Оценка стоимости недвижимости.
Поможем в ✍️ написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Описание объекта оценки:

1. площадь участка – 1400 м2,

2. удаленность от г. Калуга – 28 км.,

3. место расположения ООО «ККЗ» – д. Жилетово, Калужская область.

Информация о здании:

1. Одноэтажное кирпичное здание.

2. Год постройки – 1991.

3. Общая полезная площадь помещения – 600 м2.

Доходный метод

1. Расчет потенциального валового дохода:

ПВД = S * Ca,

где S – полезна площадь, сдаваемая в аренду, м3;

Ca – ставка арендной платы за 1 м2

По данным Комитета управления имуществом Дзержинского района Калужской области ставка арендной платы муниципального и государственного имущества нежилых помещений в д. Жилетово составляет 400 руб./ м2.

При этом исходили из того, что искомая ставка основывается на «тройственной чистой аренде», т.е. все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор: ПВД =600м2*400 руб./ м2. * 12 = 2880000 руб./год.

2. Полученный расчетным путём потенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с недозагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют: ПН = 1728000 руб.

Установим допуск на «недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит: П = 288000 руб.

ДВД = 2880000 – (288000+ 1728000) = 864000 руб./ год.

3. Переменные затраты составят:

а) налог на землю = 1,7 * 1400 м2. = 2520 руб.

б) налог на имущество = 0,022 (ставка налога на имущество) * 671519/2 = 14773 руб.,

в) охрана = 3 (охранника) * 4000 (заработная плата охранников) * 12 = 144 000 руб./год.;

г) стоимость бухгалтерских услуг = 3 * 6000*12= 216 000 руб. / год.

д) налог на прибыль = (ДВД – операционные расходы) * 24%= (864000 – 377293)* 0,24= 116810 руб.

Затраты замещения составят: текущий капитальный ремонт здания требуется каждые 10 лет и обходится в 190 000 руб., так как здание построено 13 лет назад, то затраты =190000/7=27143 руб. Итого: 404436 руб./ год

4. Расчет чистого валового дохода:

ЧОД = ДВД – Операционные издержки =864000 – 494103 = 369897 руб.

5. Ставка капитализации (определяется методом прямой капитализации):

Ск = ЧОД / стоимость аналога =396897/ 850 000= 0,4

6. Расчет стоимости недвижимости:

V доход. = ЧОД / Ск = 369897 / 0,4= 924743 руб.

Рыночный метод

Расчет ведется методов валового рентного мультипликатора:

Известно, что были проданы три аналогичных здания:

 

Аналогичное здание Цена продажи ПВД ВРМ
Одноэтажное кирпичное здание в том же районе, но с площадью, равной 530 м2. 850 000 2544000 0,33
Одноэтажное кирпичное здание с площадью 620 м2., расположено ближе к г. Калуге на 15 км 940 000 2976000 0,32
Одноэтажное бетонное здание площадью 600 м2 820 000 2880000 0,28

 

ВРМ усредненный по аналогам = (0,33 + 0,32 + 0,28) / 3 = 3,071 / 3 = 0,31

V рын = ПВД * ВРМ усред = 2 880 000 * 0,31 = 892800 руб.

Затратный метод

1. Расчет стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:

 

Ц зем = S уч * С,

 

где Ц зем – стоимость земельного участка, руб.;

С – стоимость единицы площади земельного участка за 1 кв. м., в руб.;

S уч – площадь земельного участка, кв. м.

Площадь земельного участка составляет 1400 м2. Ставка земельного налога на 2006 г. в д. Жилетово составляет 1,75 руб./м2. Таким образом, стоимость земельного участка составит:

Ц зем = 1400 * 1.75 = 2520 руб.

2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на действующую дату оценки:

Стоимость строительства 1 м2. аналогичных конструкций на конец 2005 г. в д. Жилетово равна 3000 руб.

Vстр = 600 * 3000 = 2400000 руб.

3. Определение износа зданий и сооружений.

Срок эксплуатации составляет 70 лет.

Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра. По результатам визуального осмотра оценщиком зданию требуется внутренний косметический ремонт. Физический износ здания составил 20% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,2= 480000 руб., функциональный износ составляет 5% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,05= 120000 руб.

 

Таблица 1. Конструктивные элементы зданий

Конструктивный элемент Характеристика Техническое состояние
Фундаменты Железобетонные Трещины цоколя, разрушение блоков частичное
Перегородки Кирпичные Отслоение штукатурки стен и карнизов
Перекрытия Железобетонные Усадочные трещины в плитах, следы протечек на стенах и плитах в местах опирания плит на наружные стены
Кровля Шиферная по деревянной обрешетки Отколы и трещины, протечки
Полы Линолеум, керамическая плитка Сколы плитки и трещины керамической плитки
Наружная отделка Оштукатурено Отслоение и отпадение штукатурки стен
Внутренняя отделка Клеевая побелка потолков масляная окраска стен Следы протечек, ржавые пятна, отслоение и отпадение штукатурки, массовые пятна на окрашенной поверхности и т.д.

 

4. Определение остаточной стоимости:

Остаточная стоимость = восстановительная стоимость – совокупный износ 2400000 – (480000+120000)=1800000 руб.

5. Полная стоимость = остаточная стоимость + стоимость земельного участка = 1800000 + 2520 = 1802520 руб.

1. Оценка стоимости машин и оборудования

Общие сведения об объекте оценки:

1. Вытяжная вентиляция: 13736 руб.,

2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):4200 руб.,

3. Волочильный стан ВСК-13Н: 634329 руб.,

4. ГАЗ-3307: 393000 руб.

5. ЗИЛ 441510: 107790 руб.

Последовательность решения:

1. подбираются однородные объекты:

1. Вытяжная вентиляция: 10736 руб.,

2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н): 5000 руб.,

3. Волочильный стан ВСК-13Н: 650000 руб.,

4. ГАЗ-3307: 370000 руб.

5. ЗИЛ 441510: 100090 руб.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

 

С п.од. = ((1-НДС) (1- Н пр – К р) * Ц од) / (1- Н пр),

 

Где НДС – ставка налога на добавленную стоимость (18%);

Н пр – ставка налога на прибыль (24%);

К р – показатель рентабельности продукции 0.20 (так как продукция пользуется повышенным спросом);

Ц од – цена однородного объекта.

Вытяжная вентиляция:

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*10736) / (1–0,24) = 6327 руб.

Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*5000) / (1–0,24) = 2947 руб.

Волочильный стан ВСК-13Н:

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*650000) / (1–0,24) = 383157 руб.

ГАЗ-3307:

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*370 000) / (1–0,24) = 165760 руб.

ЗИЛ 441510:

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*100090) / (1–0,24) = 44840 руб.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта:

 

С п = С п. од. * Go/Gод,

 

Где С п. од. – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

Go/Gод – масса конструкции оцениваемого и однородного объектов.

Вытяжная вентиляция:

С п = 6327 * (3900/3500) = 7050 руб.

Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):

С п = 2947 * (25/ 30) = 2456 руб.

Волочильный стан ВСК-13Н:

С п = 383157 * (5961/ 6000) = 380667 руб.

ГАЗ-3307:

С п = 370000 * (7845/8000) = 362831 руб.

ЗИЛ 441510:

С п = 100090 * (7523/ 7500) = 100397 руб.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле: S в = ((1- Н пр) * С п) / (1 – Н пр – К р)

Вытяжная вентиляция: S в = ((1 – 0,24)* 7050) / (1 –0,24 –0,2) = 9568 руб.

Кассовый аппарат ОКА-102ф(н): S в =((1 – 0,24)*2456)/(1–0,24 –0,2)=3333 руб.

Волочильный стан ВСК-13Н: S в =((1 – 0,24)*380667)/(1–0,24–0,2)=516619 руб.

ГАЗ-3307: S в = ((1 – 0,24)* 362831) / (1 –0,24 –0,2) = 492414 руб.

ЗИЛ 441510: S в =((1–0,24)*100397) / (1 –0,24 –0,2) = 136253 руб.

Vзатр = 1158187 руб.

Дата: 2019-07-30, просмотров: 181.