Отправной точкой анализа инвестиций в недвижимость является постановка целей. Она предполагает учет инвестиционных характеристик, формулировку задач и ограничительных условий, а также определение масштабов аналитической работы.

Недвижимость инвестиционного назначения — это личная недвижимость, приносящая доход недвижимость (квартиры и нежилые помещения, сдающиеся внаем) и имущество, приобретаемое в спекулятивных целях, например пустующие земельные участки. Вложения в недвижимость могут быть и чрезвычайно надежными, и крайне спекулятивными. Недвижимость можно приобретать как за полную цену, так и в кредит.

Чтобы определить масштабы аналитической работы, нужно рассмотреть конкретный объект и точно установить, какие юридические права и обязательства связаны с этим объектом. Кроме того, следует определить срок сделки и ту географическую зону, к которой имеет отношение данный объект.

Анализ сделки с недвижимостью обычно строится на четырех факторах, определяющих стоимость сделки: спросе, предложении, характеристиках объекта и трансферте прав на него. В анализе сделки с недвижимостью следует учитывать, каким образом ограничивается пользование объектом, где он расположен, каково его окружение, какие потребуются улучшения, как им предстоит управлять. Процесс трансферта прав включает получение информации об объекте и ведение переговоров об условиях контракта (на продажу или аренду).

Для того чтобы назначить цену объекта, можно применить методы определения оценочной рыночной стоимости или метод анализа потоков денежных средств. Оценка рыночной стоимости осуществляется затратным методом, методом рыночных сравнений или доходным методом. Для составления или подтверждения оценки некоторые инвесторы прибегают к помощи аналитиков-оценщиков.

Для определения доходности вложений делается прогноз потоков денежных средств и рассчитывается либо показатель чистой текущей стоимости, либо приблизительная доходность. Пользуясь этими приемами и конкретными рыночными данными, инвестор может оценить доходность объекта. При оценке перспектив вложения в недвижимость необходимо учитывать уровень риска, который зависит в том числе и от степени применения "рычага". Кроме того, при принятии решения количественный анализ должен быть сопряжен со всеми субъективными соображениями и учетом конкретной рыночной ситуации.

Вложения в трастовые инвестиционные риэлторские фонды (REIT) — это пассивная форма инвестирования в недвижимость, которая позволяет инвестору покупать выпущенные в открытую продажу акции компаний, вкладывающих средства в управляемые профессиональными менеджерами портфели недвижимого имущества и/или закладные. Акции риэлторских фондов можно оценивать, исходя из желаемого уровня риска и доходности, точно так же, как и прочие акции, облигации и акции взаимных фондов. Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP) дают возможность покупать доли участия в профессиональных риэлторских синдикатах, вкладывающих средства в конкретные виды недвижимости и/или закладные. В настоящее время их преимущества состоят не столько в праве на налоговые льготы, сколько в том, что они приносят достаточно высокий текущий доход и/или прирост капитала. Крупный недостаток таких партнерств состоит в том, что они в целом не очень ликвидны.

Инвестиционная сфера в рыночных условиях, конечно, должна обеспечивать прежде всего окупаемость, возвратность ресурсов, прибыльность. Это основные требования при определении параметров инвестиционных интересов. Но не менее важны и социальные аспекты проводимых мероприятий, т.е. требуется выделение точек экономического роста, позволяющих при наращивании хозяйственного потенциала одновременно осуществлять реализацию социальных программ, в том числе развитие массового жилищного строительства. С другой стороны, само строительство жилья является гарантированным источником создания инвестиционного спроса, позволяет за счет использования средств населения и предприятий поддерживать и расширять воспроизводственный цикл в реальном секторе хозяйства, обеспечивая экономический рост и сокращая диспропорции межрегионального развития.

Мировая практика стабилизации и обеспечения роста производства путем развития массового жилищного строительства достаточно хорошо известна, однако в нашей стране существуют некоторые особенности, которые необходимо учитывать.

Прежде всего не потеряли актуальности методы поддержки жилищного строительства за счет использования мультиплицирующего эффекта. При формировании инвестиционного спроса должно быть отдано предпочтение затратам государства на развитие дорог, коммуникаций, инфраструктуры, на поддержку кредитования строительства жилья. Важным условием является и законодательное обеспечение гарантий вкладов населения, всестороннее развитие фондового рынка.

Строительство жилья обусловливает направления регулирования инвестиционного спроса, способствует широкому развитию всех секторов экономики, включая сырьевые и перерабатывающие отрасли. Вместе с тем должны учитываться изменившиеся условия воспроизводства в целом. Глобальные тенденции снижения материалоемкости и энергоемкости производства, повышение доли интеллектуальных затрат в стоимости продукции определяют несколько иную структуру инвестиционного спроса. В воспроизводственном процессе уменьшается роль традиционных, сырьевых отраслей и увеличивается значение услуг правового, финансового, информационного характера. На фоне постоянного уменьшения капитальных вложений во всех сферах экономики строительство жилья за последние пять лет остается практически на одном уровне. Это свидетельствует об относительно стабильном платежеспособном спросе части населения. Однако группы населения, обеспечивающие спрос на строительство жилья, достаточно неоднородны. Условно можно выделить три их категории.

Первая - небольшая часть населения, способная единовременно произвести затраты на покупку либо авансирование строительства жилья.

Вторая - представители так называемого среднего класса, предъявляющие спрос на жилье и нуждающиеся в особых механизмах его приобретения - ипотеке, кредитах, плате в рассрочку. Такие механизмы отлаживаются рынком, но действительно работоспособную систему можно сформировать только при непосредственном участии государства - в виде прямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера.

Третья категория - население, не имеющее возможность самостоятельно или с помощью кредитов приобрести жилье и нуждающееся поэтому в прямой финансовой поддержке. В данном случае рыночные механизмы регулирования не могут использоваться, необходимы механизмы государственного воздействия.

Таким образом, существует объективная потребность в двух видах регулирования инвестиционных интересов на региональном уровне: во-первых, институциональные механизмы, осуществляющие рыночное регулирование с помощью косвенного воздействия соответствующих институтов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс рыночных структур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона; во-вторых, административные, предполагающие непосредственное воздействие государства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку, предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья для переселения в некоторых предусмотренных законом случаях лиц, потерявших право на свое прежнее жилье, законодательное гарантирование сохранности вкладов населения. Причем на региональном уровне государственное воздействие должно активно проявляться в обоих видах регулирования. И его роль будет возрастать, поскольку жилье - это социальная отрасль, а в ней, как известно, негативные последствия рыночных преобразований проявляются наиболее остро.

Уже в настоящее время органы власти и управления на местах принимают меры по повышению эффективности инвестиционного процесса в жилищном строительстве и формированию инвестиционных интересов. Например, во Владимирской области с 1995 г. по 1999 г. было разработано более двадцати соответствующих нормативных документов. В 1996 г. принято постановление главы администрации области «О региональных особенностях реализации государственных целевых программ «Жилище» и «Свой дом». При этом предусматривается внедрение в практику новых форм жилищного финансирования и кредитования, которые сочетают методы рыночного (кредитование, элементы ипотеки) и прямого (льготы, субсидии) регулирования.

Большое внимание уделяется реализации программы предоставления жилья для военнослужащих. В рамках федеральной программы «Государственные жилищные сертификаты», предполагающей сочетание субсидирования и банковского кредитования, в 1998-1999 гг. во Владимирской области было предоставлено 447 сертификатов, а фактически стоимость полученного жилья составила 67,9 млн. руб.

Принципиально важным для создания системы регулирования инвестиций в жилищную сферу является разработка в 1999 г. «Порядка кредитования жилищного строительства». Областной фонд государственного имущества как структура региональных органов власти и управления впервые был уполномочен привлекать средства населения, бюджета и внебюджетных источников для строительства жилья, координировать деятельность организаций городов и районов по развитию внебюджетных форм финансирования жилищного строительства, осуществлять выдачу кредитов, разрабатывать нормативные документы, необходимые для жилищного кредитования. Для развития системы регулирования инвестиций было принято примерное положение «О долевом участии в инвестировании строительства жилья и предоставлении квартир с оплатой в рассрочку», которое регулировало порядок и условия долгосрочного участия граждан и предприятий в данной сфере.

В результате принятых мер созданы условия для реального получения льготных кредитов на строительство, которые обеспечиваются средствами бюджета и внебюджетных источников. Реально начали действовать элементы ипотеки - залога полученного жилья и гарантия его оплаты. Все это позволяет надеяться на значительное увеличение жилищного строительства, что будет способствовать не только улучшению социального положения в области, но и расширению производства в смежных отраслях, а значит, и подъему всей экономики.