В 1990 году Россия обрела суверенитет и началась кардинальная земельная реформа. В законе РСФСР "О земельной реформе" были обоснованы цели, задачи и основные этапы ее реализации. Основным стержнем земельной реформы являлся переход от единой государственной собственности на землю к многообразию видов собственности, в том числе - к частной собственности.

Первые правовые акты земельной реформы были приняты еще бывшим Союзом ССР. Верховный Совет СССР в апреле 1990 года принял Основы законодательства о земле. Однако в те времена шла острейшая дискуссия: нужно или не нужно вводить частную собственность на землю.

Основы законодательства о земле не ввели право частной собственности на землю. Но Основы ввели новшество - пожизненное наследуемое владение землей. Это еще не право собственности на землю, но уже одно правомочие как собственника: Основы закрепили передачу земельного участка по наследству. Основы ввели еще одно право на землю - право аренды земли.

В комплексе мер, направленных на преобразование земельных отношений, центральное место занимает институт частной собственности граждан на земельные участки. Вместе с тем, установление прав частной собственности на землю было ограничено определенными рамками. Земельные участки могли предоставляться гражданам строго для определенных целей: ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Правовой основой реформы явились два закона РСФСР: "О земельной реформе" 1990 года и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 года, в которых право частной собственности на землю (индивидуальной, коллективно-долевой и коллективной совместной) было впервые в России закреплено.

Президент Российской Федерации, регулируя ход реформы, принял 27 декабря 1991 года Указ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы", для реализации которых был создан комитет по земельной реформе, который в связи с изменением его функций и полномочий несколько раз переименовывался.

В 1990 - 1991 годах активно велась разработка нового Земельного кодекса, который был принят 25 апреля 1991 года. Земельный кодекс стал основным законодательным актом, урегулировавшим общественные отношения нового земельного строя.

Конституция и Законы Верховного Совета Российской Федерации не позволяли регулировать земельные отношения с учетом требований земельной реформы, поэтому Президент Российской Федерации стал регулировать их в указном порядке.

Указом Президента Российской Федерации о регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы от 27 октября 1993 года было установлено, что земля - имущество, недвижимость; все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом, с учетом земельного и экологического законодательства. Земельное законодательство в указанной части должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Итогами проведения земельной реформы стали: равноправие всех форм собственности; приоритет общественных задач перед частными в решении любых землеустроительных вопросов, но без ущемления всех категорий землепользователей, и прежде всего собственников; особая значимость земельного рынка как основного инструмента регулирования земельных отношений, завершающего механизма земельной реформы. Именно земельный рынок, его совершенство должны определить успешное завершение земельной реформы. Однако до логического конца земельная реформа так и не была доведена, необходимо реформирование земельных отношений и создание российской системы землепользования, позволяющей достичь эффективного использования земли, свободы владения ею и справедливости при распределении.

В ходе земельной реформы к январю 1999 года произошли значительные преобразования:

1) ликвидирована монополия государственной собственности на землю;

2) проведена реорганизация 23,5 тысяч колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 115,9 млн. га земли;

3) сформирован значительный слой крестьянских (фермерских) хозяйств, им передано 13, 8 га земель;

4) сформирован фонд перераспределения земель;

5) решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками.43,6 млн. граждан имеют земельные участки для личных нужд. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Создается автоматизированная система государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В ряде регионов осуществлена массовая оценка земель и ценовое зонирование территории. Одним из итогов первого этапа земельной реформы в Российской Федерации стало то, что в стране практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, пользования землей и ее аренды, разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, введено платное землепользование, постепенно создаются условия для развития рынка земельной собственности.

Для эффективности земельной реформы необходимо:

1) создать на государственном уровне для сельского хозяйства нормальные экономические условия;

2) поддерживать и развивать социальную сферу;

3) защитить товаропроизводителей от внешней торговой экспансии;

4) датировать потребление до уровня рентабельности всех товаропроизводителей.