Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Расчёт рыночной стоимости объектов имущественного комплекса на основе трёх основных подходов к оценке имущества
Группа 1. Недвижимое имущество
Группа 2. Автотранспортные средства
Группа 3. Технологическое оборудование
Группа 4. Универсальное оборудование
Группа 5. Вспомогательное оборудование
Группа 6. Офисная и вычислительная техника
Группа 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе метода дисконтирования денежных потоков
Возможным источником извлечения дохода от владения объектом недвижимости является сдача помещений в аренду. Чистый текущий доход от перепродажи, с учетом фактора времени и затрат на содержание составит стоимость объекта недвижимости в текущий момент.
Техника дисконтирования применяется для приведения будущих потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока, как стоимости объекта, приносящего доход.
Выбор ставки дисконтирования
Метод цены капитальных вложений (CAРM)
Наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения ГКО-ОФЗ РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет 3-5 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки определена ставка доходности по вложениям в облигации ГКО-ОФЗ РФ со сроком погашения безрисковой ставки (Выпуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008[2]). Условно безрисковая ставка принята 9,5 % .
Таблица 4
Определение ставки дисконтирования
| Безрисковая ставка | 9,5 % |
| Коэфф. "БЕТА" | 1,25 |
| Среднерыночная доходность[3] | 18,40% |
| Ставка дисконтирования, % | 20,6% |
Коэффициент «БЕТА» определён «экспертным» методом путем анализа факторов риска (Приложение 3).
Расчёт денежного потока ОАО « МЭМЗ» и расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода представлен в Приложении 4.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на дату оценки составляет 20 079 082 рублей.
Оценка недвижимости в рамках затратного подхода
В таблице 2 уже были приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101).
Внешний вид и состояние несущих конструкций здания: Обнаружены незначительные трещины в цокольной части здания (ширина раскрытия трещин до 1,5 мм), мелкие трещины и выбоины в стенах (до 1 мм), следов осадки и искривления плоскостей не обнаружено. Состояние внутренней отделки - соответствует нормам.
Состояние оцениваемого здания: Общее техническое состояние в результате натурального обследования оценивается как удовлетворительное.
Анализ технического состояния здания: В Приложении 5 обобщены данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки с определением физического износа, учитывающего удельный вес их стоимости или материалоемкости здания в целом.[4]
Сводные данные для расчёта стоимости здания в рамках затратного подхода приведены в Приложении 5.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки
составляет 14 097 177,95 рублей.
Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода
На этапе сбора информации о последних предложениях и сделках купли – продажи нежилых помещений было выявлено два предложения, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости. Характеристика объектов сравнения представлена в Приложении 6.
Корректировки вводились экспертным методом и представлены в Приложении 7.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки
составляет 18 751 751 рублей.
Согласование результатов рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода
Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Таким образом, рыночная стоимость здания в рамках доходного подхода имеет коэффициент значимости 0,4; затратного подхода – 0,2; сравнительного подхода – 0,4 (Таблица 5)
Таблица 5
Итоговая таблица стоимости объекта недвижимого имущества ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода
| Рыночная стоимость недвижимости на дату оценки, без учета НДС, руб. | Коэф-ты значимости подхода | Согласованная стоимость, руб. | ||||
| Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | |
| 14 097 178 | 18 751 751 | 20 079 082 | 0,2 | 0,4 | 0,4 | 18 351 768,8 |
Группа 2. Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода с учётом присущих им видов износа представлен в Приложении 8.
Базовая формула для расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств:
Итр= (И1* Пф+И2* Дф) * A3 * А2, где:
Пф – фактический пробег;
Дф - фактический срок эксплуатации;
И1 - нормативные показатели износа для автомобилей на 1000 км пробега (в зависимости от класса ТС);
И2 - показатель старения ТС в зависимости от среднегодового пробега;
А2 - коэффициенты корректирования износа АМТС в зависимости oт природно-климатических условий ;
А3 - коэффициенты корректирования износа АТС в зависимости oт экологического состояния окружающей среды по степени ее агрессивности.
Определение величины физического износа транспортных средств осуществлялось с использованием издания «Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37. 009. 015. 015 - 98. Издание второе, исправленное и дополненное» разработанное Государственным научным центром Российской Федерации «НАМИ», утвержденное Министерством Экономики Российской Федерации 04.07.1998 г. и, являющееся основным руководящим документом при проведении оценки транспортных средств.
Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки
составляет 1 177 400 рублей.
Расчеты по определению стоимости автотранспорта проводились в соответствии с "Методическим руководством РД 37.009.015-98". Настоящее Руководство определяет методы и устанавливает порядок расчета стоимости автотранспортного средства (далее - АМТС) с учетом его технического состояния, комплектности и дополнительной оснащенности; естественного и морального износа, старения; стоимости запасных частей, работ и материалов, необходимых для его восстановления до состояния, отвечающего общим техническим и требованиям безопасности, регламентированным действующим законодательством. Материалы Руководства позволяют также выполнить работы по определению полной и остаточной восстановительной стоимости АМТС с учетом нормативного износа, предусмотренного Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление подвижного состава автомобильного транспорта.
Методика определение расчётного износа автотранспортных средств представлена в Приложении 9.
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств на основе сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов, по который имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи.
Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнение продаж:
В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины (РС0):
| Рсо = | Цан | *Кдп | Кком* | К1* | К2*…* | Кm* | ( 1 - Кион)+ Сдоп + Сmз |
| 1 - Киан |
Цан - цена машины аналога на дату его продажи (цена предложения);
Кдп - коэф-т приведения цены продажи аналога к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;
Кком - коэф-т, учитывающий различия, в коммерческих условия приобретения оцениваемого объекта и аналога;
К}* К2*...* Кт - корректирующие параметрические коэффициенты учитывающие отличия в значениях технических параметров объекта оценки г аналога, вычисляются по формулам, где учитываются значения технических параметров и степень зависимости цены от этих параметров;
Киан - коэф-т физического износа аналога;
Кион - коэф-т физического износа оцениваемого объекта;
Сдоп - рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств (оснастки), наличием (отсутствием) которых отличается аналог;
АСтз - возможная разница в стоимостях товарных знаков оцениваемого объекта и аналога.
В нашем случае рыночная стоимость оцениваемой машины по сравнению с аналогом (РС0):
| Рсо = | Цан | ( 1 - Кион)*К1 * К2 |
| 1 - Киан |
Результаты расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств с помощью метода сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода представлены в Приложении 10.
Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 1 111 485 рублей.
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках доходного подхода
Для расчета применим метод прямой капитализации.
Чистый операционный доход NOI, для каждого из объектов автотранспорта рассчитан, исходя из часовой арендной ставки, 8-ми часового рабочего дня, 280 рабочих дней в году и процента заполнения по формуле.
N01 = А* 8 * 280 *КЗАП * (1 - КЭР), где
А - часовая арендная ставка;
Кзап - коэффициент заполнения;
КЭр - коэффициент эксплуатационных расходов.
Расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду транспорта представлен в Приложении 11.
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств с использованием метода прямой капитализации представлен в Приложении 11
Ставка капитализации рассчитана с учетом возмещения капитальных затрат (модель Инвуда).
Ri=Yj - ∆*а, где
Ri - общий коэффициент капитализации;
Yj - общая норма отдачи;
∆ - относительное изменение стоимости собственности;
а - коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала Величина коэффициента принята равной коэффициенту фонда возмещения SFF при процентной ставке равной Yi, и n=3 расчетных периодах.
Расчет коэффициента выполнен и представлен в Приложении 11
Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на основе метода прямой капитализации составляет 781 395 рублей.
Расчёт итогового значения рыночной стоимости автотранспортных средств представлен в таблице 6
Таблица 6
Итоговая таблица стоимости автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода
| Рыночная стоимость на дату оценки, без учета НДС, руб. | Коэф-ты значимости подхода | Согласованная стоимость, руб. | ||||
| Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | |
| 1 177 400 | 1 111 485 | 781 395 | 0,5 | 0,1 | 0,4 | 1 012 406,5 |
Группа 3. Оценка рыночной стоимости технологического оборудования невозможна из – за отсутствия необходимой информации. Известно только то, что балансовая стоимость всего технологического оборудования
Составляет 19 879 654 рублей.
Группа 4. Оценка рыночной стоимости универсального оборудования
Расчёт рыночной стоимости универсального оборудования ограничивается только применением затратного подхода и представлен в Приложении 12
Физический износ определялся экспертным методом на основе шкалы определения физического износа (В. Рутгайзер «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования»).
Рыночная стоимость универсального оборудования ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 2 346 774 рублей.
Группа 5. Оценка рыночной стоимости вспомогательного оборудования
Расчёт рыночной стоимости вспомогательного оборудования ограничивается только применением затратного подхода и представлен в Приложении 13
Рыночная стоимость вспомогательного оборудования ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 835 903 рублей.
Группа 6. Оценка рыночной стоимости офисной и вычислительной техники
Расчёт рыночной стоимости офисной и вычислительной техники ограничивается только применением затратного подхода и отражён в Приложении 14
Рыночная стоимость офисной и вычислительной техники ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 76 105,61 рублей.
Таблица 7
Итоговая таблица стоимости основных средств ОАО « МЭМЗ»
| № п/п | Наименование | Остаточная балансовая стоимость, руб. | Рыночная стоимость, руб. | Корректировка +/- |
| 1 | Недвижимость | 60 580 000 | 73 407 076 | 12 827 076 |
| 2 | Автотранспортные средства | 10 465 378 | 4 714 588 | -5 750 790 |
| 3 | Технологическое оборудование | 19 879 654 | 19 879 654 | 0 |
| 4 | Универсальное оборудование | 3 980 232 | 4405783 | 425 551 |
| 5 | Вспомогательное оборудование | 3 565 090 | 4461255 | 896164 |
| 6 | Офисная и вычислительная техника | 508 990 | 460 307 | -48 683 |
| Итого: | 98 979 344 | 107 328 663 | 8 349 318 |
Оценка рыночной стоимости долгосрочных финансовых вложений
В бухгалтерском балансе ОАО «МЭМЗ» отражены долгосрочные финансовые вложения предприятия, которые составляют 600 300 рублей. Из них:
1.Акции пансионата «Рахиль» – 500 700 рублей
2.Акции Промстройбанка – 99 600 рублей
Корректировка стоимости инвестиций в дочерние, независимые общества и другие организации производилась с учетом внутренней структуры долгосрочных инвестиций, а именно:
величина долгосрочных вложений корректировалась в зависимости от уровня предлагаемого риска инвестиций в конкретный бизнес;
величина вложений в акции, которые к настоящему времени обесценились, не принималось к расчету (акции Промстройбанка)
Долговременные инвестиции в пансионат «Рахиль» - достаточно рискованное вложение. Не имея возможности детально проанализировать перспективы развития инвестируемого предприятия (не имея горизонта надежного планирования), к расчету чистых активов ОАО «МЭМЗ» была принята дисконтированная сумма вложений на срок 20 лет при высокой ставке дисконта, максимально учитывающей риск потери инвестиций, –32%.
Таким образом, рыночная цена долгосрочных финансовых вложений на дату оценки составляет 19 412 рублей.
ТСи = БСи/(1+0,32)20 = 500 700 /257,9 = 19 412 рублей.
Оценка рыночной стоимости запасов.
Запасы материальных ресурсов группируются в соответствии с их ликвидностью для выявления неликвидных запасов в целях дальнейшего списания. Оценка стоимости в рамках затратного подхода осуществляется по цене приобретения, которая составляет 174 990 069 руб.
После проведения исследований рынка вторичных ресурсов, выяснилось, что реализовать без потери стоимости представляется возможным 85% материальных ресурсов, т.е. на – 148 741 558,7 руб.
С частичной потерей стоимости – 10% ,т.е. – 17 499 006,9 руб., оставшиеся 5% являются неликвидными и списываются.
Таким образом, рыночная стоимость сырья, материалов и других аналогичных ценностей составляет 166 240 565,6 рублей.
Оценка рыночной стоимости готовой продукции
Затратный подход. В настоящее время на предприятии находится запас готовой продукции на сумму 2 931 561 руб.
Рыночный подход. На складе имеется готовая продукция, которую можно реализовать на сумму 8 944 122 руб. (Приложение 15)
После проведения согласования результатов, и учитывая то, что предприятие не сможем быть уверены на 100%, что продаст продукцию по выгодным ценам, рыночная стоимость готовой продукции составляет 4 434 701 ,25 рублей.
Таблица 8
Итоговая таблица стоимости готовой продукции ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного и сравнительного подходов
| Рыночная стоимость на дату оценки, без учета НДС, руб. | Коэф-ты значимости подхода | Согласованная стоимость, руб. | |||
| Затратный подход | Сравнительный подход | Затратный подход | Сравнительный подход |
| |
| 2 931 561 | 8 944 122 | 0,75 | 0,25 | 4434701,25 | |
Оценка рыночной стоимости НДС по приобретённым ценностям
Сумма НДС по балансу составляет 18 136 110 руб.
НДС по приобретённым ценностям оцениваются исходя из имеющихся оплаченных счетов-фактур. Счёт – фактуры выписаны на сумму 16 543 978 рублей, т.е. купленные товары оплачены. Оставшаяся сумма списывается на увеличение убытка.
Оценка рыночной стоимости дебиторской задолженности
Оценка дебиторской задолженности проводится, как правило, на основании анализа графика ожидаемых поступлений долгов. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от периода погашения дебиторской задолженности.
В качестве ставки дисконта в этом случае может приниматься единая ставка, учитывающая рискованность оцениваемого предприятия - заемщика, которая рассчитывается в доходном подходе. Было установлено, что у предприятия отсутствуют безнадежные долги, вся дебиторская задолженность является текущей и вполне реальной. При этом вся дебиторская задолженность является краткосрочной, т.е. платежи по ней ожидаются в течение 1 года.
По каждому должнику был проведен анализ и определена реальность получения дебиторской задолженности.
Дебиторская задолженность на предприятии подразделяется на: безнадежную и ту, которую предприятие еще надеется получить.
Безнадежная дебиторская задолженность в данном случае составляет 1 000 980 руб. и была образована из-за нецелесообразного вложение денежных средств в предприятие, которое на данный момент является банкротом. Следовательно, эта сумма списывается на увеличение убытка (Таблица 9).
Таблица 9
Корректировка статьи баланса «Дебиторская задолженность»[5]
| Дебиторы | Сумма задолженности | Срок возникновения дебиторской задолженности по договору | Тип задолженности | Дисконтированная сумма дебиторской задолженности |
| ООО « Принт» | 5 000 000 | в течение 5 месяцев до дня оценки | реальная | 4 642 853 |
| ООО « Вистер» | 3 578 900 | в течение 4 месяцев до дня оценки | реальная | 3 372 765 |
| ЗАО «МТЗ» | 1 000 980 | списываем | нереальная к получению | 0 |
| ООО «Леколь» | 538 619 | в течение 3 месяцев до дня оценки | реальная | 515 157 |
| ЗАО « Альфа» | 445 000 | в течение 2 месяцев до дня оценки | реальная | 432 495 |
| ООО «РИМ» | 260 000 | в течение 2 месяцев до дня оценки | реальная | 252 694 |
| Итого | 10 823 499 |
| 9 215 964 | |
Оценка рыночной стоимости краткосрочных финансовых вложений
Займов, предоставленных организациям на срок менее 12 месяцев, по балансовой стоимости нет.
Оценка рыночной стоимости денежных средств
Данная статья бухгалтерского баланса ОАО «МЭМЗ» не подлежит переоценке. Денежные средства оцениваются по их балансовой стоимости, и составляют 253 177 рублей.
Таблица 10
Корректировка активной части баланса предприятия
| Актив | Статья баланса | Балансовая стоимость, руб. | Корректировка + ,руб. | Рыночная стоимость, руб. |
| 1 | 2 | 4 |
|
|
| I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
|
| ||
| Нематериальные активы | 110 | 0 | 0 | 0 |
| Основные средства | 120 | 98 979 344 | 8 349 319 | 107 328 663 |
| Незавершенное строительство | 130 | 0 | 0 | 0 |
| Доходные вложения в материальные ценности | 135 | 0 | 0 | 0 |
| Долгосрочные финансовые вложения | 140 | 600300 | -580 888 | 19 412 |
| Отложенные налоговые активы | 145 | 0 | 0 | 0 |
| Прочие внеоборотные активы | 150 | 0 | 0 | 0 |
| Итого по разделу I | 190 | 99 579 644 | 7 768 431 | 107 348 075 |
| II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
|
| ||
| Запасы | 210 | 178 442 771 | -7 767 504 | 170 675 267 |
| в том числе: |
|
| ||
| сырье, материалы и другие аналогичные ценности | 211 | 174 990 069 | -8 749 503 | 166 240 566 |
| животные на выращивании и откорме | 212 | 0 |
| 0 |
| Затраты в незавершенном производстве | 213 | 0 |
| 0 |
| готовая продукция и товары для перепродажи | 214 | 2 931 561 | 1 503 140 | 4 434 701 |
| товары отгруженные | 215 | 0 |
| 0 |
| Расходы будущих периодов | 216 | 0 |
| 0 |
| прочие запасы и затраты | 217 | 0 |
| 0 |
| Налога добавленную стоимость по приобретенным |
|
| ||
| Ценностям | 220 | 18136110 | -1 592 132 | 16 543 978 |
| Дебиторская задолженность (платежи по которой |
|
| ||
| ожидаются более чем через 12 месяцев после |
|
| ||
| отчетной даты) | 230 | 0 |
| 0 |
| в том числе покупатели и заказчики | 231 | 0 |
| 0 |
| Дебиторская задолженность (платежи по которой |
|
| ||
| ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной |
|
| ||
| даты) | 240 | 10 823 499 | -1 607 535 | 9 215 964 |
| Краткосрочные финансовые вложения | 250 | 0 |
| 0 |
| Денежные средства | 260 | 253 177 |
| 253 177 |
| Прочие оборотные активы | 270 | 0 |
| 0 |
| Итого по разделу II | 290 | 207 655 557 | -10 967 171 | 196 688 386 |
| БАЛАНС | 300 | 307 235 201 | -3 198 740 | 304 036 461 |
Расчет рыночной стоимости кредитов банков проводился с использованием процедуры приведения будущих платежей погашения задолженности и процентов по кредитам к текущей стоимости на основании анализа сроков погашения основной суммы долга, сроков выплаты процентов по кредитам процентной ставки банков и ставки дисконтирования.
В данном случае долгосрочных займов и кредитов нет. Краткосрочные займы и кредиты составляют 30 935 692 рублей. Срок погашения кредита составляет 10 месяцев. Исходя из условий безусловной платежеспособности предприятия и затрат на обслуживание долга (36% годовых) примем для расчета сумму 41 574 983 рубля, рассчитанную по формуле:
ТСр.б.п. = БСр.б.п.×(1+0,36/12)10 = 41 574 983 рублей
Кредиторская задолженность по товарным операциям оценивается аналогично дебиторской задолженности с использованием процедуры приведения будущих платежей к текущей стоимости с учетом сроков возможных платежей и ставки дисконтирования.
В разделе анализа финансового состояния предприятия была рассчитана оборачиваемость кредиторской задолженности. Период оборота кредиторской задолженности начиная с 2000г. не имеет выраженной тенденции, поэтому для расчета примем средние данные за период 01.01.2003г.-01.08.2007г., т.е. 121 день или 0,33 года.
Таким образом, текущая стоимость кредиторской задолженности ОАО « МЭМЗ» по товарным операциям составит: 102 725 923 рублей.
Задолженность по оплате труда принимаем по балансовой стоимости
5 384 709 рублей так как выплата заработной платы производится ежемесячно.
Общая «Задолженность по налогам и сборам» и «Задолженность перед государственными внебюджетными фондами» составляет 3 678 456 рублей.
Долг не реструктурирован (отсрочек нет). Платежи по этому виду задолженностей выплачивается, поэтому сумма долга принимается для расчета по балансовой стоимости.
Ввиду того, что оцениваемое предприятие является платежеспособным, а информация о реструктуризации долга отсутствует, по стр. 625 баланса «Прочие кредиторы» сумма долга принимается к расчету по балансовой стоимости, т.е. в размере 40 212 342 рублей.
Таблица 11
Итоговый скорректированный баланс. Расчёт рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ» с использованием метода чистых активов
| Актив | Статья баланса | Балансовая стоимость, руб. | Корректировка + .,руб. | Рыночная стоимость, руб | |
| 1 | 2 | 4 |
|
| |
| I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
|
| |||
| Нематериальные активы | 110 | 0 | 0 | 0 | |
| Основные средства | 120 | 98 979 344 | 8 349 319 | 107 328 663 | |
| Незавершенное строительство | 130 | 0 | 0 | 0 | |
| Доходные вложения в материальные ценности | 135 | 0 | 0 | 0 | |
| Долгосрочные финансовые вложения | 140 | 600300 | -580 888 | 19 412 | |
| Отложенные налоговые активы | 145 | 0 | 0 | 0 | |
| Прочие внеоборотные активы | 150 | 0 | 0 | 0 | |
| Итого по разделу I | 190 | 99 579 644 | 7 768 431 | 107 348 075 | |
| II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
|
| |||
| Запасы | 210 | 178 442 771 | -7 767 504 | 170 675 267 | |
| в том числе: |
|
| |||
| сырье, материалы и другие аналогичные ценности | 211 | 174 990 069 | -8 749 503 | 166 240 566 | |
| животные на выращивании и откорме | 212 | 0 |
| 0 | |
| Затраты в незавершенном производстве | 213 | 0 |
| 0 | |
| готовая продукция и товары для перепродажи | 214 | 2 931 561 | 1 503 140 | 4 434 701 | |
| товары отгруженные | 215 | 0 |
| 0 | |
| Расходы будущих периодов | 216 | 0 |
| 0 | |
| прочие запасы и затраты | 217 | 0 |
| 0 | |
| Налог на добавленную стоимость по приобретенным |
|
| |||
| Ценностям | 220 | 18136110 | -1 592 132 | 16 543 978 | |
| Дебиторская задолженность (платежи по которой |
|
| |||
| ожидаются более чем через 12 месяцев после |
|
| |||
| отчетной даты) | 230 | 0 |
| 0 | |
| в том числе покупатели и заказчики | 231 | 0 |
| 0 | |
| Дебиторская задолженность (платежи по которой |
|
| |||
| ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной |
|
| |||
| даты) | 240 | 10 823 499 | -1 607 535 | 9 215 964 | |
| Краткосрочные финансовые вложения | 250 | 0 |
| 0 | |
| Денежные средства | 260 | 253 177 |
| 253 177 | |
| Прочие оборотные активы | 270 | 0 |
| 0 | |
| Итого по разделу II | 290 | 207 655 557 | -10 967 171 | 196 688 386 | |
| БАЛАНС | 300 | 307 235 201 | -3 198 740 | 304 036 461 | |
| Пассив | Статья баланса | Балансовая стоимость, руб. | Корректировка + ,руб. | Рыночная стоимость, руб. | |
| III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ | 940 321 |
| 940 312 | ||
| Уставный капитал | 410 | ||||
| Собственные акции, выкупленные у акционеров | 411 | 0 | 0 | ||
| Добавочный капитал | 420 | 65 971 986 | 65 971 986 | ||
| Резервный капитал | 430 | 209 590 | 209 590 | ||
| в том числе: |
| ||||
| Резервы, образованные в соответствии | 431 | 0 |
| 0 | |
| с законодательством | |||||
| Резервы, образованные в соответствии | 432 | 209 590 |
| 209590 | |
| с учредительными документами | |||||
| Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) | 470 | 50 956 062 | 43 338 160 | ||
| Итого по разделу III | 490 | 118 077 959 | 110 460 048 | ||
| IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
| ||||
| Займы и кредиты | 510 | 0 | 0 | ||
| Отложенные налоговые обязательства | 515 | 0 | 0 | ||
| Прочие долгосрочные обязательства | 520 | 0 | 0 | ||
| Итого по разделу IV | 590 | 0 | 0 | ||
| V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
| ||||
| Займы и кредиты | 610 | 30 935 692 | 10 639 291 | 41 574 983 | |
| Кредиторская задолженность: | 620 | 158 221 550 | -6 220 120 | 152 001 430 | |
| По товарным операциям | 621 | 108 946 043 | 102 725 923 | ||
| Задолженность по оплате труда | 622 | 5 384 709 | 5 384 709 | ||
| Задолженность по налогам и сборам | 624 | 3 678 456 | 3 678 456 | ||
| Прочие кредиторы | 625 | 40 212 342 | 40 212 342 | ||
| Итого по разделу V | 189 157 242 | 4 419 171 | 193 576 413 | ||
| БАЛАНС | 700 | 307 235 201 | 4 419 171 | 304 036 461 |
Таким образом, рыночная стоимость ОАО «МЭМЗ», определённая в рамках затратного подхода на основе метода чистых активов составляет 110 460 048 рублей.
Необходимо отметить, что в условиях стабильной экономики показатель «чистые активы» может определять стартовую цену, которую согласен получить потенциальный продавец за все обыкновенные акции общества, так как характеризует стоимость имущества, сформированного за счет собственных источников. В то же время стоимость чистых активов общества не отражают в полной мере его рыночную стоимость, т.к. не раскрывает результат работы предприятия от производственной (текущей), финансовой и инвестиционной деятельности. Несмотря на определенные недостатки показатель «чистые активы» является наиболее приемлемым оценочным показателем стоимости предприятия в рамках затратного (имущественного) подхода, так как это комплексный показатель, учитывающий уровень развития технологии на основе имущества, сформированного за счет собственных средств.
Метод «чистых активов» совместно с доходным подходом даже при отсутствии объектов сравнения позволяет получить достаточно достоверное значение рыночной стоимости акционерного капитала.
Дата: 2019-05-29, просмотров: 209.