Оценка земли и других природных ресурсов, как самостоятельное направление экономических исследований, в России имеет продолжительную историю. У нас в стране сложились определенные научные школы, со своими подходами и позициями по вопросам стоимостной оценки природных ресурсов. Данные школы ориентировались на плановую экономику и использовали терминологию и методы оценки, отвечавшие практическим задачам управления народным хозяйством, существовавшим в те годы, в основном связанным с выравниванием экономических условий производства разных субъектов хозяйственных отношений. Для этих целей применялись нормативные показатели, получаемые с использованием утвержденных стоимостных величин и технологий расчета. Тенденция применения нормативных показателей сохраняется и в настоящее время.

Наиболее типичными нормативными показателями, которые используются для стоимостной оценки земли, являются нормативная цена земли и кадастровая стоимость земельных участков. Поскольку все природные ресурсы находились в государственной собственности, и их оборот отсутствовал, оценка рыночной стоимости ресурсов не требовалась и, соответственно не проводилась. Сейчас ситуация меняется. Развитие рыночных отношений приводит к появлению реальной потребности в оценке рыночной стоимости природных ресурсов и прав, связанных с их использованием. Разрешена купля-продажа земли, права ее долгосрочной и краткосрочной аренды, права застройки. Хотя другие виды природных ресурсов находятся в государственной собственности, продажа прав, дающих возможность использовать эти ресурсы, также разрешена. К таким правам относятся: аренда и концессия лесных участков, покупка леса на корню, право использования месторождений полезных ископаемых в целях их добычи, право вылова рыбы в результате приобретения квоты на вылов и т.д. Данные права продаются или передаются собственником природных ресурсов — государством в лице уполномоченных органов субъектам, ведущим коммерческую деятельность. Частично данная продажа осуществляется с применением процедуры торгов — конкурсов, аукционов, постепенно формируя рынок подобного рода прав и требуя методического обеспечения определения их рыночной стоимости. Государство как собственник природных ресурсов, предоставляя их в пользование или продавая, должно знать их стоимость, чтобы устанавливать справедливую, прозрачную и эффективную для общества систему платежей и налогов.

В настоящее время в России для решения поставленных задач развивается два направления в сфере оценки земли: оценка кадастровой стоимости и оценка рыночной стоимости. Применение кадастровой стоимости для целей повышения эффективности использования имеющегося природно-ресурсного потенциала не решает проблему, так как данный показатель по своему содержанию является нормативным (то есть, назначенным для определенных целей и на определенный срок) и совпадает с реальными ценовыми пропорциями, складывающимися на различных рынках. Он, в лучшем случае, позволяет только давать сравнительную оценку ценности разных по качеству земель и иных природных ресурсов. Поскольку природные ресурсы при передаче их в пользование и продаже из государственной собственности вовлекаются в сделку, то для определения цены сделки нужна оценка их рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость. Согласно действующему земельному законодательству для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для определения кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земли. Кадастровая стоимость представляет собой расчетный показатель, определяемый по утвержденным методикам.

Кадастровая стоимость не формируется сама в результате поведения участников рынка, а ее устанавливают по расчетным моделям или регламентированным правилам. Так как данный показатель является субъективным, в законодательстве предусмотрена возможность использования для установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Так, в статье 66 Земельного кодекса говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости. Целью оценки рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости.

Оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например, в целях установления земельного налога и арендной платы за землю, налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.

Целью оценки стоимости природных ресурсы (объектов) является оценка стоимости прав пользования данными природными ресурсами или продуктами (услугами), производимыми из них. Данные оценки проводятся для установления платы за природопользование. Они также могут проводиться и для других целей, например для целей совершения сделок с имущественными правами на природные объекты, оценки активов предприятий.

Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков и прав, связанных с их использованием, являются:

- продажа земельных участков;

- осуществление инвестиционных проектов;

- получение кредита под залог земельного участка или прав на него;

- определение арендной платы;

- установление земельного налога;

- страхование имущества;

- введение рентных платежей на основные виды природных ресурсов и т.д.

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована:

- в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду;

- при предоставлении природных ресурсов и объектов в пользование на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах;

- при установлении кадастровой оценки земли;

- при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

- при реквизиции земель;

- при определении начальной цены земельного участка на торгах;

- при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;

- при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

- при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;

- при определении убытков и потерь, вызванных неправомерными действиями землепользователей;

- при оценке экологического ущерба;

- при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;

- при оценке последствий установления ограничений и обременений по использованию земельных участков;

- при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования);

- в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земли. В соответствии с законом об оценочной деятельности рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Применительно к земле, это означает, что рыночная стоимость земельного участка — это цена, которую можно было бы получить на свободном рынке земельных участков в соответствии с физическими свойствами земельного участка и правовыми и экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений. Под обычными деловыми операциями понимаются, сделки, формирующие такой рынок земельных участков, на котором ни покупатель ни продавец не действуют под давлением или принуждением; покупатель и продавец не действуют в условиях спешки и пользуются обычной практикой продаж (в случае необходимости подключая профессиональных консультантов); стоимость определяется исключительно объективной возможностью стабильного использования земельного участка.