Что важнее для заемщика - покупателя квартиры: кредит или ипотека? Конечно кредит! Не хватает денег - берем кредит.А что важнее для банка? Ипотека!Поскольку ипотека - это залог.Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки, возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.

Кредиты: целевые и не целевые

При ипотеке, как известно, можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Хотите воспользоваться налоговыми льготами, предусмотренными при ипотечном кредитовании? Такая возможность есть. Хочу только обратить Ваше внимание на то, что льготы при ипотечном кредитовании заемщику предоставляются не за то, что заемщик взяв кредит купил квартиру: этого не достаточно. Льготы предоставляются за то, что кредит заемщиком потрачен на приобретение или строительство жилья и при этом кредит целевой! Что значит "целевой"?Взяли кредит "на неотложные нужды", купили квартиру - не целевой кредит: льгот не предусмотрено;если же взяли кредит на приобретение недвижимости и на приобретение недвижимости его потратили - то и на льготы имеете право.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита постоянно нас ожидают подвохи. О них я говорил практически на всех страницах сайта.

Получается, что для того, чтобы совершать ипотечные сделки, нужно знать особенности всех банков:

· как тот или иной банк выдает деньги;

· какие квартиры рассматриваются тем или иным банком, а какие нет;

· особенности квартир и документов на квартиры, при которых банк может отказать в выдаче кредита;

· с какими страховщиками, оценщиками, нотариусами работает конкретный банк.

Как быть? Найти себе помощника.

С этого и начнем!

Я уже говорил, что риэлтор - тот специалист, который не только облегчит Вам выбор квартиры, и подготовку сделки, но и до минимума сведет все Ваши риски. К риэлтору лучше обратиться до похода в банк. Во-первых, потому, что риэлтор, если он постоянно работает с ипотечными клиентами, то поможет Вам выбрать такой банк, где условия для Вас будут наилучшими. Во-вторых, если Вы пришли к риэлтору с решением кредитного комитета о выдаче Вам кредита, риэлтор может отказаться брать на себя Ваши убытки, если найденная для Вас квартира не устроит банк. (Ведь Вы сами выбирали банк).Если же банк рекомендован риэлтором и этот банк отказался кредитовать квартиру, подобранную тем же риэлтором, то и убытки (например, невозвращенный задаток) - риэлтора.

Что больше: один процент или пять?

А если пять процентов надо заплатить один раз, а один процент - ежегодно, все время погашения долга перед банком? Что такое один процент от стоимости квартиры? Не так уж и много! А если процент нужно выплачивать ежегодно, в течение всего срока выплаты кредита, то набегает крупненькая сумма. Это я к тому, что риэлтор может окупить свои услуги, просто приведя Вас в тот банк, где и условия выдачи кредита хорошие, и проценты меньше, чем в других банках.

Куда пойти, куда податься?

Чем крупнее риэлторская фирма, тем больший комплекс услуг она может предложить. С другой стороны, услуги крупной риэлторской фирмы стоят дороже, чем небольшой. В случае с ипотекой может так получиться, что погонитесь за дешевизной, да нарветесь на "специалиста", который с ипотекой дел не имел. Толку от такого специалиста мало. Правда и в крупной фирме можно попасть на такого специалиста. Как быть? В крупных фирмах есть отделы ипотеки, где работают сотрудники, которые знают, как делать ипотечные сделки. Если обращаетесь в крупную фирму - сначала обратитесь в соответствующий отдел, а уж затем излагайте свою проблему. В небольшую фирму стоит обращаться, если точно знаете, что сотрудники этой фирмы знают, как работать с ипотекой.

Есть квартира. Хорошая квартира (хотя бы потому, что это - Ваша квартира). Но очень маленькая квартира. Метраж, как Вы понимаете, - значения не имеет: важен не метраж, а ощущения. А ощущения говорят, что квартира - мала, и жить с такими ощущениями - надоело! Да не жить - надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения - надоели! И есть желание эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).Казалось бы: нет ничего проще! Старую - продать, новую - купить! Что, новая дороже стоит? Ну и что? Сунули руку в карман, взяли доплату и... Стоп, стоп, стоп!!!Как так нет доплаты? А была? Не было? Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы - обмен квартиры затеяли! Впрочем, стоп! А банк на что? Деньги на доплату можно взять в банке. Как это сделать - об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.

С чего начать?

Начнем, как всегда с запроса в банк. Почему начинать надо с банка? Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.