Интересы инвестора и подрядчика при определении показателей экономической эффективности существенно различаются.

Рассмотрим фактор времени и его учет применительно к ин­вестору.

1. Досрочный ввод построенного объекта (комплекса) в эксплуатацию. Досрочный ввод дает возможность заказчику (ин­вестору) получить дополнительную прибыль (Эдв), определен­ную выражением Э_дв = Е_н К (Т_д-Т_ф),

где Е_н — ожидаемая эффективность создаваемого производства (руб./руб. в год); К — величина капитала, инвестируемого в производство, руб ; Т_д— договор­ный срок ввода объекта, Т_ф — фактический срок ввода объекта.

 Естественно, если Т_д < Т_ф , т.е. срок ввода задерживается, инвестор теряет ожидаемую прибыль, что проявляется в отри­цательном значении расчетного эффекта.

Строительная организация не заинтересована в ускорении ввода строящегося объекта, поэтому при заключении подрядных договоров инвесторы включают пункты, оговаривающие экономическую ответствен­ность и экономическую заинтересованность подрядчиков. Такая заинтересованность создается обычно обязательством инвес­тора перечислять в случае досрочного ввода объекта генераль­ной подрядной строительной организации конкретную сумму.

Под «замороженными» капита­ловложениями подразумеваются средства, переданные подряд­ной организации для осуществления строительства. Будучи изъятыми, из оборота, они перестают приносить прибыль их владельцу (заказчику) вплоть до момента сдачи готового объек­та и таким образом представляют собой для инвестора потери от «замораживания».

Потери от замораживания будут максимальны в случае предоплаты и минимальны при оплате за готовую продукцию. В зависимости от продолжительности строительства и точности расчета применяются следующие формулы: А) при продолжительности строительства измеряемые годами

П_зам = Е' Σ (Кⁱ _н.и + П ^{i- 1}_зам – 1 – Кⁱ _вв),

где Е'— коэффициент эффективности капитальных вложений, руб./руб. в год. В отличие от коэффициента планируемой (ожидаемой) эффективности, который фигурирует в расчетах эффекта от досрочного ввода, в данной фор­муле в качестве такого коэффициента могут выступать: нормативный показа­тель, доводимый до строительной организации вышестоящим (например, го­сударственным) органом; достигнутый уровень рентабельности производства, из которого изымаются деньги для осуществления строительства; банковский процент (оплата за кредит и т.д.); Кⁱ _н.и — капитальные вложения, освоенные к концу j-ro года строительства нарастающим итогом. Например, если строи­тельство осуществляется 5 лет и осваивают по 2 млрд руб., то Кⁱ _н.и для каж­дого года строительства составит 2, 4, 6, 8, 10 млрд руб.; П ^{i- 1}_зам — потери от «замораживания» в предыдущем расчетном году; Кⁱ _вв — стоимость введен­ных к г-му году очередей строительного комплекса; t — продолжительность строительства, годы.

Б) Величину потерь, в случае если строительство продолжается относительно небольшое время (например, несколько месяцев), можно определить по формуле

П_зам = Е" (К₁ + К₂ + …+ К _n-1 +К_n/2), где Е"— коэффициент эффективности капитальных вложений, руб./руб. в пе­риод; К₁ + К₂ + …+ К _n-1 — капитальные вложения, освоенные к концу периода строительства (месяца, квартала); п — число этих периодов.

Для подрядных орг. Резервом снижения себестоимости СМР, является экономия затрат расходуемых пропорционально времени осуществления строительства. Эти затраты сосредоточены в накладных расходах строительной организации (это оплата труда админ. хоз. персоналу, содержание канцелярии и т.д.). Подобные затраты принято называть условно-постоянными. При сокращении продолжительности строитель­ства их экономия составит

Э_н.р=К_п * Н_р (1 – (t_ф/t_пл)),

где Э_н.р — экономия (перерасход) условно-постоянной части накладных расходов при сокращении (затягивании) продолжительности строительства, К_п — коэффициент, учитывающий удельный вес условно-постоянной части накладных расходов в их общей величине, Н_р — сумма накладных расходов по смете строящегося комплекса (объекта), t_ф, t_пл — плановая и фактическая продол­жительность строительства комплекса (объекта)

Огромные потери в последние годы подрядные организации несут в связи с затягиванием (запаздыванием) платежей и инф­ляцией (Э_3.и). Эти два канала финансовых потерь связываются воедино, так как потери от инфляции пропорциональны време­ни задержки платежей:

Э _з.и = К ∆Т (Е_с+ŋ_год)

где К — сумма средств, задерживаемых к выплате, ∆Т — величина задержки выплат, доли года; Е_с — коэффициент экономической эффективности (рента­бельности) строительной организации, ŋ_год — уровень инфляции в годовом ис­числении, равный, в свою очередь, ŋ_год = I _год - 1

где I _год — индекс изменения цен на строительную продукцию в течение года

Договорные цены

В России подрядчик на строительство объекта, как правило, определяется на конкурсной основе путем проведения торгов. В этих условиях структура сметы формируется заказчиком с разбивкой сводного сметного расчета на отдельные части с выделением отдельных объектов или видов строительно-монтажных работ, для выполнения которых заказчик имеет намерение пригласить отдельных подрядчиков. Сумма сметных стоимостей по всем лотам образует сводный сметный расчет. Стоимость объекта строительства, определенная в проекте, является коммер­ческой тайной заказчика. Подрядчик или подрядчики, имеющие намерение принять участие в торгах, выкупив за небольшую сум­му тендерную документацию, сами определяют стоимость строи­тельства объекта, за которую они могут его построить.

После подведения итогов и определения подрядчика между за­казчиком и подрядчиком заключается контракт или договор на выполнение определенного тендером или отдельными лотами объема работ. Важнейшей статьей контракта и для заказчика, и для подрядчика является цена контракта, которая определя­ется на основании обоюдно приемлемых финансово-экономичес­ких условий. К началу обсуждения договорной цены заказчик располагает сметой, составленной проектировщиком при разра­ботке проекта. Подрядчик в пакете тендерных предложений представляет заказчику свою оценку стоимости строительства, в которой показывает предполагаемые издержки производства и планируемую прибыль. В крайне редких случаях заказчик и подрядчик сразу же находят обоюдно приемлемое решение.

На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, опреде­ленного в составе сметной документации, заказчики и подряд­чики формируют договорные цены на строительную продукцию. Договорные цены могут быть открытыми, т.е. уточняемыми в соответствии с условиями договора (контракта) в ходе строи­тельства, или твердыми (окончательными).

ДЦ= (себестоимость + плановые накопления ) * НДС

При проведении торгов ДЦ стройки устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиком, а в случаях, когда торги не проводятся, - на основании согласования ее между заказчиком и подрядчиком.

На основании совместного решения оформляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, являющуюся неотъемлемой частью договора под­ряда.

Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть пересмотрена по согласо­ванию сторон.

За итогом договорной цены на строительную продукцию по­казывается отдельной строкой сумма НДС.