Теория оценочной деятельности при оценке бизнеса

Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

КУРСОВАЯ РАБОТА

На тему:

«Обоснование рыночной стоимости ООО «Калужский кабельный завод»

Введение

Особенность современного этапа развития рыночной экономики в России заключается в необходимости и важности оценки стоимости промышленного предприятия (компании). Для решения задач инвестирования в бизнес, привлечения капитала, залоговых операций, страхования и др. Сложность задачи оценки стоимости предприятия связана с неоднозначностью позиций специалистов по вопросам методологии определения рыночной стоимости объекта исследования, а также с тем обстоятельством, что структура задач, которые призвана решить оценка, многообразна и неоднородна.

Как показывает практика, эффективность принятия решений в области инвестиционных программ, реструктуризации предприятия, привлечения капитала через акционирование, при проведении залоговых операций зависит от разносторонности и полноты информации по оценке стоимости исследуемого предприятия. Это обуславливает целесообразность оценки рыночной стоимости предприятия одновременно с позиций трех подходов, что является сутью действительной (комплексной) оценки развития его экономического и финансового состояния. При этом производственное предприятие рассматривается как самостоятельный хозяйствующий субъект в процессе развития его экономического, финансового состояния, в том числе в основной (производственной), финансовой и инвестиционной деятельности.

Оценка является одним из этапов реализации процедуры антикризисного управления, которое в свою очередь призвано обеспечить эффективное функционирование предприятия. Расчет и обоснование стоимости должны не только обосновывать разумные цены при купле-продаже бизнеса или оценке его как действующего, но и использовать оценку стоимости для принятия лучших управленческих решений на предприятии, т.е. максимизация стоимости для акционеров и собственников должна быть главной целью предприятия.

Объектом исследования является методология и практика оценки бизнеса. Предметом исследования является предприятие по производству и реализации кабельной продукции.

Целью данной курсовой работы является обоснование стоимости бизнеса. Для достижения поставленной цели предлагается решение следующих задач: рассмотрение основных понятий и принципов оценки бизнеса; применение основных подходов и некоторых методов оценки стоимости промышленного предприятия по данным финансовой отчетности, что позволяет сформировать комплексную (многостороннюю) оценку стоимости предприятия на примере ООО «Калужский кабельный завод».

Были проанализированы и использованы разработки таких известных российских и зарубежных ученых в области теории оценки стоимости предприятия, как Грязнова А.Г., Федотова М.А., Сычева Г.И., Валдайцев С.В, Сычев В.А., Григорьев В.В., Харрисон С. Генри, а также нормативные акты, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральные законы, стандарты оценки бухгалтерского учета и отчетности. Расчет и обоснование стоимости бизнеса данного предприятия основывается на использовании отчетно-учетной информации, такой как бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств, приложения к бухгалтерскому балансу, инвентарная карточка стоимости основных средств.

Теория оценочной деятельности при оценке бизнеса

Основные понятия и принципы оценки бизнеса

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

Основные понятия оценки бизнеса. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом. Фактор времени, пожалуй, – важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений.

Непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого – заставить капитал работать. Деньги не приносят доход, если лежат «мертвым грузом». При этом важно время получения дохода, поскольку уже полученный доход может быть употреблен для увеличения еще большего дохода.

Время получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году, имеет первостепенное значение в процессе оценки. Рыночная стоимость объекта изменяется во времени, под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Завтра рыночная стоимость может быть уже иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики.

Другой сущностной чертой рыночной экономики является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Бизнес, предприятие, фирма, капитал как объекты собственности и оценки. Собственность в обыденном понимании представлена своим внешним признаком – властью человека над вещью. Владеть вещью может только субъект: физическое или юридическое лицо, в том числе государство, делегирующее свое право собственности представителям администрации.

Субъект собственности – это экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом (капиталом, землей и соответствующими экономическими интересами). Реализуя экономические интересы, субъекты вступают в экономические отношения, в частности по поводу владения, распоряжения и использования принадлежащих им объектов. Таким образом, собственность – это отношения между субъектами.

В современных условиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода, как собственность, приносящая доход. Основу бизнеса, его неотъемлемую суть составляет капитал. Процесс получения дохода предполагает определенные экономические отношения, в том числе отношения собственности. Значит, кроме того, что капитал – это материально-вещественные факторы производства, это также экономические отношения между субъектами процесса создания дохода.

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель – получение прибыли. Таким образом, капитал является основой, внутренним содержанием любого процесса создания продукта или услуги, осуществляемого с целью получения дохода. Получение дохода – это цель и конечный результат деятельности во многих сферах, отраслях экономики, т.е. цель и результат бизнеса.

Особенности бизнеса как объекта оценки. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завешать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия, и для фирмы.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с цепью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара – потребность в регулировании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Принципы оценки бизнеса. Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки;

· основанные на представлениях собственника;

· связанные с эксплуатацией собственности;

· обусловленные действием рыночной среды.

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость,

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки – принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи. При этом очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются только с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия. И наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы, а не просто средства производства и рабочая сила должны быть учтены покупателем.

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия. Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие. С действием такой закономерности связан другой принцип – принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

При оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но во многом – внешними. Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятий изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия юридически, технически осуществимо. И обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется.

Затратный подход

Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство плюс затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости.

Затратный подход включает несколько этапов:

1. Оценка стоимости земельного участка

Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимой всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

2. Оценка стоимости зданий и сооружений. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

· прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

· косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

· предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется методом сравнительной единицы.

Этот метод включает несколько этапов:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на 1 м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

3. Определение износа зданий и сооружений

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического устаревания.

Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта. Физический износ определяется на основе визуального осмотра оценщиком объекта оценки и составления ведомости дефектов.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Доходный подход

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

1. При определении стоимости недвижимости этим методом необходимо обосновать общую сумму дохода, которую получит инвестор от приобретения этой недвижимости и её эксплуатации в течение года.

Способом позволяющим обосновать доходы от недвижимости за год является использование подтверждённой информации о ставках арендной платы от сдачи в аренду аналогичных объектов. В этом случае валовый операционный доход в год (ВОД), получаемый инвестором зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2. Из рассчитанного ВОД необходимо вычесть затраты собственника, связанные с содержание недвижимости.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

3. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ВОД на величину затрат собственника.

4. Рассчитывается коэффициент капитализации методом прямой капитализации.

Рыночный подход

Сравнительный (рыночный) подход представлен методом валового рентного мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

После определения рыночной стоимости недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т.д.

Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

· функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);

· эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);

· конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах – об аналогичности.

При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. №552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.

В затратном подходе в оценке машин и оборудования используется метод расчета по цене однородного объекта.

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Оценка стоимости незавершённого производства

Затратный подход

Использование этого подхода к оценке стоимости незавершённых строительством объектов основано на корректировке затрат, связанных с осуществлением строительно-монтажных работ в действующих ценах (при этом анализируется и корректируется вся первичная бухгалтерская документация)

Доходный подход

Его применение основано на определении объёма инвестиций, необходимых для завершения строительно-монтажных работ и сдачи готового объекта недвижимости.

Рыночный подход

Основан на использовании рыночной информации о ценах продажи аналогичных объектов.

Доходный метод

1. Расчет потенциального валового дохода:

ПВД = S * Ca,

где S – полезна площадь, сдаваемая в аренду, м³;

Ca – ставка арендной платы за 1 м²

По данным Комитета управления имуществом Дзержинского района Калужской области ставка арендной платы муниципального и государственного имущества нежилых помещений в д. Жилетово составляет 400 руб./ м².

При этом исходили из того, что искомая ставка основывается на «тройственной чистой аренде», т.е. все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор: ПВД =600м²*400 руб./ м². * 12 = 2880000 руб./год.

2. Полученный расчетным путём потенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с недозагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют: ПН = 1728000 руб.

Установим допуск на «недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит: П = 288000 руб.

ДВД = 2880000 – (288000+ 1728000) = 864000 руб./ год.

3. Переменные затраты составят:

а) налог на землю = 1,7 * 1400 м². = 2520 руб.

б) налог на имущество = 0,022 (ставка налога на имущество) * 671519/2 = 14773 руб.,

в) охрана = 3 (охранника) * 4000 (заработная плата охранников) * 12 = 144 000 руб./год.;

г) стоимость бухгалтерских услуг = 3 * 6000*12= 216 000 руб. / год.

д) налог на прибыль = (ДВД – операционные расходы) * 24%= (864000 – 377293)* 0,24= 116810 руб.

Затраты замещения составят: текущий капитальный ремонт здания требуется каждые 10 лет и обходится в 190 000 руб., так как здание построено 13 лет назад, то затраты =190000/7=27143 руб. Итого: 404436 руб./ год

4. Расчет чистого валового дохода:

ЧОД = ДВД – Операционные издержки =864000 – 494103 = 369897 руб.

5. Ставка капитализации (определяется методом прямой капитализации):

С_к = ЧОД / стоимость аналога =396897/ 850 000= 0,4

6. Расчет стоимости недвижимости:

V доход. = ЧОД / С_к = 369897 / 0,4= 924743 руб.

Рыночный метод

Расчет ведется методов валового рентного мультипликатора:

Известно, что были проданы три аналогичных здания:

Аналогичное здание	Цена продажи	ПВД	ВРМ
Одноэтажное кирпичное здание в том же районе, но с площадью, равной 530 м².	850 000	2544000	0,33
Одноэтажное кирпичное здание с площадью 620 м²., расположено ближе к г. Калуге на 15 км	940 000	2976000	0,32
Одноэтажное бетонное здание площадью 600 м²	820 000	2880000	0,28

ВРМ усредненный по аналогам = (0,33 + 0,32 + 0,28) / 3 = 3,071 / 3 = 0,31

V рын = ПВД * ВРМ усред = 2 880 000 * 0,31 = 892800 руб.

Затратный метод

1. Расчет стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:

Ц зем = S уч * С,

где Ц зем – стоимость земельного участка, руб.;

С – стоимость единицы площади земельного участка за 1 кв. м., в руб.;

S уч – площадь земельного участка, кв. м.

Площадь земельного участка составляет 1400 м². Ставка земельного налога на 2006 г. в д. Жилетово составляет 1,75 руб./м². Таким образом, стоимость земельного участка составит:

Ц зем = 1400 * 1.75 = 2520 руб.

2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на действующую дату оценки:

Стоимость строительства 1 м². аналогичных конструкций на конец 2005 г. в д. Жилетово равна 3000 руб.

Vстр = 600 * 3000 = 2400000 руб.

3. Определение износа зданий и сооружений.

Срок эксплуатации составляет 70 лет.

Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра. По результатам визуального осмотра оценщиком зданию требуется внутренний косметический ремонт. Физический износ здания составил 20% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,2= 480000 руб., функциональный износ составляет 5% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,05= 120000 руб.

Таблица 1. Конструктивные элементы зданий

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Железобетонные	Трещины цоколя, разрушение блоков частичное
Перегородки	Кирпичные	Отслоение штукатурки стен и карнизов
Перекрытия	Железобетонные	Усадочные трещины в плитах, следы протечек на стенах и плитах в местах опирания плит на наружные стены
Кровля	Шиферная по деревянной обрешетки	Отколы и трещины, протечки
Полы	Линолеум, керамическая плитка	Сколы плитки и трещины керамической плитки
Наружная отделка	Оштукатурено	Отслоение и отпадение штукатурки стен
Внутренняя отделка	Клеевая побелка потолков масляная окраска стен	Следы протечек, ржавые пятна, отслоение и отпадение штукатурки, массовые пятна на окрашенной поверхности и т.д.

4. Определение остаточной стоимости:

Остаточная стоимость = восстановительная стоимость – совокупный износ 2400000 – (480000+120000)=1800000 руб.

5. Полная стоимость = остаточная стоимость + стоимость земельного участка = 1800000 + 2520 = 1802520 руб.

1. Оценка стоимости машин и оборудования

Общие сведения об объекте оценки:

1. Вытяжная вентиляция: 13736 руб.,

2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):4200 руб.,

3. Волочильный стан ВСК-13Н: 634329 руб.,

4. ГАЗ-3307: 393000 руб.

5. ЗИЛ 441510: 107790 руб.

Последовательность решения:

1. подбираются однородные объекты:

1. Вытяжная вентиляция: 10736 руб.,

2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н): 5000 руб.,

3. Волочильный стан ВСК-13Н: 650000 руб.,

4. ГАЗ-3307: 370000 руб.

5. ЗИЛ 441510: 100090 руб.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

С п.од. = ((1-НДС) (1- Н пр – К р) * Ц од) / (1- Н пр),

Где НДС – ставка налога на добавленную стоимость (18%);

Н пр – ставка налога на прибыль (24%);

К р – показатель рентабельности продукции 0.20 (так как продукция пользуется повышенным спросом);

Ц од – цена однородного объекта.

Вытяжная вентиляция:

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*10736) / (1–0,24) = 6327 руб.

Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*5000) / (1–0,24) = 2947 руб.

Волочильный стан ВСК-13Н:

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*650000) / (1–0,24) = 383157 руб.

ГАЗ-3307:

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*370 000) / (1–0,24) = 165760 руб.

ЗИЛ 441510:

С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*100090) / (1–0,24) = 44840 руб.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта:

С п = С п. од. * Go/Gод,

Где С п. од. – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

Go/Gод – масса конструкции оцениваемого и однородного объектов.

Вытяжная вентиляция:

С п = 6327 * (3900/3500) = 7050 руб.

Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):

С п = 2947 * (25/ 30) = 2456 руб.

Волочильный стан ВСК-13Н:

С п = 383157 * (5961/ 6000) = 380667 руб.

ГАЗ-3307:

С п = 370000 * (7845/8000) = 362831 руб.

ЗИЛ 441510:

С п = 100090 * (7523/ 7500) = 100397 руб.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле: S в = ((1- Н пр) * С п) / (1 – Н пр – К р)

Вытяжная вентиляция: S в = ((1 – 0,24)* 7050) / (1 –0,24 –0,2) = 9568 руб.

Кассовый аппарат ОКА-102ф(н): S в =((1 – 0,24)*2456)/(1–0,24 –0,2)=3333 руб.

Волочильный стан ВСК-13Н: S в =((1 – 0,24)*380667)/(1–0,24–0,2)=516619 руб.

ГАЗ-3307: S в = ((1 – 0,24)* 362831) / (1 –0,24 –0,2) = 492414 руб.

ЗИЛ 441510: S в =((1–0,24)*100397) / (1 –0,24 –0,2) = 136253 руб.

Vзатр = 1158187 руб.

Затратный подход

При использовании затратного подхода при оценке стоимости ликвидных материальных запасов оценка осуществляется по фактической себестоимости. Ликвидные запасы в виде:

Катанка медная в количестве 673000 кг по цене 743 руб./тонну:

673 * 743 = 500 299 руб.

Vзатр. = 619 999 руб.

Рыночный подход

При использовании рыночного подхода при оценке стоимости ликвидных материальных запасов оценка осуществляется по возможной цене реализации.

Ликвидные запасы в виде:

Пластиката в количестве 95 000 кг по цене 1470 руб./тонну:

1307 * 95 = 124 165 руб.;

Катанка медная в количестве 673000 кг по цене 862 руб./тонну:

673 * 822 = 553 206 руб.

Vрын = 677 371 руб.

5. Оценка стоимости готовой продукции

Затратный подход

Готовая продукция оценивается затратным подходом по производственной себестоимости. Все запасы на данном предприятии делятся на ликвидные и неликвидные, которые составляют 65 500 руб. И они по результатам инвентаризации списываются. Ликвидные запасы в виде бухт: телефонного провода по 500 м, в количестве – 3750 шт. по цене – 34,2 руб.

3750 * 34,2 = 128 250 руб.;

силового кабеля 4*16 по 200 м, в количестве 947 шт. по цене 200 руб.

947*200 = 189 425 руб.;

киловольтного кабеля 4*8 по 200 м, в количестве 130 шт. по цене 470 руб.

130*470 = 61 175 руб.

V затр. = 378 775 руб.

Рыночный подход

При использовании данного метода при расчете стоимости готовой продукции используется рыночная цена продаж. Так как наша продукция пользуется спросом и продается по цене:

телефонного провода по 500 м, в количестве – 3750 шт. по цене – 42,9 руб.

3750 * 42,9 = 160 875 руб.;

силового кабеля 4*16 по 200 м, в количестве 947 шт. по цене 224 руб.

947*224 = 212 128 руб.;

киловольтного кабеля 4*8 по 200 м, в количестве 130 шт. по цене 523 руб.

130*523= 67 990 руб.

V рын = 440 993 руб.

Затратный подход

Сумма дебиторской задолженности, наиболее вероятной к получению равна сумме задолженности на балансе минус неликвидная задолженность. неликвидная задолженность =0, следовательно

Vзат = 41800 руб.

Доходный подход

Определим денежные потоки по месяцам в соответствии с условиями заключенных договоров. Годовая ставка безрисковых вложений = 8% (по депозитам банка). Годовая ставка дисконта = 5%.

Заключение

Для определения рыночной стоимости капитала ООО «Калужский кабельный завод» были использованы три метода: метод капитализации денежных потоков, метод накопления активов и метод сделок. Данные методы основывались на оценке собственного капитала фирмы на 1 января 2005 г. без учета влияния внешнего инвестора.

В результате применения этих методов были получены следующие результаты предварительной оценки собственного капитала фирмы:

Метод капитализации денежных потоков – 6116,24 тыс. руб.

Метод накопления активов (метод расчета балансовой стоимости активов) – 953306 тыс. руб.

Метод сделок – 4727,5 тыс. руб.

Для получения итоговой величины рыночной стоимости фирмы были проанализированы преимущества и недостатки использованных методов.

Метод капитализации денежных потоков:

А_дох = 40%, доходный подход является один из приемлемых для оценки бизнеса. Не применяется в качестве приоритетного, так как ставка капитализации может поменяться.

А_затр = 50%, Информация, предоставляемая затратным подходом, в данном случае имеет большое значение и принимается мной, как наиболее достоверная, поэтому данный подход является наиболее приоритетным так как метод накопления активов базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия.

А_рын= 10%, так как возникает проблема степени сравнимости оцениваемой фирмы и предприятий-аналогов; не может быть двух абсолютно идентичных фирм. В виду того, что нет документальной информации, подтверждающей достоверность представленных данных. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

6116240*0,4 + 2897683 *0,5 + 4727500 *0,1 = 4 368 087 руб.

На основе фактов, анализа и прогноза, приведенных в отчете рыночная стоимость бизнеса ООО «Калужский кабельный завод составляет около 175 тыс. долл.

Литература

1. Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности» от 6 августа 1998 г.

2. Федеральный закон от 29.07.98 №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации»

3. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика. – М.: ИНФРА – М, 1997

4. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2004

5. Колбачев Е.Б., Сычева Г.И., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия «Высшее образование». – Ростов н/Д: «Феникс», 2004

6. Харрисон С. Генри. Оценка недвижимости. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994

7. Лаврухина Н.В. Коробкин Ю.И. учебно-методическое пособие «Оценка бизнеса»

8. Ковалев А.П. Кушель А.А. Хомяков Ю.В. Андрианов Ю.В. Лужанский Б.Е. Королев И.В. Чемерикин С.М. Оценка стоимости машин и оборудования и транспортных средств. – М.: Интерреклама, 2003. – 488с

9. Грибовский С.В. Иванова Е.Н. Львов Д.С. Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости, М.: Интерреклама, 2003. – 704 с.

10. Грязнова А.Г. Федотова М.А. Эскиндаров М.А. Тазихина Т.В. Иванова Е.Н. Щербакова О.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – М.: Интерреклама, 2003. – 544 с.

11. Микерин Г.И Гребенников В.Г. Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества. – М.: Интерреклама, 2003. – 688 с.

КУРСОВАЯ РАБОТА

На тему:

«Обоснование рыночной стоимости ООО «Калужский кабельный завод»

Введение

Теория оценочной деятельности при оценке бизнеса

Основные понятия и принципы оценки бизнеса

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Принципы оценки бизнеса. Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки;

· основанные на представлениях собственника;

· связанные с эксплуатацией собственности;

· обусловленные действием рыночной среды.

Рассмотрим первую группу принципов.

Дата: 2019-07-30, просмотров: 242.

12 3 4 5 Следующая ⇒