном рынке преобладающей формой отношений является аренда. Спрос и стоимость офисной недвижимости зависит от следующих факторов:

1) месторасположение в престижных местах города;

2) удобство доступа с точки зрения транспортных коммуникаций и наличия мест для парковки;

3) размещение офиса в отдельно стоящем здании или в помещении с отдельным входом;

4) строгий режим охраны;

5) стиль и качество отделки помещений.

Для рынка офисных помещений характерно разделение на три сектора, которые значительно различаются по качеству помещений и по уровню цен аренды.

1) Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для офисных помещений и расположенные в отдельно стоящих специально оборудованных зданиях - бизнес-центрах.

2) Хорошо отделанные и оборудованные помещения, размещаемые в реконструированных зданиях, в расселенных и реконструированных квартирах большого размера.

3) Офисные помещения муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений).

Рынок торговых помещений.

Для объектов торговли главным фактором их успешной деятельности является выгодное месторасположение. На рынке торговых помещений характерно наличие как отношений купли-продажи, так и отношений аренды. Многие покупатели сначала берут помещение в аренду, чтобы оценить, как пойдет торговля в этом месте и на основе этого принять решение о целесообразности покупки. Характерной формой торговой деятельности для России являются мелкооптовые рынки, когда арендуется земельный участок без строений и на нем производится торговля с автомашин или контейнеров.

Рынок складских помещений.

Рынок складских помещений является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости, который характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен.

В структуре предложения выделяют следующие виды помещений, используемых под склады:

1) Специализированные оборудованные склады (складские комплексы;

2) Ангары, частично оборудованные склады;

3) Подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях;

4) Склады на первых этажах охраняемых зданий;

5) Переоборудованные бомбоубежища;

6) Неспециализированные подвальные и полуподвальные помещения в жилых зданиях.

В настоящее время практикуются три основных формы взаимоотношений владельца склада и хозяина груза: простая аренда, ответственное хранение, ответственное хранение со страхованием груза.

Предложение на рынке складов имеет тенденцию к росту так как удельные затраты на создание складского пространства значительно ниже затрат на жилые и офисные помещения. В тоже время, увеличение количества хозяйствующих субъектов и масштабов их деятельности создает гарантированный спрос на новые объекты для складирования.