Порівняльний підхід вик-ся за умов розвиненого і активного ринку землі , коли достовірна інформація щодо продажу обєктів оцінки є достатньою та доступною .

Він виходить з принципу заміщення , т.б. раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше ніж йому коштуватиме подібна ділянка з подібними властивостями .

Вартість об’єкта оцінки визначається на рівні цін продажу об’єктів аналогічних , тому що оцінюється з урахуванням відмінностей у правовому стан , умовах і даті продажу , місцерозташування , фіз –х характеристик земельних ділянок, використанні прилеглих ділянок та існуючих вимог до забудови та використання ділянок .

Використання коефіцієнтів поправки , коли корисні властивості ділянки значно перевищують об’єкт оцінки або ці властивості занижені , тоді використовується метод прямого розрахунку.

Порівняльний метод – є найпоширенішим і головним методом оцінки вартості земельної ділянки , коли дані про продаж доступні .

В основу метода оцінки вартості земельної ділянки покладаються ціни угод що відбулися протягом останніх місяців . При цьому важливо . щоб на них не впливали нетипові умови пов’язані , наприклад . з присутністю надзвич інтересу з боку продавця і покупця або коли між останніми є зв’язки родинного чи іншого характеру .

Ціни угод можуть також відрізнятися від типових , якщо вони включають непередбачені договорами витрати ( сплата невиконаних обов’язків попереднього власника – подати . різного роду компенсації )

Ціни угод та інші дані , що сформувалися за нетипових чи індивідуальних умов можуть використовуватися лише з обов’язковим врахування цих особливостей .

До ознак , що впливають на вартість земельної ділянки (етапи)

- правове відношення до земельної ділянки

- умови продажу( вільний продаж , вимушений продаж , продаж при позбавлені власника майнових прав)

- дата продажу ( різниця в часі між різноманітними операціями з продажу , що відображає зміну ринкових умов , т.б рівень інф . актив. Ринку , взаємодія між попитом і пропозицією . , сезонність )

- місце розташування , якість грунту

- фіз характеристики ( розмір )

- використанні прилеглої території

- існуючі вимоги до забудови і використання земельної ділянки .

Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів виз-ся середня ( типова ) вартість одиниці порівняння .

Алгоритм порівняльного методу оцінки , що базується на зіставлені продажів передбач .

- виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринках чи його сегментах

- перевірку інформації про характер угоди

- вибір одиниці порівняння

- внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою , що оцінюється т та що з нею порівнюється .

- визначення ціни продажу кожної зем ділянки що порівнюєтья за умови , якщо вона малатакі самі параметри , що ділянка яка оцінюється

- встановлення вартості зем ділянки що оцінюється

Дохідний підхід

- застосовується за умови найкращого та найбільш ефективного використання з урахуванням існуючих зобов’язань та обмежень щодо використання зем. ділянки .

В основі Д.п лежить принцип доданої дохідності що не пов’язана з земельними поліпшеннями.

У рамках цього підходу вартість зем ділянки виз-ся як капіталізований чистий дохід від зем ділянки .

Вартість З.д. = Рентний ( чистий ) дохід / Ставка капіталізації

Існує кілька способів визначення ставки капіталізації. Самий простий метод – це додавання основних ставок, що входять до структури ставки капіталізації:

1. в першу чергу, це без ризикова процентна ставка.

2. процент на ризик, який пов’язаний з інвестиційними вкладеннями в країну.

3. процент на інвестиційний менеджмент.

4. процент на низьку ліквідність.