Все начинается с бюджета

- Первая и очень важная вещь – организация финансирования. Если вы хотите создать ТСЖ или вы привлекаете неизвестную управляющую компанию – первым делом надо смотреть конечно бюджет объекта, смету расходов на содержание здания. Это то, что в общепринятой практике называется «содержание и ремонт жилых помещений», на что вы будете жить в вашем многоквартирном доме. Бюджет предусматривает естественно и ведение бухгалтерии, а также расчетов: сбор платежей с собственников, расчеты с поставщиками услуг. И здесь понадобится такая вещь как резервный фонд – пока делаю акцент, а потом мы подробно на эту тему поговорим. Еще естественно у нас возникнет вопрос об оптимизации управления. Если хотите наладить в своем доме порядок, надо как раз говорить о том, как вы это будете делать. Возможно, надо будет пересмотреть режим работы персонала, штатного расписания и так далее.

Первое с чего надо начинать – это финансы. Сразу надо отметить: если вы не прикинули бюджет вашего объекта, не уверены, хватит ли вам денег в том или ином случае, вообще может и не стоит начинать всю эту штуку. В любом случае работа начинается с того, что вы берете бумагу и карандаш и начинаете прикидывать, какие траты нужны. Это фонд оплаты труда включая налоговые отчисления, отпускные и так далее, транзитные платежи – это коммунальные услуги, другие договоры подряда, расходы на эксплуатацию – это расходные материалы, запчасти, замена оборудования и так далее, налоги общие на юрлицо, ну и непредвиденные расходы. Всегда нужно иметь в виду, что в нашем деле самое страшное – это «запустить», грубо говоря, дом до какого-то плачевного состояния и потом расхлебывать большую беду. Вот конечно запускать нельзя, и нужно иметь сто, двести, а лучше более серьезные суммы тысяч рублей на всякий случай, что называется.

Из проблем, которые тут возникают в финансовой области – это низкая экономическая эффективность для малых многоквартирных домов. Это общеизвестна проблема. Как пути решения этой проблемы – это объединение нескольких домов, по крайней мере экономической объединение. Речь идет в первую очередь о создании ТСЖ и их объединении в АТСЖ.

Варианты смены управления

- Создавая ТСЖ нужно понимать, что это не обязательно самостоятельная эксплуатация дома. ТСЖ имеет право, и я бы на первом этапе это честно говоря рекомендовал, заключить договор с внешней управляющей организацией. Я бы в этом случае называл ее эксплуатирующей. Поскольку вы поменяли способ управления и у вас теперь ТСЖ, и собственники должны теперь собирать деньги на счета ТСЖ, а ТСЖ уже заключает договор на обслуживание – может быть с той же УК, которая у вас была. Либо с какой-то другой, дабы переложить проблемы первоначального этапа на профессионалов, если у вас нет опыта.

Это на самом деле не есть плохо. ТСЖ может вообще по договору переложить все свои функции на управляющую компанию, включая сбор средств. Но в другом случае может быть и наоборот, что ТСЖ сами собирают эти средства и вплоть до того, что сами могут заключить какие-то договоры. Например, на ту же поставку тепла, чтобы основные финансы протекали через ваш расчетный счет, и вы это контролировали. Ваш выбор, что называется. Я бы рекомендовал на первом этапе взять на себя минимальные функции, но все же открыть на ТСЖ и расчетный счет, и счет на капремонт. Это важно почему: во-первых, при спецсчете на капремонт ваши деньги будут в вашем «кошельке», и решением общего собрания вы ими распоряжаетесь. Собственно, это касается и счета на капремонт и обычного расчетного счета.

Возникает вопрос: зачем на первом этапе нужен расчетный счет, если вы все управление отдали управляющей компании? Объясню. Если вы решили, что нужен резервный фонд, чтобы подстраховать вот эту схему управления, а завтра вам эта УК не понравится и вы захотите ее поменять или перейти на самостоятельную эксплуатацию, вам деньги на это понадобятся. И вот если вы резервный фонд начинаете собирать, то лучше это делать на своем расчетном счету опять же, чтобы ваши деньги были всегда при вас. Это могут быть в месяц совсем минимальные суммы – что называется 2-3 рубля с квадратного метра, но за полгода-год вы соберете тот месячный бюджет, который необходим при переходе на самостоятельную эксплуатацию. Ну и самостоятельная эксплуатацию тоже присутствует, когда все договора в том числе с ресурсниками заключает ТСЖ.

Меняем одну УК на другую

- Это в первую очередь возможно по решению общего собрания. Собственники просто должны провести некоторые нюансы, в Жилищном Кодексе это все подробно описано. Прочтете, проведете и в этом отношении вопросов быть не должно. Еще надо сказать, что есть механизм смены УК, описанный в статье 165 Жилищного кодекса – почему-то все о ней постоянно забывают. Статья 165 у нас говорит о том, что по любой жалобе, поданной собственником, органы МСУ должны провести проверку, сроки даже достаточно короткие там оговорены. И при подтверждении нарушений, на которые жалуется собственник, организовать проведение общего собрания и тем самым инициировать собрание по смене управляющей компании. Я к тому, что этой статьей почему-то никто не пользуется. Я считаю, просто надо проявить настойчивость собственникам помещений: провести общее собрание бывает непросто, и поддержка органов МСУ была бы очень кстати. Ну и еще смена УК, в случае отзыва лицензии либо если ваша УК не получила лицензию.

Что должно быть сделано для отзыва лицензии. Вы жалуетесь в Госжилинспекцию, в органы МСУ на какие-то серьезные нарушения вашей управляющей компании, изымается лицензия и проводится либо конкурс, либо общее собрание собственников. Но на мой взгляд общее собрание всегда предпочтительнее, поскольку вы сами, собственники, выберете себе ту или иную УК из тех что вам предложат. Ну а конкурс – это, грубо говоря, чужой дядя вам отрекомендует и назначит, не посоветовавшись. И конкурсы откровенно говоря на сегодняшний день проводятся не лучшим образом, и кто там выиграет большой вопрос. Очень часто люди начинают плакать еще больше, что поменяли «шило на мыло», или в таком духе.

Все-таки на мой взгляд, если вы меняете УК сами и проходите через решение общего собрания, вы проводите некий мониторинг между претендентами на управление. Но для этого надо стать заказчиками такого управления: это может быть совет дома, либо просто инициативная группа, жилищный актив – называть можно по-разному. Методом сарафанного радио, поиска по интернету либо путем обращений в органы МСУ вам нужно найти в вашем регионе несколько управляющих компаний и столкнуть их лбами, поузнавать конкуренцию. Принцип реализации этого механизма конкуренции - это открытый бюджет, во всем мире это называется «опен бук». Это когда вы приглашаете этих 5-6 компаний-претендентов и говорите: ребята, будьте любезны, предоставьте нам смету на наш многоквартирный дом. Вот у нас есть площадь, которую нужно обслуживать, вот перечень услуг, которые нужно оказывать, и так далее. И они должны вам рассчитать, сколько будет в штате сотрудников, какие сотрудники и какие зарплаты, сколько будет стоить каждая конкретная услуга. В конце общая сумма делится на квадратные метры и получается у одних 25 рублей с квадратного метра, другие насчитали 40, третьи 50. И вы можете выбрать. Не всегда самое дешевое это самое хорошее, но и самое дорогое естественно не самое приятное. Соотношение цена-качество должно быть. Естественно, оптимум где-то в середине.

Все начинается с бюджета

- Первая и очень важная вещь – организация финансирования. Если вы хотите создать ТСЖ или вы привлекаете неизвестную управляющую компанию – первым делом надо смотреть конечно бюджет объекта, смету расходов на содержание здания. Это то, что в общепринятой практике называется «содержание и ремонт жилых помещений», на что вы будете жить в вашем многоквартирном доме. Бюджет предусматривает естественно и ведение бухгалтерии, а также расчетов: сбор платежей с собственников, расчеты с поставщиками услуг. И здесь понадобится такая вещь как резервный фонд – пока делаю акцент, а потом мы подробно на эту тему поговорим. Еще естественно у нас возникнет вопрос об оптимизации управления. Если хотите наладить в своем доме порядок, надо как раз говорить о том, как вы это будете делать. Возможно, надо будет пересмотреть режим работы персонала, штатного расписания и так далее.

Первое с чего надо начинать – это финансы. Сразу надо отметить: если вы не прикинули бюджет вашего объекта, не уверены, хватит ли вам денег в том или ином случае, вообще может и не стоит начинать всю эту штуку. В любом случае работа начинается с того, что вы берете бумагу и карандаш и начинаете прикидывать, какие траты нужны. Это фонд оплаты труда включая налоговые отчисления, отпускные и так далее, транзитные платежи – это коммунальные услуги, другие договоры подряда, расходы на эксплуатацию – это расходные материалы, запчасти, замена оборудования и так далее, налоги общие на юрлицо, ну и непредвиденные расходы. Всегда нужно иметь в виду, что в нашем деле самое страшное – это «запустить», грубо говоря, дом до какого-то плачевного состояния и потом расхлебывать большую беду. Вот конечно запускать нельзя, и нужно иметь сто, двести, а лучше более серьезные суммы тысяч рублей на всякий случай, что называется.

Из проблем, которые тут возникают в финансовой области – это низкая экономическая эффективность для малых многоквартирных домов. Это общеизвестна проблема. Как пути решения этой проблемы – это объединение нескольких домов, по крайней мере экономической объединение. Речь идет в первую очередь о создании ТСЖ и их объединении в АТСЖ.

Тарифные ножницы и кассовые разрывы

- Есть еще системные характерные проблемы, я их называю «тарифные ножницы». Что это такое. Все-таки мы живем в рыночном пространстве и у нас практически все подрядчики кроме ресурсоснабжающих организаций работают по договору, в которых превалирующими являются рыночные отношения. Техобслуживание лифтов, техобслуживание системы пожарной автоматики, вывоз мусора и все другие подрядные работы – нужно мониторить рынок, почем это можно сделать. Естественно, ниже себестоимости никто цену не спустит, равно как если вы набираете собственный штат, то людям вы тоже должны платить зарплату исходя из рынка труда. На 10 тысяч, грубо говоря, никто не пойдет, а платить по 40 тысяч у вас не хватит никакого бюджета. Но при этом надо уместиться в тариф на содержание зданий – вот откуда возникают «ножницы». С одной стороны, вы одной ногой в рынке, с другой во многих домах как привыкли жить по муниципальному тарифу, так люди и живут. Либо вы, когда пришли к решению о смене управления, придерживаетесь существующего у вас тарифа и до следующего общего собрания вы его не поменяете. Поэтому исходя из того тарифа, который на сегодня есть, вам необходимо будет составить бюджет и все эти нормы подогнать под него. Пути решения системной проблемы – в первую очередь жесткая экономия. Из опыта я могу сказать, что фонд оплаты труда – 60% или чуть выше сметы на содержание зданий. Хотя бывают такие вещи, на которых экономить просто нельзя, и зарплаты людям тоже совсем мизерные платить нельзя. При этом еще нельзя забывать, что есть трудовое законодательство, которое нужно исполнять – в частности, есть установленные минимальные заработные платы.

Еще одна системная проблема в финансовой сфере – так называемый кассовый разрыв. Что это такое. Ну вот предположим, что у вас до 1 апреля работала одна управляющая компания, а 1 апреля приходит другая. Но при этом надо учесть: выплата зарплаты персоналу, аванс - уже через 15 рабочих дней, расчеты с подрядчиками и ресурсниками – тоже 15-20 дней после начала работы. Если вы 1 апреля начали, то 15 апреля за эти вещи уже надо чем-то платить. Но при этом по жилищному законодательству сбор платежей начинается не раньше, чем через 30 дней после начала работы. Поэтому у вас две недели и больше, до 45 дней, идет этот кассовый разрыв - в зависимости от того, какие договора вы подписали.