Введение
Стратегическим направление развития России является создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных рыночных отношений. Рыночная экономика – это система экономических свобод, действующих в жестких рамках закона с такой формой организации хозяйства, при которой хозяйствующие субъекты взаимодействуют посредством рынка с помощью системы цен, спроса и предложения.
Опыт становления российского рынка сельскохозяйственных земель стал подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, а именно:
- сельскохозяйственные земли составляют основу национального богатства;
- рынок сельскохозяйственных земель является своеобразным генератором экономического роста АПК;
- сельскохозяйственные земли, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляют собой особый объект рыночного оборота.
При определении содержания оценки земли исходят из задач и требований, предъявляемых к ней современным производством, в зависимости от того, какую роль она играет в нем.
В сельском хозяйстве земля непосредственно входит в процесс труда, являясь главным средством производства. Поэтому ее оценку следует производить, исходя из потребностей этой отрасли в народном хозяйстве. Оценкой должны быть охвачены все сельскохозяйственные угодья.
Следует иметь в виду, что понятия оценка земли и ее использования не тождественны. Одинаковые по качеству земельные участки можно использовать по-разному при равных природных условиях в одних хозяйствах получают высокий выход продукции с единицы площади, в других - низкий. Правильность и обоснованность выбора показателей (критериев) оценки - важное условие сравнительной оценки земельных участков.
Решающее значение при ведении сельскохозяйственного производства имеет плодородие земли. На производительность труда в значительной степени влияют природные условия.
Вся совокупность природных условий (климат, рельеф, почва), влияющих на характер произрастания растений, создает естественное плодородие. Разное содержание химических веществ и физико-химические свойства верхнего слоя почвы обусловливают ее потенциальные возможности, а в конечном итоге - потенциальное плодородие.
Воздействие труда людей, уровень развития науки и техники обеспечивают превращение потенциального плодородия в экономическое. Оно представляет собой единство природного плодородия и производительной силы общественного труда, поэтому при оценке земли в равной мере следует учитывать оба эти фактора.
"Плодородие" как понятие относится к почве и является как бы функциональной системой, которая зависит от многих параметров: валовых запасов органического вещества, питательных элементов, водно-физических свойств почвы, подстилающей породы, поглотительной способности, гидротермического режима и окружающей среды.
Естественные свойства земли весьма разнообразны, и каждое из них в определенной степени влияет на ее плодородие. Поэтому при оценке земли определяют и учитывают весь комплекс природных свойств и признаков. Влияние каждого признака или фактора на степень снижение или увеличения продуктивности земель сельскохозяйственных угодий определяют путем расчета поправочных коэффициентов на этот или иной признак (фактор), сравнивая урожайность по участкам с одинаковыми признаками, кроме одного, влияние которого нужно выделить.
Основная цель учебного пособия и его концептуальная основа заключается в системном подходе к оценке земель сельскохозяйственного назначения. Основными компонентами земельных участков являются:
- пространственно-экономическое состояние района;
- вид использования земель сельскохозяйственного назначения;
- местоположение, отражающее главную отличительную особенность сельскохозяйственных земель.
Учебное пособие состоит из двух глав – теоретической и практической.
При написании учебного пособия использованы материалы: Оценка природных ресурсов: учебное пособие / Под общей редакцией В.П. Антонова и П.Ф. Лойко. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002 - 476 с.; Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / С.В. Грибовский и др. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2003 - 688 с.; Оценка недвижимости: Учебник / Под общей редакцией А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой. М.: «Финансы и статистика», 2003 - 494 с.
Учебное пособие рассчитано на студентов по специальности 120301 «Землеустройство» (инженер землеустроитель).
Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
Тема 1 Земля как объект оценки
1. Земля и природные ресурсы.
2. Классификация природных ресурсов.
3. Объекты оценки стоимости.
4. Отрицательная стоимость земли.
5. Рента.
6. Теория факторов производства.
Земля и природные ресурсы.
Земля является основой жизни и деятельности человека, сферой производства продовольствия, источником получения природных ресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека — производственная, коммерческая или просто жизнедеятельность неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства в лесном и сельском хозяйстве. Но земля является не только пространственной основой для жизни и существования людей. Она является составным элементом биосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредоточения природных ресурсов, органически связанных с землей. Таким образом, земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную природную систему одновременно.
Уникальным свойством земли является ее способность с помощью других природных сил продуцировать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органическое вещество почвы. В широком смысле слова понятие «земля» охватывает все природные ресурсы и полезности, к которым относят «даровые блага природы», используемые человеком. В эту широкую категорию входят такие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения полезных ископаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из важнейших видов природных ресурсов.
В теории оценки стоимости земля рассматривается под двумя углами зрения.
С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.
С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.
Объекты оценки стоимости.
Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:
- запасы природных ресурсов;
- природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);
- экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);
- экологический ущерб.
Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в его пределах.
Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями.
При определении стоимости земли и природных ресурсов объектами оценки могут являться не только земля и природные ресурсы, рассматриваемые в качестве вещи, находящейся в собственности, но и иные вещные и обязательственные права на землю.
К иным вещным правам относятся право бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. К вещным правам также относятся права ограниченного пользования чужим земельным участком или сервитуты. К обязательственным правам относятся право возмездного пользования, право безвозмездного срочного пользования, концессии и другие.
Стоимость обязательственных прав обычно меньше стоимости права собственности, так как в данном случае у землепользователей, не являющихся собственниками земельных участков возникают дополнительные риски уменьшения получаемого дохода вследствие возможных действий собственника земли, например, не продления договора аренды, увеличения размера арендного платежа и т.д. Отдельные составные части земельных участков могут являться самостоятельным объектом оценки.
Также самостоятельными объектами оценки могут являться отдельные выделы в лесных землях и участки недр в составе месторождений полезных ископаемых.
Природные объекты как недвижимое имущество. В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.
Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.
С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщики, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостои для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.
С юридической точки зрения земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, недра, обособленные водные объекты и др.
Земля, даже без видимых улучшений также представляет собой сложный природный объект или единый объект недвижимости. Роль улучшений выполняет почва без которой невозможно использование земельного участка для многих целей. Наиболее типичным примером земель, использование которых невозможно в силу отсутствия почвы являются территории, получившие название «бэдленд» или «дурные земли» и представляющие собой сильно пересеченный рельеф, образовавшийся в результате эрозии.
Оценивая землю, которая используется в качестве сельскохозяйственных или лесных угодий, мы оцениваем единый объект недвижимости, состоящий из собственно территории или части поверхности Земли и тех природных ресурсов — улучшений, которые находятся на данной поверхности и неотделимы от него без причинения существенного вреда. Единым объектом недвижимости являются такие природные объекты как месторождения полезных ископаемых, рыбопромысловые участки реки, обособленные водные объекты.
Земельный участок как объект недвижимости. В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок», или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая есть под ним и над ним. Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных стандартах оценки (МСО-2000), которые выделяют пустующие земельные участки и земельные участки с улучшениями.
Согласно МСО-2000 недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка — например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения на площади участка, а также все долговременные присоединения к зданиям, как подземные, так и надземные.
Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, поскольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от использования пространства под ним и над ним.
Земля, как пространство рассматривается в качестве составной части недвижимости. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями). Данное толкование понятия земельного участка, как единого объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим и на законодательном уровне признается не всеми странами.
Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.
Рента.
Рента является ключевым понятием в оценке стоимости земли и любых природных ресурсов. Слово «рента» происходит от позднелатинского «rendita», означающего «отданная назад, возвращенная». В разных языках это слово имеет различное значение. Так в немецком языке словом «Rente» обозначается пенсия, в английском (rent) — арендная или квартирная плата, во французском (rente) — ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов.
Общим смыслом для всех перечисленных значений является получение дохода, не связанного непосредственно с трудом. Словом «рента» обычно обозначается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Представление о ренте, как дополнительном доходе, возникающем при использовании земли в виде избытка между рыночной стоимость произведенного товара и затратами на его производство, было впервые введено Томасом Мальтусом и Давидом Рикардо и развито Йоханом Генрихом фон Тюненом. Источник ренты Риккардо видел в плодородии почвы. Генри Джордж объяснял ренту как разницу между плодородием конкретного участка и участка с наименьшей продуктивностью. Например, на одном участке земли можно вырастить 12 центнеров пшеницы, а на другом участке при прочих равных условиях и затратах труда и техники — 60 центнеров. После вычета из суммы от продажи пшеницы всех затрат и прибыли, считающейся нормальной для существующих условий производства, в первом случае образуется остаток, равный 100 рублям. Во втором случае образуется остаток равный 300 рублям. Разница между этими остатками и будет рентой, созданной собственно землей за счет лучших природных свойств второго земельного участка — климата, почвы и др.
Тюнен расширил и усовершенствовал понятие ренты Риккардо. Он установил зависимость получаемого избыточного дохода от доступности или местоположения земельного участка по отношению к местам сбыта продукции.
Согласно Тюнену, рента возникает на земельных участках, лучших по своему местоположению, в результате уменьшения транспортных издержек.
Например, урожайность первого и второго участка одинакова, одинаковы и затраты на обработку этих участков. Но первый участок расположен ближе к рынкам сбыта, чем второй. Поэтому первый участок создает более высокую ренту, чем второй из-за меньших транспортных издержек по доставке продукции.
Применительно к земле и природным ресурсам, считается, что рента — эта та часть дохода, который образуется не собственным трудом предпринимателя, а благодаря природным свойствам самой земли или природного объекта. То есть, под рентой понимают сверхприбыль, возникающую при использовании лучших по качеству и местоположению любых природных объектов, неважно, будь то земля, лес или месторождение полезных ископаемых. Худшим считается объект при использовании которого сверхприбыль не возникает.
В экономике различают нормальную прибыль на капитал компании, которая должна облагаться единым для всех отраслей налогом и сверхприбыль, или дополнительный доход (ренту), который возникает в результате использования лучших по качеству и местоположению природных ресурсов.
Рента — эта та часть дохода, которая не заработана трудом людей, а предоставлена Природой. Поэтому рента — это некий элемент общего достояния общества и не может включаться в прибыль. Она должна изыматься и использоваться по тем или иным узаконенным правилам для нужд общества в целом.
Налогом может облагаться только прибыль. Величину ренты определяет исходное балансовое равенство:
С – З = Р + П, где;
С — стоимость произведенного продукта, исчисленная по рыночной цене;
З — затраты;
Р — рента (доход собственника — общества);
П — прибыль производителя (предпринимателя).
Но как выделить эту ренту, иначе говоря, как разность (С – 3) разделить на две составляющие, одна из которых есть прибыль производителя и принадлежит только ему, а вторая — рента, принадлежащая обществу в целом? Ответ на этот вопрос по настоящему сложен. Его нет в классических трудах по политической экономии. Науке еще предстоит разработать соответствующую теорию. Предлагаемые механизмы расчета ренты по неким математическим моделям, в том числе, основанным на теории факторов производства, сводятся к вопросу определения предпринимательского дохода, который предлагается устанавливать или по норме отдачи на капитал или по доходу от альтернативных инвестиций, и величины издержек, необходимых для получения товарного продукта. Но, как показывает жизнь, данные расчеты не всегда бывают верны, так как механизмы рынка, которые и определяют величину ренты, чаще всего связаны с той или иной конфликтной ситуацией, когда агенты оперируют с разного типа критериями, но имеют некоторые общие критерии или цели.
Основным, а может быть и единственным механизмом самоорганизации любой сложной системы является рынок, то есть некоторая системная совокупность конкурирующих взаимодействий. Причем, конкурирующих по самым различным критериям. Всякий раз, когда ответ на тот или иной вопрос не может быть получен с помощью того и иного логического алгоритма из некоторой систем начальных аксиом, мы вынуждены конструировать тот или иной алгоритм конфликтного или рыночного типа. Каждая такая конструкция вряд ли может быть единственно возможной. И одна из причин подобной неоднозначности состоит в том, что нам неизвестна полная система критериев, которые определяют отбор.
Проблема выделения рентной составляющей из разности (С — З) вряд ли имеет стандартное решение, годное для всех случаев производственной деятельности, в которой задействован природный ресурс. В некоторых простейших ситуациях выделение ренты может быть осуществлено через механизм торгов, например, аренды с соответствующим тендером, то есть механизмом «рыночного» типа. Предположим, например, что открыто некое месторождение полезных ископаемых. Тогда государство объявляет торги. Плата, которая установится в результате этих торгов, и будет рентой. В этом случае понятие ренты совпадет с обычным «бытовым» значением этого слова, понимаемого как плата за чужую собственность.
Метод сравнения продаж.
Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- подбор участков земли, сопоставимых по ценно-образующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;
- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценно-образующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);
- расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценно-образующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.). При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных.
В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка).
Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:
- имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;
- условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.;
- условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.;
- условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;
- время заключения сделки с объектом-аналогом;
- местоположение и окружение;
- правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;
- физические характеристики:
- рельеф, размеры и форма земельного участка;
- доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).
Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок не имеет значения. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом: определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении; данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.
Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов. К количественным методам относят:
- анализ парного набора данных;
- статистический анализ;
- графический анализ;
- анализ издержек;
- анализ вторичных данных.
Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.
Метод статистического анализа заключается в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа.
Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и номограмм.
Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки вклада затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект аналог отличается от объекта оценки.
Метод анализа вторичных данных заключается в определении поправок к цене объекта аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в печати.
При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетельствует о неверном проведении корректировки цен аналогов или не учете каких-то элементов сравнения. Не учет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например, пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой.
При наличии больших различий в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение, или при наличии большого количества аналогов — статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.
Метод распределения.
Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).
В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода. Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости. В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.
Метод можно рекомендовать для оценки рыночной стоимости земли, при недостатке информации о продажах свободных земельных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, полученных другими методами.
Метод выделения.
Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля).
Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами. Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода. Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости. В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.
Так для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж;
- оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;
- расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;
- корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
- расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.
Метод остатка для земли.
Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.
Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного. Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках.
При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).
В соответствии с этой техникой рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле:
VL= 
, где;
VL — оценка рыночной стоимости земельного участка;
L — чистый операционный доход;
VB — рыночная стоимость улучшений;
RL — коэффициент капитализации доходов от земли;
RB — коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;
- расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;
- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.
Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений. Основными статьями отчета о доходах являются: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов; чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход). Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду.
При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок.
Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные — не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные — зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа.
Назначения
1. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения и объекты оценки.
2. Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения.
3. Методики оценки экологического вреда (ущерба).
4. Возмещение потерь сельскохозяйственного производства.
5. Плата за землю.
6. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий в зарубежных странах.
7. Основные проблемы оценки стоимости земель cельскохозяйственного назначения в России.
Плата за землю.
Плата за землю представляет собой общее название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности и иных вещных прав на землю. В настоящее время существует три вида земельных платежей:
- земельный налог;
- арендная плата;
- плата за получение определенных прав на землю, например ее приобретение в собственность, плата за получение права аренды, плата за получение права застройки.
Земельный налог. Земельный налог уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями (кроме арендаторов, которые уплачивают арендную плату). В Законе РФ «О плате за землю» устанавливается, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий. Ставки земельного налога дифференцируются по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ. Средний размер налога опред
Дата: 2016-10-02, просмотров: 216.
