Земельное законодательство не устанавливает особых оснований возникновения прав на землю, отличных от тех, что уже установлены гражданским законодательством.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ (право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), право аренды и право безвозмездного срочного пользования) возникают на тех же основаниях, предусмотренных гражданским законодательством, что и иные гражданские права. В то же время возникновение (как и прекращение) прав на земельные участки подчинено и общему правилу статьи 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Действие установленных гражданским и земельным законодательством правил предусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством, однако федеральными земельными законами в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права.

Некоторые особенности возникновения, равно как и реализации прав на земельные участки, могут быть также установлены и лесным, водным законодательством, законодательством о недрах в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок.

Однако следует заметить, что нормы, устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут вступать в противоречие с общими положениями земельного законодательства.

Кроме того, право может возникнуть только на сформированный в соответствии с законодательством о землеустройстве и земельном кадастре земельный участок у лиц, имеющих в соответствии с федеральным законом право на приобретение на основе избранного правового титула. Право на земельный участок как на недвижимую вещь (гражданским законодательством это установлено на основании статьи 130 ГК РФ) может возникнуть только после государственной регистрации в соответствии со статьями 131, 164 ГК РФ и законом о государственной регистрации.

В системе вещных прав основополагающим является право собственности.

Право собственности - "центральный и важнейший институт в системе вещных прав, нормы которого отражают и одновременно закрепляют существующий в государстве социально-экономический строй и господствующие в нем общественные отношения [37]".

Статья 8 Конституции РФ говорит о том, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это базовое положение развивается и конкретизируется в статьях 35 - 36 Конституции РФ, закрепляющих правомочия собственника. Согласно статье 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право наследования гарантируется.

Опираясь на эти конституционные положения, Гражданский кодекс РФ формулирует систему норм о праве собственности (ст. 209 - 306 ГК РФ), которые дополняются другими федеральными законами и иными правовыми актами. В Гражданском кодексе РФ отчетливо выражены два важных начала права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении его права и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действиях требованиям законодательства и не нарушать права и охраняемые интересы третьих лиц (ст. 209 ГК РФ).

В статье 209 ГК РФ собственность определяется как предоставление собственнику прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Эта триада в общей форме отражает действительное содержание права собственности и реально существующие способы его использования.

Права на земельный участок могут возникнуть также:

1) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. В этом случае права на земельный участок могут быть признаны судом, если из материалов и доказательств, представленных суду, следует, что это право принадлежало (либо принадлежит) лицу на том или ином основании. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей;

2) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы статьи 20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность или заключить договор аренды;

3) вследствие иных действий граждан и юридических лиц (например, приобретение земельных участков на основании приобретательной давности);

4) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему, в порядке наследования. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

Следует отметить, что наследование является одним из наиболее распространенных способов перехода прав собственности граждан на земельные участки. Правовое регулирование земельно-наследственных отношений представляет собой новую и пока еще недостаточно исследованную в российской гражданско-правовой науке сферу, в которой имеется немало проблем, нуждающихся в разрешении.

Заключение

Развитие гражданского оборота и вызванные этим процессом изменения системы защиты имущественных прав и совершенствования отдельных составляющих этой системы. Безусловно, земля, являясь важнейшим видом недвижимого имущества, требует наиболее тщательной правовой регламентации, фундаментом которой выступают нормы Конституции РФ. В связи с этим, очевидно, что несвоевременность корректировки положений, регламентирующих защиту права собственности на землю, ведет к невозможности реализации субъектами права собственности на землю их прав и интересов, гарантированных Конституцией РФ, что, в свою очередь, приведет к невозможности успешного функционирования механизмов рынка земли.

Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального объекта, она является местом обитания всех предшествовавших и будущих человеческих поколений, она ограничена в пространстве, является базисом для размещения производительных сил. Такая ценность предполагает концентрацию вокруг нее различного рода интересов субъектов хозяйственной и предпринимательской деятельности.

Конституция Российской Федерации учла современную обстановку и гарантировала каждому свободу собственности. Принятые в ее исполнение федеральные законы и иные нормативные правовые акты также охраняют объекты собственности и детально регламентируют отношения в этой области гражданского права.

Таким образом, вопрос собственности является одним из главных вопросов, определяющих существование и пути развития человеческого общества. Отношения собственности в России с развитием товарно-денежных отношений становятся все более важным элементом рыночной экономики.

Концепция развития Российского законодательства предусматривает последовательную реализацию конституционного принципа верховенства прав и свобод человека и гражданина, а также предполагает создание эффективного механизма их осуществления и защиты. При этом экономической и юридической основой конституционного строя России признаются право собственности и имущественные права. Эти права должны охраняться законом, предусматривающим различные гражданско-правовые, административно-правовые, уголовно-правовые и другие меры защиты. Успешное функционирование системы гарантирования имущественных прав субъектов гражданского оборота является абсолютно необходимым условием для эффективного функционирования рыночной экономики.

В связи с колоссальным развитием всех отраслей жизнедеятельности российского общества в постсоветский период, активнейшее развитие получили такие гражданско-правовые институты как частная собственность и свобода договора, которые повлекли за собой качественные изменения как в правовой системе страны в целом, так и в отдельных отраслях законодательства. Изменились законы и мышление многих граждан, у многих - появилась дорогостоящая собственность, в том числе и земельные участки.

Очевидно, что конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, то есть всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

Однако в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков сталкиваются с серьезными трудностями. Данная ситуация обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса Российской Федерации земельные правоотношения регулируются еще большим количеством законодательных актов федерального уровня, уровня субъектов РФ, местного уровня, разобраться в которых достаточно сложно. Ситуация усугубляется и наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих собственников и пользователей земли в тупиковые ситуации.

Таким образом, земельный вопрос продолжает оставаться в нашей стране одним из самых острых. Органы законодательной, исполнительной и судебной власти по-прежнему пытаются в максимально возможной степени сохранить старый порядок землепользования, и его несовместимость с рыночной экономикой не принимается в расчет.

Не смотря на то, что одной из главных целей осуществляемых в последние годы социально-экономических преобразований является изменение земельного строя России, можно видеть непоследовательность в проведении земельной реформы, несовершенство законодательства.

Гражданский кодекс Российской Федерации, например, признает земельный участок недвижимым имуществом, но право собственности и иные вещные права на землю определяются в отдельной главе, вступление в силу которой связывается с принятием Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, с одной стороны, земельный участок выводится из-под действия общих положений гражданского законодательства о собственности, а с другой - не допускается применение специальных гражданско-правовых норм о земле, если это не соответствует земельному законодательству. С учетом того, что федеральные законы о земле претендуют на установление иного, чем в гражданском законодательстве, порядка решения земельно-имущественных вопросов, применение Гражданского кодекса Российской Федерации в этой части весьма проблематично. Отказ признать земельные участки недвижимостью не формально, а по существу влечет за собой установление вместо налога на недвижимость земельного налога и применение многих других не очень удачных юридических конструкций. Что касается указов Президента Российской Федерации, то они носят скорее программный характер и не способны заменить собой законы.

Такое развитие законодательства о земле вызывает недоумение, поскольку создана конституционная основа для нормального правового регулирования земельных вопросов. Конституция Российской Федерации, с одной стороны, выделяет в российской правовой системе земельное законодательство в качестве самостоятельной отрасли, а с другой - подчеркивает необходимость определения порядка и условий пользования землей в федеральных законах. Нынешнее федеральное земельное законодательство чрезвычайно усложнено и запутано. Имеется множество федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, так или иначе затрагивающих земельные вопросы, но они бессистемны.

Тем временем сложившаяся обстановка настоятельно требует выработки новых подходов к регулированию земельных вопросов покупки и продажи земельных участков. Земельное законодательство должно гармонизировать свободную экономическую деятельность и государственное управление, которые в настоящее время во многом несовместимы друг с другом. Без кардинального изменения взглядов на пути разрешения земельно-правовой проблемы окажется невозможным сформировать взаимосвязанную систему земельного законодательства.