Таблица 13

Интегральные показатели

Дисконтированная стоимость будущего потока платежей (PV) определяется по следующей формуле:

PV=CF/(1+r)^t;

где СF – поток платежей (сумма прибылей и убытков);

r – ставка дисконтирования,

t – период окупаемости, лет.

СF=1578,31 тыс.р.

PV=1578,31 / (1+0.2)⁶ = 528,57 тыс.р.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков составляет 528,57 тыс.р.

2.5. Обоснование произведенной оценки
(согласование результатов)

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением. На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Студенты должны самостоятельно провести обоснование результатов оценки с учетом исходных данных по варианту, полученных результатов, достоинств и недостатков каждого метода.

Оценка имущественного комплекса в составе 5 зданий производственного назначения, принадлежащих на правах собственности, осуществлялась различными методами.

Метод сравнительных продаж, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, цены которых известны, показал среднюю стоимость по сравнению с остальными методами (569,99 тыс.руб.). Исходной предпосылкой применения данного метода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают его применение нецелесообразным.

В расчетах каждый объект оцениваемого комплекса сравнивался с тремя аналогами. Как показывает практика опытных оценщиков, для более объективного определения стоимости необходимо как минимум пять объектов- аналогов. Кроме того, в большинстве случаев отклонение характеристик объектов сравнения превышают 30%, что говорит о том, что аналоги подобраны неточно. Все это позволяет сделать вывод об относительной точности полученных результатов.

Метод дисконтирования денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод показал, что стоимость объекта составляет 528,57 тыс. руб. Однако, дальнейшее использование объекта оценки с целью получения дохода не представляется возможным.

Метод прямой капитализации доходного подхода показал наибольшую стоимость объекта 655,48 тыс. руб. Данный метод является наиболее простым, по сравнению с остальными. Он представляет стоимость объекта оценки как чистый операционный доход от объекта с учетом коэффициента капитализации. Преимущества метода прямой капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Однако, применение этого метода затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках или если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов, серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

На основании вышеизложенного делается вывод, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 655,48 тыс. руб.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. А. Г. Грязнова. Оценка недвижимости. – Москва: Финансы и статистика, 2006.
3. В. А. Горемыкин. Рынок недвижимости. – М.: МЭГУ, 1994.
4. В. А. Горемыкин. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2006.
5. И. Т. Балабанов. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2002.

Приложение 1

Исходные данные для выполнения курсовой работы

(номер варианта определяется по последней цифре в зачетной книжке)

Продолжение прил. 1

Продолжение прил. 1

Продолжение прил. 1

Продолжение прил. 1

Продолжение прил. 1

Продолжение прил. 1

Продолжение прил. 1

Продолжение прил. 1

Продолжение прил. 1

Приложение 2