Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2025
Для рассмотрения вопросов повышения привлекательности объекта недвижимости производим многофакториальную оценку универсама.
Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.1.
Таблица 3.1 Многофакториальная оценка
| № пп | Наименование критерия оценки | Оценка в баллах | Общая оценка | ||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||||||||
| 1 | Социальный |
| |||||||||||
| 1.1 | Наличие мест приложения труда | 8 | 9 | 7 | 8 | 10 | 8 | ||||||
| 1.2 | Наличие мест отдыха | 7 | 6 | 6 | 7 | 5 | 6 | ||||||
| 1.3 | Безопасное проживание | 5 | 6 | 7 | 5 | 8 | 6 | ||||||
| 1.4 | Демографический состав | 8 | 7 | 9 | 7 | 8 | 8 | ||||||
| Итог 7 | |||||||||||||
| 2 | Экономический |
| |||||||||||
| 2.1 | Качество окружающей застройки | 4 | 3 | 5 | 3 | 3 | 4 | ||||||
| 2.2 | Территориально-экономическая зона | 9 | 8 | 8 | 10 | 9 | 9 | ||||||
| 2.3 | Развитие инженерных сетей | 8 | 7 | 6 | 8 | 7 | 7 | ||||||
| 2.4 | Транспортных сетей | 10 | 9 | 9 | 8 | 9 | 9 | ||||||
| 2.5 | Наличие общественного транспорта и остановок | 9 | 10 | 9 | 9 | 10 | 9 | ||||||
| Итог 8 | |||||||||||||
| 3 | Ландшафтный |
| |||||||||||
| 3.1 | Наличие водных поверхностей | 2 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | ||||||
| 3.2 | Рельеф местности | 10 | 9 | 10 | 8 | 9 | 9 | ||||||
| 3.3 | Инсоляционный режим | 9 | 8 | 8 | 7 | 9 | 8 | ||||||
| 3.4 | Аэрационный режим | 5 | 6 | 4 | 5 | 4 | 5 | ||||||
| Итог 6 | |||||||||||||
| 4 | Композиционный |
|
| ||||||||||
| 4.1 | Наличие магазинов | 4 | 3 | 4 | 5 | 4 | 4 | ||||||
| 4.2 | Наличие детских учреждений | 3 | 2 | 3 | 2 | 1 | 2 | ||||||
| 4.3 | Наличие общественных зданий | 8 | 9 | 7 | 7 | 8 | 8 | ||||||
| 4.4 | Наличие административных учреждений | 8 | 7 | 8 | 8 | 7 | 8 | ||||||
| 4.5 | Наличие банков | 9 | 10 | 9 | 8 | 9 | 9 | ||||||
| 4.6 | Наличие культурно-зрелищных сооружений | 6 | 7 | 8 | 6 | 6 | 7 | ||||||
| 4.7 | Наличие спортивных сооружений | 4 | 5 | 4 | 3 | 4 | 4 | ||||||
| 4.8 | Наличие предприятий общественного питания | 3 | 4 | 5 | 3 | 3 | 4 | ||||||
| Итог 6 | |||||||||||||
| 5 | Экологический |
| |||||||||||
| 5.1 | Состояние почвы | 3 | 2 | 4 | 3 | 2 | 3 | ||||||
| 5.2 | Состояние снега | 4 | 5 | 5 | 4 | 5 | 5 | ||||||
| 5.3 | Состояние водных поверхностей | 4 | 3 | 4 | 5 | 4 | 4 | ||||||
| 5.4 | Состояние окружающей среда | 5 | 3 | 4 | 5 | 3 | 4 | ||||||
| Итог 4 | |||||||||||||
По результатам таблицы 3.1 строим диаграмму с удельными весами каждого критерия (Прил. Е). Критерий, имеющий наибольший вес – экономический; критерий, имеющий наименьший удельный вес – экологический; три оставшихся критерий имеют примерно равный удельные веса.
Для оценки конкурентоспособности универсама «Заря» сравниваемый его с магазином «Буревестник», расположенным на проспекте Победы. Оба объекта находятся в Центральном районе, на главных магистралях. Исследуемый объект – универсальный продовольственный магазин.
Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.2.
Таблица 3.2 – Оценка параметров универсама «Заря»
| № пп | Наименование критерия оценки | Оценка в баллах | Общая оценка | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | Потребительские |
| |||||
| 1.1 | Наличие автостоянки | 9 | 10 | 8 | 10 | 9 | 9 |
| 1.2 | Освещенность торгового зала | 7 | 8 | 7 | 9 | 7 | 8 |
| 1.3 | Высота этажа | 9 | 8 | 9 | 9 | 8 | 9 |
| 1.4 | Наличие дополнительных услуг | 6 | 7 | 6 | 5 | 7 | 6 |
| 1.5 | Ассортимент товаров | 9 | 10 | 9 | 9 | 10 | 9 |
| 1.6 | Привлекательный внешний вид | 6 | 6 | 5 | 7 | 6 | 6 |
| 1.7 | Местоположение | 8 | 9 | 8 | 7 | 8 | 8 |
| 1.8 | Организация вертикальных коммуникаций | 7 | 6 | 7 | 7 | 6 | 7 |
| 1.9 | Организация торговли | 8 | 9 | 8 | 8 | 7 | 8 |
| Итог 8 | |||||||
| 2 | Экономический |
| |||||
| 2.1 | Стоимость арендной платы | 7 | 8 | 8 | 7 | 7 | 7 |
| 2.2 | Затраты, связанные с безопасностью | 8 | 7 | 8 | 8 | 8 | 8 |
| 2.3 | Затраты, связанные с заработной платой | 8 | 9 | 9 | 9 | 10 | 9 |
| 2.4 | Затраты, связанные с капитальным ремонтом | 9 | 8 | 9 | 9 | 8 | 9 |
| 2.5 | Затраты, связанные с содержанием придомовой территории | 9 | 10 | 9 | 8 | 10 | 9 |
| 2.6 | Затраты, связанные с управлением | 8 | 7 | 9 | 8 | 8 | 8 |
| Итог 8 | |||||||
Эксперты также оценивают каждый параметр соответствующим удельным весом аi. Величины удельных весов представлены в таблице 3.4.
Таблица 3.3 – Оценка параметров магазина «Буревестник»
| № пп | Наименование критерия оценки | Оценка в баллах | Общая оценка | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | Потребительские |
| |||||
| 1.1 | Наличие автостоянки | 4 | 5 | 3 | 4 | 4 | 4 |
| 1.2 | Освещенность торгового зала | 8 | 7 | 9 | 8 | 8 | 8 |
| 1.3 | Высота этажа | 7 | 8 | 7 | 7 | 6 | 7 |
| 1.4 | Наличие дополнительных услуг | 6 | 8 | 7 | 6 | 6 | 7 |
| 1.5 | Ассортимент товаров | 8 | 7 | 8 | 9 | 8 | 8 |
| 1.6 | Привлекательный внешний вид | 8 | 9 | 7 | 8 | 8 | 8 |
| 1.7 | Местоположение | 9 | 10 | 9 | 10 | 9 | 9 |
| 1.8 | Организация вертикальных коммуникаций | 5 | 6 | 4 | 5 | 5 | 5 |
| 1.9 | Организация торговли | 8 | 7 | 8 | 6 | 7 | 7 |
| Итог 7 | |||||||
| 2 | Экономический |
| |||||
| 2.1 | Стоимость арендной платы | 9 | 10 | 8 | 9 | 9 | 9 |
| 2.2 | Затраты, связанные с безопасностью | 6 | 7 | 6 | 6 | 5 | 6 |
| 2.3 | Затраты, связанные с заработной платой | 6 | 5 | 6 | 7 | 6 | 6 |
| 2.4 | Затраты, связанные с капитальным ремонтом | 5 | 4 | 5 | 6 | 5 | 5 |
| 2.5 | Затраты, связанные с содержанием придомовой территории | 4 | 5 | 4 | 4 | 5 | 4 |
| 2.6 | Затраты, связанные с управлением | 8 | 7 | 8 | 7 | 8 | 8 |
| Итог 6 | |||||||
Получив общие оценки по каждой группе сравнения для обоих объектов недвижимости – универсама «Заря» и магазина «Буревестник», сводим их в общую таблицу 5.4 для расчета сводных индексов в каждой группе и интегральных относительных показателей, которые являются основными показателями сравнения конкурентоспособности объектов. Весовой коэффициент каждого параметра принят в соответствие с экспертной оценкой, значение параметров для оцениваемого и базового объектов взяты из таблиц 3.2 и 3.3.
Результаты расчета сводных индексов и интегральных относительных показателей приведены в таблице 5.4.
Таблица 3.4 – Расчет интегрального относительного показателя
| Группа сранения | № пп | Наимено-вание i-того параметра, Пi | Весо- вой коэф-фициент, аi, % | Оцениваемый объект | Базовый объект | Ин-декс Иi | ||
| Значе-ние пара-метра, Пio | Оценка в баллах, Иio | Значе- ние пара-метра, Пiб | Оценка в баллах, Иiб | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Потребительские | 1 | Наличие автостоянки | 0,3 | 9 | 2,7 | 4 | 1,2 | 2,25 |
| 2 | Освещенность торгового зала | 0,05 | 8 | 0,4 | 8 | 0,4 | 1 | |
| 3 | Высота этажа | 0,05 | 9 | 0,45 | 7 | 1,05 | 0,43 | |
| 4 | Наличие дополнитель-ных услуг | 0,05 | 6 | 0,3 | 7 | 0,3 | 1 | |
| 5 | Ассортимент товаров | 0,15 | 9 | 1,35 | 8 | 1,2 | 1,13 | |
| 6 | Привлекатель-ный внешний вид | 0,05 | 6 | 0,3 | 8 | 0,4 | 0,75 | |
| 7 | Местополо-жение | 0,15 | 8 | 1,2 | 9 | 1,35 | 0,89 | |
| 8 | Организация вертикальных комму-никаций | 0,15 | 7 | 1,05 | 5 | 0,75 | 1,7 | |
| 9 | Организация торговли | 0,05 | 8 | 0,4 | 7 | 0,35 | 1,14 | |
| Сводный индекс | 1 | - | 8,15 | - | 7 | 1,16 | ||
Продолжение таблицы 3.4
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Экономические | 1 | Стоимость арендной платы | 0,3 | 7 | 2,1 | 9 | 2,7 | 0,78 |
| 2 | Затраты, связанные с безопасностью | 0,15 | 8 | 1,2 | 6 | 0,9 | 1,33 | |
| 3 | Затраты, связанные с заработной платой | 0,15 | 9 | 1,35 | 6 | 0,9 | 0,39 | |
| 4 | Затраты, связанные с капитальным ремонтом | 0,2 | 9 | 1,8 | 5 | 1 | 1,8 | |
| 5 | Затраты, связанные с содержанием придомовой территории | 0,1 | 9 | 0,9 | 4 | 0,4 | 2,25 | |
| 6 | Затраты, связанные с управлением | 0,1 | 8 | 0,8 | 8 | 0,8 | 1 | |
| Сводный индекс | 1 | - | 8,05 | - | 6,7 | 1,2 | ||
| Интегральный относительный показатель | 1,07 | 1,04 | 1,03 |
Сравнение на основе интегрального относительного индекса, равного 1,03, показало, что универсам «Заря» является конкурентоспособным по сравнению с базовым объектом (магазин «Буревестник»).
Рекламная политика
Проекты, уже запущенные и находящиеся в активной стадии реализации, являются сегодня зоной повышенных рисков, как с точки зрения понижения покупательской активности, так и с позиций снижения цен. Эффективность продаж и продвижения объекта в этой ситуации становятся наиболее важными аспектами реализации объектов. При этом маркетинг проекта преследует цели максимальной эффективности при минимальных издержках. Разработке рекомендаций, связанных с повышением эффективности маркетинга объекта недвижимости строится из следующих этапов:
1) Аудит объекта, изучение его параметров и характеристик.
2) Анализ существующей эффективности продвижения (бренднейминг, позиционирование, каналы коммуникаций, бюджеты и интенсивность кампаний).
3)Анализ существующей эффективности продаж (финансово-юридические схемы, ценообразование, интенсивность продаж и график, организация продаж и кадры).
4) Анализ ситуации в сегменте рынка и конкурентной среды объекта.
5) SWOT-анализ.
6) Выводы по существующей эффективности маркетинга объекта.
7) Разработка рекомендаций по продвижению объекта.
- брендинг,
- позиционирование,
- рекламная концепция и рекламные материалы,
- стратегия продвижение и каналы коммуникаций,- описание кампании по видам коммуникаций,
- определение бюджетов и интенсивности кампании.
8) Разработка рекомендаций по продажам объекта.
- стратегия продаж,
- организация продаж (офис продаж, call-центр, профессиональные презентации объекта, рекомендации по кадрам, участники продаж и взаимодействие с ними),
- ценообразование,
- интенсивность продаж и прогноз графика продаж,
- определение бюджетов.
9) Маркетинговый и финансовый анализ эффективности рекомендованных мероприятий.
Следует отметить, что в офисных и торговых объектах работа над поддержанием имиджа брэнда и интереса к нему не заканчивается на протяжении всего их жизненного цикла. Важно спланировать историю проекта и определить, какая «подпитка» и на каком этапе ему может понадобиться. Для продвижения проекта проводятся всевозможные акции, направленные на стимулирование продаж и формирование лояльности посетителей. Для офисных объектов актуально проведение конференций, мероприятий различного характера и т.д.
Специалисты также отмечают растущую роль Интернет-технологий и ресурсов для продвижения объектов коммерческой недвижимости. Собственные вэб-сайты компании-девелопера и отдельных проектов помогают эффективно решить многие вопросы, связанные с подачей информации.
Реклама на щитах размещается сроком на один месяц, это стандартное время проведения кампании, также существуют и пакетные размещения, когда предлагается разместить рекламу на щитах 3х6, уже собранных в конкретную адресную программу. В таких случаях срок рекламной кампании может сократиться до двух недель. Щиты 3х6 довольно часто выступают в роли указателей, для таких целей обычно конструкция арендуется на длительный срок, который иногда составляет несколько лет. В таких случаях постер размещается на щите, установленном недалеко от места, на которое ссылается реклама. Выполняя информационную роль, щит-указатель не теряет и своей рекламной функции.
Имидж-реклама (мероприятия "Public relations") – это комплекс мероприятий, направленных на создание имиджа, престижа и позитивного отношения широких слоев общественности к организациям-рекламодателям. К мероприятиям подобного рода относятся:
- презентации;
- пресс-конференции;
- финансирование общественно полезных мероприятий и спонсорство;
- выставки и некоторые специализированные ярмарки.
Мероприятия подобного рода являются постоянной, планируемой рекламной деятельностью, основанной на маркетинговых исследованиях. Рекламные фирмы рекомендуют своим заказчикам проводить мероприятия PR, когда рекламодатель планирует выйти на рынок с новым товаром; когда нужно создать должные взаимоотношения с рабочими и служащими сотрудничающих фирм и организаций; когда существует опасность враждебных действий конкурентов, и рекламодатель нуждается в широком информировании общественности о своей надежности; когда возникают кризисные ситуации (массовые претензии к качеству продукции, ухудшение отношений с различными группами общественности и т.д.).
Расходы на рекламу и продвижение объекта недвижимости планируем в размере 0,5 % от эффективного валового дохода (в расчете затрат ими пренебрегаем).
Дата: 2019-05-28, просмотров: 198.