В современной экономической науке понятие ренты понимается более расширительно, чем сверхприбыль, получаемая от использования природных ресурсов. Под рентой понимается отдача на фактор производства, предложение которого ограничено. Факторами производства называются ограниченные ресурсы, используемые в производстве. Они одновременно являются и затратами на получение какого-то блага. Основными факторами производства являются: земля в ее расширительном толковании, труд, капитал и предпринимательские усилия.

Земля — это источник получаемых благ.

Труд — это способности человека, которые могут быть применены при производстве благ.

Капитал — это здания, оборудование, сооружения, материальные запасы, которые увеличивают продуктивность земли.

Предпринимательские усилия — способность людей организовывать другие факторы производства для получения благ. Цена каждого ресурса (земля, труд, капитал, предпринимательские усилия), участвующего в производстве, определяется его способностью производить добавленную стоимость. Каждый из названных производственных факторов получает свою долю добавленной стоимости по схеме, приведенной ниже.

Факторы производства. Добавленная стоимость, произведенная землей, определяется как доход, остающийся после оплаты труда, капитала и предпринимательских усилий. Поэтому теорию оценки земли иногда называют теорией остатка. Рентный доход от земли может быть определен как прибыль, которая образуется сверх затрат основных факторов производства — труда, капитала и нормальной предпринимательской прибыли. Соответственно, земельная рента может быть определена как:

Р = С – З – П, где:

С — доход от реализации конечного продукта по рыночным ценам (международным);

З — затраты, обеспечивающие производство и реализацию данного продукта, включающая заработную плату, приобретение материалов, проценты по кредитам, возврат капитала;

П — прибыль, определяемая в размере предпринимательского дохода.

Обычно ее рассчитывают по средней норме прибыли сложившейся в данном секторе экономики. Данная формула представляет самую общую расчетную модель определения ренты, которая может быть применена к любому природному ресурсу и объекту, включая землю, месторождения полезных ископаемых, лес, водные объекты и др. Специфика оценки каждого природного ресурса заключается в детализации видов получаемых доходов и затрат в зависимости от:

- Фактора производства, компенсация 1.

- Труд Зарплата, комиссионные вознаграждения 2.

- Капитал (деньги, оборудование, здания сооружения, материальные запасы средства) Проценты, доход на капитал 3.

- Предпринимательские усилия Прибыль, предпринимательский барыш, вознаграждение управляющим 4.

Специфика оценки земли в составе застроенных земельных участков заключается в выделении той части стоимости, которую можно приписать собственно земле, на которой находится здание, сооружение или иное улучшение.

Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недвижимости получили название определенных методов:

- метод выделения;

- метод распределения;

- метод или техника остатка;

- метод капитализации земельной ренты;

- метод дисконтированных денежных потоков.

Основная проблема определения величины ренты по расчетным моделям заключается в правильном определении издержек, возникающих при производстве продукции, добыче первичного сырья, а также определении величины предпринимательского дохода. Однако выделение рентной составляющей из дохода не сводится к некоторой однозначной процедуре.

Рента, как доход собственника, может быть определена и по-другому. Например, она может быть определена из условий соглашения собственника ресурса и предпринимателя, занимающегося использованием данного ресурса о разделе величины дохода после покрытия всех затрат связанных с производством продукции, из условий оплаты получения права использования данного ресурса, например арендной платы или иной платы за пользование данным ресурсом. В этом случае понятие «земельная рента», используемое в практике оценки рыночной стоимости земли, будет совпадать с арендной платой, величина которой определяется в результате конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.

Капитализация ренты. Рентные оценки природных ресурсов подразделяются на текущие и капитализированные.

Текущие оценки представляют величину дохода, получаемого периодически через определенные промежутки времени, например месяц, квартал, год или даже несколько десятков лет, как, например, в лесном хозяйстве. Их применяют при определении величины регулярных платежей за природные ресурсы, а также при расчете величины капитализированной (капитальной) стоимости земли и природных объектов.

Капитализированные оценки основаны на учете фактора времени. Они используются при определении рыночной и иной стоимости природных ресурсов, компенсационных и разовых платежей, природной составляющей национального богатства, определении общей экономической ценности территории. Капитализация ренты может осуществляться при:

а) бесконечном сроке эксплуатации (земля, вода, лес и т.п.);

б) конечном сроке эксплуатации (минеральные ресурсы и т.п.).

Для любого природного объекта его капитализированная оценка определяется как чистая дисконтированная прибыль за весь период его эксплуатации:

V_L=

- где V_L — капитализированная стоимость природного объекта;

- Rt — рента, приносимая природным объектом в году t;

- t — период эксплуатации природного объекта;

- e - коэффициент дисконтирования.

Результаты оценки стоимости природного объекта во многом зависят от конечного назначения расчетов. Оценки могут проводиться как для определения рыночной стоимости объекта или прав на его использование, так и для определения его экономической ценности для государства или определенного сообщества, учитывающей как положительные, так и отрицательные последствия его использования. Например, требуется узнать экономическую ценность некоего полезного компонента, ради которого и планируется начать освоение определенной территории. Такая ценность будет определяться по разнице между доходом, получаемым от добычи данного ресурса и потерями других компонентов природной среды, например лесной растительности, объектов животного мира, запасов вод, а также убытками и потерями людей, проживающих на осваиваемой территории.

Если требуется определить стоимость для частного инвестора, то возможно два варианта расчета, выбор которых зависит от действующих норм законодательства.

Если инвестор обязан компенсировать ущерб, причиненный другим компонентам природной среды, то стоимость объекта будет уменьшена на данную величину.

Если согласно действующему законодательству не требуется компенсировать издержки общества, связанные с потерей других ресурсов, то соответственно стоимость получаемого ресурса не будет уменьшаться на эту величину.