До основних нормативних актів, які урегульовують процес реалізації заставного майна належать Цивільний кодекс, закони України "Про заставу" та "Про іпотеку", а також Порядок реалізації арештованого майна, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 15.07. 1999 року, № 42/5 та Тимчасове положення про порядок проведення публічних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 27.10. 1999 року, № 68/5 та інші нормативні акти.

Відповідно до умов Закону України "Про заставу", стягнення на предмет застави може бути звернене за рішенням суду, але якщо інше не встановлено самим договором застави. За Законом України "Про іпотеку" є три способи звернення стягнення на нерухомість, передану в іпотеку банку: на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або договору про задоволення вимог іпотекодержателя, до якого прирівнюється також відповідне застереження в іпотечному договорі.

Розглянемо детально вищевказані способи

Правомірність відчуження заставного майна повинна починатися з правомірності та законності договору застави, тому, вкрай важливо купуючи заставне майно, ознайомитися з договором застави та його умовами, перевірити чи має він юридичну силу, чи були дотримані вимоги закону щодо його форми.

У разі якщо в договорі застави не визначено спосіб звернення стягнення на заставлене майно, воно здійснюється на підставі рішення суду. Частіше всього в договорі цей спосіб визначається, у вигляді застереження, яке може передбачати передачу заставодержателю або права власності на предмет застави (іпотеки), або право заставодержателя від свого імені продати предмет застави (іпотеки) будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому законодавством. Дії щодо продажу предмета такого майна та укладання договору купівлі-продажу здійснюються банком від свого імені, на підставі договору застави, який містить відповідне застереження. Але, у боржника завжди лишається право, а у покупця, відповідно, ризик, оскарження боржником правомірності такої реалізації майна в суді.

Наступним способом звернення стягнення є отримання рішення суду про визнання права власності на заставлене майно. На підставі такого рішення, оформляються відповідні виконавчі документи, які передаються до виконавчої служби. Остання, в порядку визначеному Законом України "Про виконавче провадження", у взаємодії з спеціальними організаціями, які спеціалізуються на проведення аукціонів та публічних торгів (надалі - торгів), проводять відповідно торги з реалізації заставного майна. Інформацію про майно, яке реалізується, про дату проведення торгів, про порядок проведення участі в них, а також інші дані, публікує державна виконавча служба у порядку визначеному законом. Для того, щоб взяти участь в торгах особі, яка має намір придбати те чи інше заставне майно, необхідно:

• повинна подати заяву про участь в торгах;

• сплати реєстраційний збір за реєстрацію учасником торгів,

• внести гарантійний внесок, який фактично є авансом та відноситься в рахунок оплати відчужуваного майна,

• взяти участь у торгах та запропонувати найвищу ціну за майно.

Проведення торгів оформляється протоколом та актом.

У разі якщо майно не буде продане на перших торгах, воно повинно бути виставлене на наступних, які повинні бути проведені не пізніше ніж через місяць, при цьому ціна майна, яке виставляється на продаж може бути зменшена не більше ніж на 25%, якщо мова йде про нерухоме майно, то не більше ніж на 30%. Якщо майно не буде продане на торгах проведених вдруге, сам банк може викупити його за вартістю не менше ніж 65% від його початкової аукціонної ціни. Якщо ж й банк не викупить таке майно, то застава (іпотека), може бути припинена за рішенням суду, тобто банк вже не матиме жодного права на заставне майно. Але припинення застави не знімає з боржника обов’язок погасити заборгованість перед кредитором.

За результатами торгів, переможець, який надав найбільшу ціну за виставлене на продаж майно, за умови оплати її у повному обсязі, стає власником цього майна. Щодо правовстановлюючого документу на придбане майно, то ним, у разі придбання рухомого майна є протокол та акт про проведення аукціону, у разі придбання нерухомого майна - свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі протоколу та акту про проведення аукціону.

Щодо позасудового способу звернення стягнення, то він полягає в тому, що банк отримує у нотаріуса виконавчий напис та звертається з заявою до виконавчої служби з проханням виконати виконавчий напис. Подальша реалізація майна відбувається через аукціони чи публічні торги, у порядку зазначеному вище.

Основним ризиком у нового власника є ризик втрати придбаного майна, у зв’язку з визнанням недійними публічних торгів чи аукціону. Підстав для цього більш ніж достатньо, наприклад, визнання недійсним договору застави, виконавчого напису нотаріуса, з відміною рішення суду, на підставі якого здійснюється стягнення, порушення порядку публікації інформації про проведення торгів та порядку проведення торгів, порушення виконавчою службою порядку проведення експертної оцінки майна, знаходження майна під арештом, чи переданням його в забезпечення зобов’язання іншому кредитору та інші.

При придбанні нерухомого майна, високою є ймовірність оскарження попереднім власником нерухомості, тобто боржником, дій банку пов’язаних з відчуженням нерухомості. Крім цього, наприклад, у квартирі, що реалізовується банком, можуть бути прописані люди, питання про виселення яких, на момент придбання такої квартири, може залишатися невирішеним, що гарантовано означає виникнення в подальшому довготривалих судових процесів з їх виселення. Ще більш складною є ситуація, коли в придбаній квартирі прописані неповнолітні діти, виселити їх в примусовому порядку без надання альтернативного житла неможливо. Тому, придбаваючи таке нерухоме майно необхідно заручитися гарантією про відсутність подібних проблем чи про їх успішне вирішення.

Наразі, питання зі спрощення процедури реалізації заставного майна, не лише не вирішуються державою, а навпаки – ускладнюються. Банкіри неодноразово зверталися до органів влади з проханням спрости процес відчуження заставного майна, зробити його позасудовим, оскільки, кількість неплатежів збільшується і потреба в оперативній реалізації майна стає все більшою. Натомість, держава стає на захисті боржників. Так, 26 грудня 2008р. парламент ухвалив у першому читанні законопроект №3459-1, яким планується ввести мораторій на примусове стягнення житлової нерухомості, що перебуває в заставі банку.

Не зважаючи на досить непросту процедуру відчуження заставного майна, це не повинно відлякувати потенційних покупців такого майна, до того ж це є чудовою нагодою придбати необхідне майно, відповідної якості за досить помірними цінами. Важливо лише, бути уважними та пильними при придбанні такого майна, необхідно перевірити всі документи, договори, уважно вивчити їх, оцінити ризики, зважити всі переваги і недоліки придбання такого майна та прийняти відповідне рішення.