Введение
Недвижимость является специфическим видом имущества. Обладая долговечностью и высокой стоимостью, она нуждается в качественном и профессиональном управлении. Разделяя недвижимость на жилой и нежилой фонд, получаем особенности управления для каждого из них. Так, для жилого фонда главными направлениями в деятельности по управлению являются поддержание элементов, конструкций, систем обеспечения и здания в целом в работоспособном состоянии, а также снижение затрат, связанных с эксплуатацией. Как правило, решают эти задачи ТСЖ и ЖЭУ. Для нежилого фонда помимо вышеназванных целей выдвигается ряд других: максимизация прибыли от использования объекта недвижимости, повышение коммерческой привлекательности и увеличение рыночной стоимости здания. Этим направлением деятельности занимаются сами собственники недвижимости или специализированные управляющие компании.
Актуальность такого вида деятельности как сервейинг особенно высока во время финансового кризиса, когда только грамотное использование имеющихся материальных и нематериальных ресурсов может принести стабильный доход. Должное внимание стоит уделять выявлению тех сторон коммерческой недвижимости, которые выгодно отличают её от конкурентов, специфики её окружения. На сегодняшний момент в управлении главными задачами являются планирование и оптимизация затрат на обслуживание и содержание недвижимости, текущих и капитальных ремонтов, мероприятия по продвижению объекта недвижимости, рекламу.
Анализируя интенсивность строительства в г. Оренбурге, можно сделать вывод об уменьшении в связи с кризисом объемов строительства в сравнении с прошлым годом. По результатам первых трех кварталов 2009 года в эксплуатацию введено зданий на сумму 2521,04 млрд. руб., что составляет только 81,5 % от объемов соответствующих периодов предыдущего 2008 года. И если до этого года сохранялся устойчивый рост темпов строительства и повышения цен на квадратный метр продаваемых площадей или арендных ставок, то нынешний год изменил эту тенденцию почти кардинально: цены на жилую недвижимость, земельные участки снизились, ставки арендной платы упали.
Объектом управления в данном курсовом проекте является продовольственный универсальный магазин, распложенный на пересечении улицы Терешковой и улицы Орской в г. Оренбурге. Здание построено с хорошим качеством в 2002 году. Универсам находится в долевой собственности.
Рассматривая коммерческую недвижимость Оренбурга, можно говорить о неравномерности распределения объектов торговли, услуг, развлечения и обслуживания населения по районам города. Наиболее насыщенным предприятиями торговли продовольственными и непродовольственными товарами является Дзержинский район, который отличается наибольшей плотностью населения за счет преимущественно многоэтажного строительства. Район развивается по, так называемому, «спальному типу». Ленинский район имеет примерно тот же уровень инфраструктуры. В Промышленном районе города можно говорить о недостаточном уровне развития предприятий торговли: преобладают небольшие магазины с часто скромными ассортиментом предлагаемых товаров. Центральный район отличается достаточным уровнем развития торговли непродовольственными товарами, предприятий смешанной торговли и плохо развитой сетью продуктовых магазинов. Исходя из этого, можно сделать вывод о хорошем расположении универсального продовольственного универсама «Заря» в Центральном районе города. Принимая во внимание наличие удобной парковки – первого требования для крупного магазина, можно говорить о высокой конкурентоспобности универсама.
Целью курсового проекта является разработка схемы управления универсамом «Заря» на основе анализов характеристик здания, слабых и сильных сторон объекта, его окружения, посредством которых определяют программу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
В рамках курсового проекта решаются следующие задачи:
- выявляются основные сильные и слабые характеристики объекта недвижимости;
- на основе анализа качественных и количественных характеристик объекта, его состояния, а также экономической среды, в которой он расположен, предлагается программа эффективного управления универсамом;
- планируется комплекс мероприятий по техническому обслуживанию здания: формируется штат сотрудников по управлению объектом, разрабатывается система осмотров здания, текущего ремонта;
- для объекта - универсама «Заря» формируется схема продвижения его на рынке за счет маркетинга и рекламы;
- производится анализ финансовых расходов и доходов, а также расчет финансовых показателей, по которым делается вывод об эффективности предлагаемой системы управления.
Рекламная политика
Проекты, уже запущенные и находящиеся в активной стадии реализации, являются сегодня зоной повышенных рисков, как с точки зрения понижения покупательской активности, так и с позиций снижения цен. Эффективность продаж и продвижения объекта в этой ситуации становятся наиболее важными аспектами реализации объектов. При этом маркетинг проекта преследует цели максимальной эффективности при минимальных издержках. Разработке рекомендаций, связанных с повышением эффективности маркетинга объекта недвижимости строится из следующих этапов:
1) Аудит объекта, изучение его параметров и характеристик.
2) Анализ существующей эффективности продвижения (бренднейминг, позиционирование, каналы коммуникаций, бюджеты и интенсивность кампаний).
3)Анализ существующей эффективности продаж (финансово-юридические схемы, ценообразование, интенсивность продаж и график, организация продаж и кадры).
4) Анализ ситуации в сегменте рынка и конкурентной среды объекта.
5) SWOT-анализ.
6) Выводы по существующей эффективности маркетинга объекта.
7) Разработка рекомендаций по продвижению объекта.
- брендинг,
- позиционирование,
- рекламная концепция и рекламные материалы,
- стратегия продвижение и каналы коммуникаций,- описание кампании по видам коммуникаций,
- определение бюджетов и интенсивности кампании.
8) Разработка рекомендаций по продажам объекта.
- стратегия продаж,
- организация продаж (офис продаж, call-центр, профессиональные презентации объекта, рекомендации по кадрам, участники продаж и взаимодействие с ними),
- ценообразование,
- интенсивность продаж и прогноз графика продаж,
- определение бюджетов.
9) Маркетинговый и финансовый анализ эффективности рекомендованных мероприятий.
Следует отметить, что в офисных и торговых объектах работа над поддержанием имиджа брэнда и интереса к нему не заканчивается на протяжении всего их жизненного цикла. Важно спланировать историю проекта и определить, какая «подпитка» и на каком этапе ему может понадобиться. Для продвижения проекта проводятся всевозможные акции, направленные на стимулирование продаж и формирование лояльности посетителей. Для офисных объектов актуально проведение конференций, мероприятий различного характера и т.д.
Специалисты также отмечают растущую роль Интернет-технологий и ресурсов для продвижения объектов коммерческой недвижимости. Собственные вэб-сайты компании-девелопера и отдельных проектов помогают эффективно решить многие вопросы, связанные с подачей информации.
Реклама на щитах размещается сроком на один месяц, это стандартное время проведения кампании, также существуют и пакетные размещения, когда предлагается разместить рекламу на щитах 3х6, уже собранных в конкретную адресную программу. В таких случаях срок рекламной кампании может сократиться до двух недель. Щиты 3х6 довольно часто выступают в роли указателей, для таких целей обычно конструкция арендуется на длительный срок, который иногда составляет несколько лет. В таких случаях постер размещается на щите, установленном недалеко от места, на которое ссылается реклама. Выполняя информационную роль, щит-указатель не теряет и своей рекламной функции.
Имидж-реклама (мероприятия "Public relations") – это комплекс мероприятий, направленных на создание имиджа, престижа и позитивного отношения широких слоев общественности к организациям-рекламодателям. К мероприятиям подобного рода относятся:
- презентации;
- пресс-конференции;
- финансирование общественно полезных мероприятий и спонсорство;
- выставки и некоторые специализированные ярмарки.
Мероприятия подобного рода являются постоянной, планируемой рекламной деятельностью, основанной на маркетинговых исследованиях. Рекламные фирмы рекомендуют своим заказчикам проводить мероприятия PR, когда рекламодатель планирует выйти на рынок с новым товаром; когда нужно создать должные взаимоотношения с рабочими и служащими сотрудничающих фирм и организаций; когда существует опасность враждебных действий конкурентов, и рекламодатель нуждается в широком информировании общественности о своей надежности; когда возникают кризисные ситуации (массовые претензии к качеству продукции, ухудшение отношений с различными группами общественности и т.д.).
Расходы на рекламу и продвижение объекта недвижимости планируем в размере 0,5 % от эффективного валового дохода (в расчете затрат ими пренебрегаем).
Работа с арендаторами
Основными задачами по работе управляющего с арендаторами являются их привлечение и удержание.
Правила поведения управляющего с потенциальными арендаторами:
- Разговаривать с клиентом нужно дружелюбно, требуется проявлять осведомленность и пытаться установить контакт;
- Изначально стоит сообщить потенциальным арендаторам об особенностях и преимуществах объекта недвижимости;
- Необходимо выяснить потребности, пожелания и финансовые возможно клиента;
- Можно прибегнуть к временным скидкам;
- Если клиент готов арендовать помещение, необходимо заключить договор аренды, предварительно оговорив все его условия.
Рекомендации, направленные на продолжительное сотрудничество сторон:
- Работа по сохранению клиентов должна начаться с первого же контакта;
- Арендаторы должны быть удовлетворены отношением управляющего и персонала, качественным обслуживанием и разумной арендной платой;
- Самый важный и естественный способ удержания клиентов - вежливое обслуживание, идущее навстречу их пожеланиям;
- Быстрая реакция на заявки по техническому обслуживанию
- Достаточная квалификация персонал;
- Поддержание благоустроенной территории, чистоты мест общего пользования, обеспечение безопасной среды.
В ходе работы с арендаторами нужно:
- предоставить арендаторам списки телефонов всех служб по техническим вопросам для прямого общения с ними арендаторов в случае необходимости;
- осуществлять координацию платежей (работа с бухгалтерией по выставлению счетов-фактур, контроль оплат).
- управлять торговой активностью арендаторов.
- осуществлять контроль выполнения арендаторами «Правил внутреннего распорядка ТЦ».
Очень важно в работе с арендаторами тщательно проработать договор аренды. При этом необходимо стараться прописывать и условия по активности арендатора.
Анализ расходов и доходов
В структуру расходов вносим затраты на оплату коммунальных услуг (таблицы 4.1), фонд оплаты труда, затраты на рекламу, амортизационные отчисления и налоги. В структуру доходов вносим доход, приносимый сдачей в аренду площадей.
Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м2 торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.
Таблица 4.1 – Затраты универсама на оплаты коммунальных услуг
Опираясь на штатное расписание (Прил. Д) определяем затраты на выплату заработной платы (таблица 4.2).
Таблица 4.2 – Затраты универсама на выплату заработной платы
Налог на имущество рассчитаем как 2 % от восстановительной стоимости. Он составит 406,52 тыс. руб.
Налог на землю определяем как 0,5 % от кадастровой стоимости участка, равной 124,3 тыс. руб.
Таблица 4.3 – Налоги
Амортизацию рассчитаем с учетом того, что через 30 лет будет выполнен капитальный ремонт. Ежегодные амортизационные отчисления составят 620,6 тыс. руб.
Затраты на рекламу равны 0,5 % от эффективного валового дохода, т.е. 54,5 тыс.руб.
Общая сумма затрат в год составляет 5080,58 тыс. руб.
Доход объекта недвижимости рассчитываем на основе арендных ставок, полученных при анализе сегмента рынка, и экспликации помещений (таблица 4.4).
Таблица 4.4 – Доход от сдачи в аренду площадей универсама
Заключение
Данный курсовой проект рассматривал управление недвижимостью на примере универсама «Заря», расположенного на пересечении улиц Терешковой и Орской. В ходе выполнения работы был проведен анализ рынка недвижимости города. На этом основании были выявлены тенденции изменения цен на жилую и коммерческую недвижимость. Для исследуемого универсама выявлены положительные и отрицательные стороны объекта, а также определены пути решения имеющихся проблем.
Управление универсамом объединило технический менеджмент, в частности формирование штата сотрудников из 17 человек и плана мероприятий по технической эксплуатации, и разработку программы продвижения и повышения привлекательности объекта за счет рекламы и средств навигации.
Графическая часть проекта представляет собой поэтажные планы с выделением площадей, которые сдаются в аренду; графики изменения арендных ставок для разных типов недвижимости (торговая площадь первого и второго этажа, офисное, складское и производственное помещения). Средняя стоимость аренды 1 м2 торговой площади на первом этаже составляет 478,75 руб/мес. Для остальных типов недвижимости по отношению к этой ставке введены поправочные коэффициенты. Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. У курсовом проекте данырасчет фактических затрат и доходов в табличной форме, а также расчет экономических показателей эффективности.
Фактические затраты равны 5080,58 тыс. руб/год
Эффективный валовой доход (ЭВД) равен 5445,78тыс.руб/год
Чистый операционный доход (ЧОД) равен 365,2 тыс. руб/год
Рентабельность = 365,3/5080,58* 100% = 8,3 %
Приложение А
Численность и возрастной состав женщин и мужчин на 1 января 2009 года
Приложение Б
Международная миграция населения (человек)
Приложение В
Структура штата по управлению и содержанию универсама
Приложение Г
Диаграмма удельных весов для пяти факторов оценки
Приложение Д
Диаграмма удельных весов конструктивных элементов
Введение
Недвижимость является специфическим видом имущества. Обладая долговечностью и высокой стоимостью, она нуждается в качественном и профессиональном управлении. Разделяя недвижимость на жилой и нежилой фонд, получаем особенности управления для каждого из них. Так, для жилого фонда главными направлениями в деятельности по управлению являются поддержание элементов, конструкций, систем обеспечения и здания в целом в работоспособном состоянии, а также снижение затрат, связанных с эксплуатацией. Как правило, решают эти задачи ТСЖ и ЖЭУ. Для нежилого фонда помимо вышеназванных целей выдвигается ряд других: максимизация прибыли от использования объекта недвижимости, повышение коммерческой привлекательности и увеличение рыночной стоимости здания. Этим направлением деятельности занимаются сами собственники недвижимости или специализированные управляющие компании.
Актуальность такого вида деятельности как сервейинг особенно высока во время финансового кризиса, когда только грамотное использование имеющихся материальных и нематериальных ресурсов может принести стабильный доход. Должное внимание стоит уделять выявлению тех сторон коммерческой недвижимости, которые выгодно отличают её от конкурентов, специфики её окружения. На сегодняшний момент в управлении главными задачами являются планирование и оптимизация затрат на обслуживание и содержание недвижимости, текущих и капитальных ремонтов, мероприятия по продвижению объекта недвижимости, рекламу.
Анализируя интенсивность строительства в г. Оренбурге, можно сделать вывод об уменьшении в связи с кризисом объемов строительства в сравнении с прошлым годом. По результатам первых трех кварталов 2009 года в эксплуатацию введено зданий на сумму 2521,04 млрд. руб., что составляет только 81,5 % от объемов соответствующих периодов предыдущего 2008 года. И если до этого года сохранялся устойчивый рост темпов строительства и повышения цен на квадратный метр продаваемых площадей или арендных ставок, то нынешний год изменил эту тенденцию почти кардинально: цены на жилую недвижимость, земельные участки снизились, ставки арендной платы упали.
Объектом управления в данном курсовом проекте является продовольственный универсальный магазин, распложенный на пересечении улицы Терешковой и улицы Орской в г. Оренбурге. Здание построено с хорошим качеством в 2002 году. Универсам находится в долевой собственности.
Рассматривая коммерческую недвижимость Оренбурга, можно говорить о неравномерности распределения объектов торговли, услуг, развлечения и обслуживания населения по районам города. Наиболее насыщенным предприятиями торговли продовольственными и непродовольственными товарами является Дзержинский район, который отличается наибольшей плотностью населения за счет преимущественно многоэтажного строительства. Район развивается по, так называемому, «спальному типу». Ленинский район имеет примерно тот же уровень инфраструктуры. В Промышленном районе города можно говорить о недостаточном уровне развития предприятий торговли: преобладают небольшие магазины с часто скромными ассортиментом предлагаемых товаров. Центральный район отличается достаточным уровнем развития торговли непродовольственными товарами, предприятий смешанной торговли и плохо развитой сетью продуктовых магазинов. Исходя из этого, можно сделать вывод о хорошем расположении универсального продовольственного универсама «Заря» в Центральном районе города. Принимая во внимание наличие удобной парковки – первого требования для крупного магазина, можно говорить о высокой конкурентоспобности универсама.
Целью курсового проекта является разработка схемы управления универсамом «Заря» на основе анализов характеристик здания, слабых и сильных сторон объекта, его окружения, посредством которых определяют программу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
В рамках курсового проекта решаются следующие задачи:
- выявляются основные сильные и слабые характеристики объекта недвижимости;
- на основе анализа качественных и количественных характеристик объекта, его состояния, а также экономической среды, в которой он расположен, предлагается программа эффективного управления универсамом;
- планируется комплекс мероприятий по техническому обслуживанию здания: формируется штат сотрудников по управлению объектом, разрабатывается система осмотров здания, текущего ремонта;
- для объекта - универсама «Заря» формируется схема продвижения его на рынке за счет маркетинга и рекламы;
- производится анализ финансовых расходов и доходов, а также расчет финансовых показателей, по которым делается вывод об эффективности предлагаемой системы управления.
Экспертиза универсама «Заря»
Дата: 2019-05-28, просмотров: 161.
