Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу, что и является причиной, по которой она приобретается.

Виды доходов с владения недвижимостью:

– текущие денежные поступления;

– экономия на налогах;

– будущие доходы от арендной платы;

– доход от прироста стоимости недвижимости;

– экономия на налогах от перепродажи недвижимости.

Таким образом, одна из основных задач оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость недвижимости с учетом текущих доходов.

Методы оценки доходным подходом включают:

– метод валовой ренты;

– прямой капитализации;

– капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

В этой работе рассмотрена оценка имущественного комплекса методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков.

Капитализация дохода – процесс получения текущей стоимости, будущих выгод от владения недвижимостью.

Капитализированный доход от недвижимости равен оценке текущей стоимости недвижимости.

В основе теории капитализации заложена методика соблюдения всех принципов оценки.

Капитализированный доход =ЧОД/Ставка капитализации

По этой формуле строится вся теория оценки доходной недвижимости. Если в проведенном анализе стоимости используется доход только за один год (или среднегодовой доход), то это метод прямой капитализации.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости.

Последовательность расчета чистого операционного дохода:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый год после даты оценки на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход, равный:

– предполагаемым убыткам из-за недозагруженности помещений, смены арендатора, потерь при сборе арендной платы;

– из прогнозируемого эффективного валового дохода вычитаются годовые прогнозируемые расходы (постоянные расходы, операционные расходы, резервы).

Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени загруженности объектов недвижимости (налог на имущество, страховые взносы).

Операционные (эксплуатационные) расходы – коммунальные услуги, заработная плата персонала, оплата договорных услуг, реклама, содержание и косметический ремонт, то есть это затраты, которые зависят от объемов производства и степени загруженности объекта.

Общая ставка капитализации – ставка, определяемая отношением чистого операционного дохода к стоимости недвижимости.

Для определения ставки общей капитализации используется обширная рыночная информация. Величина чистого операционного дохода берется на том уровне, как если бы просматриваемый объект являлся вновь оцениваемым – это первый метод определения ставки капитализации.

Второй метод определения ставки капитализации – метод кумулятивного построения. Сущность данного метода состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составляющие части:

- безрисковая ставка (базисная ставка);

- ставка компенсации за риск;

- ставка за низкую ликвидность;

- ставка инвестиционного менеджмента;

- ставка возмещения капитала.

В качестве базисной ставки в зарубежных странах используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях российской специфики в расчете ставки капитализации безрисковая ставка равна нулю.

Ставка компенсации за риск - вложение капитала в недвижимость имеет более высокий риск, чем все другие инвестиции, следовательно, данная ставка должна учитывать ситуацию, при которой инвестор сравнивает процесс вложения капитала в приобретение недвижимости или отказ от него.

Ставка компенсации за низкую ликвидность учитывает, что недвижимость – низколиквидный товар (но не всегда).

Ставка инвестиционного менеджмента учитывает, что управление инвестициями, так как вложение капитала в недвижимость является рискованной процедурой (ставка управления).

Ставка возмещения капитала учитывает, что кроме получения прибыли разумный инвестор учитывает дополнительно и срок возврата контракта.

Метод прямой капитализации предполагает определенную последовательность расчетов.

1) Расчет ежегодного чистого дохода:

- оценка потенциального валового дохода на основании анализа текущих ставок и тарифов на рынке, аренду для сравниваемых объектов;

- оценка потерь от неполной загрузки (недосдачи в аренду), определяется действительный валовый доход.

2) Расчет издержек (операционных расходов) – определяется чистый операционный доход.

3) Расчет ставки капитализации.

4) Расчет текущей стоимости объекта оценки.

Базовая ставка арендной платы в месяц принимается равной 500 р./кв. м.

Таблица 7

Расчет арендной платы

Окончание табл. 7

Расчеты в таблице осуществляются в следующей последовательности:

П.3. Износ объекта =(% Износа × Балансовая стоимость)/100%.

П.4. Остаточная стоимость объекта равна разности между балансовой стоимостью и износом объекта.

П.5. Для расчета полной площади строения необходимо сложить площадь его подвалов, полуподвалов, первого этажа и технических этажей (чердаков), соответственно это сумма пунктов.

Коэффициенты из пунктов 6, 7, 8, 9, 10, 11 и 12 определяются оценщиком самостоятельно на основании справочных материалов и опыта работы в сфере оценки (см. прил. 2).

П.13. Как уже отмечалось выше, базовая ставка арендной платы в месяц принимается равной 500 р./ кв.м. в мес.

П. 14. Для расчета годовой арендной платы для каждого объекта сравнения, необходимо перемножить базовую ставку арендной (П. 13 табл. 7) палаты и соответствующие коэффициенты из пунктов 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, а также на 12 месяцев.

П. 15. Для расчета размера полной годовой арендной платы по объекту оценки необходимо арендную плату для каждого объекта (П.14 табл.7) умножить на площадь соответствующего объекта (П.5 табл.7).

Таблица 8