- Мы сейчас как раз будем говорить, как это лучше сделать, чтобы не создать самим себе проблем больших. Потому что если вы, совершив какой-то неправильный шаг опорочите и себя и сам институт ТСЖ, то второй попытки у вас как правило уже не получится. Уже народ будет настроен активно против. Поэтому надо продумать все шаги еще до отплытия парохода от берега. Так вот, давайте вспомним, во-первых, что говорит 161-я статья ЖК РФ: что собственники в МКД должны выбрать способ управления. Ежегодно у них есть обязанность провести собрание, где они должны выбрать способ управления. Это значит, что инициатор собрания должен предложить управляющую компанию либо ТСЖ. Естественно, чтобы получить результат, нужно еще людей подготовить, но мы сейчас говорим о самой процедуре. Важно, что смена управляющей компании на ТСЖ может произойти в любой момент. Это важная вещь, потому что очень часто возникают вопросы, управляющая компания подает в суд, поскольку договор заключили на год или на два, а вы УК меняете уже через три месяца. Еще раз обращаю внимание на законодательство, которое дает собственникам огромные возможности и собственники будут правы в этом случае. Лучший способ уйти от неугодной управляющей компании – это организовать ТСЖ. И не исключено, что вы заключите договор с иной управляющей компанией.

Организация ТСЖ это в любом случае решение общего собрания. И способ управления, и тарифы – все решается на общем собрании. Другое дело, что провести его не так просто, но как я говорил, можно привлечь органы местного самоуправления. При создании ТСЖ нужно решением общего собрания выбрать правление – это очень важно, и зарегистрировать ТСЖ в налоговой. Что я могу посоветовать, если вы планируете на первом этапе создать ТСЖ и заключить договор с новой УК. Вы можете ее пригласить и прописать, что управляющая компания, с которой вы заключаете договор, обязана помочь вам зарегистрировать ТСЖ. Ну в договоре это сложно прописать, но договориться можно. И все замечательно: чужими руками можно начать эти процедуры, не затрачивая своих усилий.

Еще один вопрос – специальный счет на капремонт. Мы уже о нем говорили, это определенный повод для создания ТСЖ. Открытие специального счета несомненно помогает создать ТСЖ, чтобы контролировать эти деньги самостоятельно. Так вот, если вы подписываете договор с управляющей компанией, то вы можете определенного результата добиться чужими руками. Но опять здесь определенные вариации. Расчетный счет ТСЖ можно и не открывать, и все денежки собственники будут перечислять управляющей компании – при этом меньше работы в ТСЖ, но больше риски. Потому что если УК окажется не самая замечательная, то потом вы будете свои деньги долго-долго судами истребовать, и велика вероятность, что потеряете. Поэтому рекомендую открывать расчетный счет хотя бы для резервного фонда, но для этого надо вести собственную бухгалтерию в ТСЖ.

Председатель ТСЖ в любом случае должен быть, но он не обязательно получает вознаграждение, а только согласно решению общего собрания. И люди естественно работать бесплатно не будут, но если у вас бухгалтерия какая-то минимальная, всегда можно взять человека на пол- на четверть ставки. В конце концов, можно взять бухгалтера той же управляющей компании, как правило это небольших денег стоит, и нужно председателю только контролировать чтобы все отчеты вовремя были, документацию складывать в отдельную папочку и хранить.

В конце концов, я думаю вы придете к самостоятельному управлению ТСЖ. С экономической точки зрения разницы с управляющей компанией нет, разница скорее социальная: вы сами являетесь заказчиками, а может быть и исполнителями услуг в зависимости от того, как вы организовали дело. При создании ТСЖ вы обязаны направить уведомление вашей УК о расторжении договора. И когда вы его подписываете, вы должны задуматься, как вы будете в случае чего расторгать. Вообще любой договор - он для того и предусмотрен: «а что будет, если»… Поэтому нужно все предусмотреть. На это как правило дается месяц. Кроме того, вы должны уведомить многочисленные органы о том, что начали свою деятельность – это в первую очередь жилинспекция и органы МСУ, на портале «Реформа ЖКХ» необходимо разместить информацию. Надо будет заключить договоры с подрядчиками, имея в виду что для этого потребуются акты по счетчикам. Еще бывает важно сохранить кадры технической службы эксплуатации: людям с одной стороны не хочется терять работу, а вам с другой стороны не хочется подбирать кадры – а эти люди уже знают ваш дом. Но это не означает что вам не надо менять административно-управленческий персонал, и тут уже надо смотреть индивидуально.

Еще очень важно сохранить документацию на дом. Это вообще говоря для эксплуатации важнейшее дело. Потому что возникает, допустим, засор канализации - и это хорошо, если видно стояк. А если он замурован в простенках где-то? Без документации вы даже не знаете, что и куда у вас проходит. Инженерных систем в многоквартирном доме достаточно много, и чем дом новее, тем их больше и они сложнее. Утрата проектной документации – это утрата возможности принятия экономических и технических решений. Поэтому акт передачи документации на дом обязательно надо составлять при переходе управления.