Объектом управления является двухэтажное отдельно-стоящее здание, построенное с хорошим качеством в 2002 г. Назначение здания – универсальный продовольственный магазин. Согласно заданию и Технической инвентаризации основных строений (Прил. А) определяем общие характеристики универсама (табл. 1.1).

Таблица 1.1 – Общая характеристика объекта

Продолжение таблицы 1.1

Здание универсама простроено с хорошим качеством в 2002 году. Следовательно, оно к 2009 году имеет некоторый уровень физического износа, накопившийся за время строительства и периода эксплуатации объекта. Для объективной оценки состояния универсама определяем согласно Технической инвентаризации основных строений (Прил. А), исходя из которой известны удельные веса каждого конструктивного элемента, и результатов обследования здания величины физического износа каждого элемента, которые заносим в таблицу 1.2.

Таблица 1.2 – Физический износ конструктивных элементов

Используя укрупненные показатели /1/ и данные задания, определяем восстановительную стоимость универсама.

Согласно Сборнику № 33 УПВС зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов, отдел. 1 Магазины находим объект аналог со следующими характеристиками: Здание с подвалом. Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Перегородки кирпичные и гипсобетонные. Полы плиточные, цементные и из релина. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности I. По таблице 5 /1/ для второго территориально пояса находим для зданий со строительным объемом до 10000м³ восстановительную стоимость одного м³ С_1м³ = 25,4 руб.

Определяем полную восстановительную стоимость:

          (1)

где ПВС₀₉ – полная восстановительная стоимость на 2009 год,

С_1м³  - восстановительная стоимость одного кубического метра здания, определяемая согласно /1/ и равная 25,4 руб;

k_кл – поправочный коэффициент на климатический район, который для города Оренбурга равен k_кл = 1,03;

k_69-84 – коэффициент изменения цен в периоде с 1969 по 1984 год, который согласно /2/ для Оренбургской области равен k_69-84 = 1,02;

U_69-84 – индекс цен периода с 1969 по 1984 год, который согласно /3/ для торговой недвижимости равен = 1,18;

k_84-91 – изменения цен в периоде с 1984 по 1991 год, который согласно /4/ для Оренбургской области равен k_69-84 = 1,02;

U_84-91 - индекс цен периода с 1984 по 1991 год, который согласно /5/ равен = 1,56;

U_91-09 - индекс цен периода с 1991 по 2009 год, который согласно /6/ равен = 74,864.

По формуле (1) получаем:

Определяем остаточную восстановительную стоимость:

                                  (2)

где ОВС – остаточная восстановительная стоимость, руб;

И_физ – общий физический износ здания, равный согласно таблице 1.2 И_физ =5,97 %.

По формуле (2) получаем:

Определяем рыночную стоимость универсама:

 Таблица 1.3 – Состояние объекта

Здание универсама «Заря» имеет благоустроенную, озелененную территорию, с расположенной на ней парковкой на 30 автомашин. Её площадь равна 1173,83 м². Характеристики земельного участка приведены в таблице 1.3.

Таблица 1.4 – Особенности земельного участка

Для торговой недвижимости одними из важнейших характеристик для потребителей являются удобство подъездных путей и организация стоянки в непосредственной близости от входных групп в здание. Объект управления в этом смысле имеет ряд сильных сторон: расположение на главной магистрали (улице Терешковой) дает стабильный поток потенциальных покупателей; удобная и главное достаточная по количеству (одно место на 40-50 м² общей площади) парковка делает универсам наиболее привлекательным для широкого круга (от людей, для которых универсам позиционируется как ближайший магазин от дома, потому что вблизи здания есть частный сектор; до людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города).

Площадь универсама, сдаваемая в аренду, равна 1065 м², что составляет 76 % от общей площади. На первом этаже в аренду сдается торговый зал (площадь 316,4 м²), производственные помещения (площадь 97,2 м²) и склад (площадь 29,8 м²). Возможность сдачи площади не только в качестве торговой, обусловлено наличием отдельных входов в здание. На первом этаже не сдается площадь 52,9 м² (она используется как помещение общего пользования, а также вспомогательное помещение для обслуживающего персонала).

На втором этаже сдаются в аренду торговый зал (площадь 575,5 м²) и офисное помещение (площадь 46,1 м²), которое имеет отдельный вход. Не сдается на втором этаже помещение общего пользования (площадь 37,4 м²).