Сделками по ст. 154 ГК считаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением.

К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства. Это значит, что сделка считается действительной при следующих условиях: законности ее содержания, дееспособности участников сделки, соблюдения требуемой законом формы сделки, соответствия сделки действительной воле участников. Вместе с тем сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных спецификой объекта – земельного участка, а также особыми требованиями к сделкам с недвижимостью.

Поэтому существуют специальные правила заключения сделок с земельными участками. · Сделки должны быть заключены в письменной форме, нотариально заверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом. Государственная регистрация обязательна и публична (орган обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на объект недвижимости). Отказ в регистрации может быть обжалован в суде.

· В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. Об этом делается специальная запись в договоре (о том, что продавцу разъяснено содержание ст. 93 Кодекса о земле).

· Предметом договора выступает земельный участок, иногда часть участка (которая предварительно выделяется в самостоятельный уча- сток).

· Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка.

· Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.

· К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями данного участка. · Согласно ст. 93 Кодекса о земле жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, кроме случаев продажи строений под снос. · При совершении сделок с землей обязателен учет природоохранных требований.

49. Отчуждение земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента).

Предметом купли-продажи может быть только земельный участок, принадлежащий гражданину на правах частной собственности. Он характеризуется местоположением, размером и целевым назначением. Участок может быть застроенным или свободным от построек. Если на земельном участке имеется незавершенный объект недвижимости, то его купля-продажа разрешается лишь после получения собственником документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения. Отчуждение участка с незавершенными постройками возможно, если строительство капитальных строений законсервировано либо участок приобретен на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, четко определяющие недвижимое имущество, его расположение (ст. 525 ГК), т. е. размер ЗУ, его размещение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и на плане. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности. При отсутствии в договоре данных, позволяющих бесспорно идентифицировать участок, договор считается незаключенным.

По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. К этому договору применимы все правила о купле-продаже. Общие положения о договоре мены закреплены в гл. 31 ГК, они применимы и для земельных участков. Основные особенности договора мены земельных участков следующие: предметом договора может быть земельный участок или его часть; мена допускается только в отношении участков в частной собственности; участниками договора могут быть только граждане РБ, но не юридические лица; площадь полученного участка не должна превышать установленной нормы; земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. Договор мены должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор о купле-продаже земли. Предметом мены может быть как земельный участок, так и строение на нем, что отражается в договоре. При договоре мены обязательно указывается, что передаются строение и земельный участок. Согласно ст. 92 Кодекса о земле граждане РБ по согласию между собой могут осуществлять обмен земельными участками или их частями. Предметом обмена, в отличие от мены, может быть участок в пожизненном наследуемом владении.

Дарение земельного участка. По договору дарения даритель-собственник земельного участка безвозмездно передает его одаряемому в собственность. Общие положения о договоре дарения содержатся в ст.ст. 543–553 ГК. Договор заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. Даритель должен иметь документы о частной собственности на участок. В договоре может быть оговорено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого.

Рента земельного участка. Земля может быть объектом рентных отношений (ст. 554–576 ГК). Рента обременяет землю или иную недвижимость, переданную под ее выплату. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами, т. е. договор ренты является односторонним. Различаются три вида ренты: постоянная, пожизненная или пожизненное содержание с иждивением. Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. В случае продажи участка обязательства по договору ренты переходят к покупателю.