А. КАТЕГОРИИ ГРАЖДАН, КОТОРЫМ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА (далее - ДСН)
На основании ч.3 ст.40 Конституции РФ ЖК выделяет две группы граждан, нуждающихся в социальном жилище, - а) малоимущих и б) иных категорий; при этом круг лиц, которым предоставляются жилые помещения в фонде социального использования, и правовое регулирование порядка предоставления напрямую зависит от вида жилищного фонда (см. ст.49 ЖК).
| Требования к гражданам, которым предоставляются жилые помещения | Порядок предоставления | |
| Муниципальный жилищный фонд | 1) малоимущность; 2) нуждаемость в жилых помещениях, предоставляемых по ДСН, по установленным ЖК основаниям | определяется ЖК |
| Государственный жилищный фонд | 1) отнесение к иным категориям граждан, определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ; 2) нуждаемость в жилых помещениях по установленным ЖК и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям. Таким образом, здесь не играет роль имущественный фактор. Примеры иных категорий граждан см., например: ФЗ от 12 января 1995 г. «О ветеранах» (ст.23.2), Закон Самарской области от 11 июля 2005 г. № 87-ГД «Об обеспечении жилыми помещениями отдельных категорий граждан, проживающих на территории Самарской области» | определяется ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ |
Вместе с тем, следует учитывать, что иным категориям граждан (т.е. немалоимущим) жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться органами МСУ в случае их наделения соответствующими государственными полномочиями (порядок предоставления в этом случае определяется правилами для государственного, а не муниципального жилищного фонда!). Так, например, в нашем регионе действует Закон Самарской области от 24 октября 2006 г. № 115-ГД «О наделении органов местного самоуправления на территории Самарской области отдельными государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями отдельных категорий граждан».
По ДСН жилые помещения, по общему правилу, предоставляются лишь гражданам РФ; иностранным же гражданам и лицам без гражданства – лишь тогда, когда это предусмотрено международным договором РФ (ч.5 ст.49 ЖК).
Б. НОРМЫ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДСН
Важное значение при регулировании отношений социального найма имеют: а) норма предоставления площади жилого помещения и б) учетная норма (см. ст.50 ЖК).
| Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма | Учетная норма площади жилого помещения | |
| 1. Понятие | это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по ДСН | это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. По смыслу – учетная норма не может превышать размер нормы предоставления |
| 2. Юридическое значение | 1) при предоставлении жилого помещения по ДСН (см. ч.5 ст.57 ЖК); 2) при поднайме (когда речь идет о коммунальной квартире – см. ч.1 ст.76 ЖК); 3) при вселении временных жильцов (когда речь идет о коммунальной квартире – см. ч.1 ст.80 ЖК) и др. | 1) при постановке на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (см. п.2 ч.1 ст.51 ЖК); 2) при вселении нанимателем других граждан в качестве членов своей семьи (см. ч.1 ст.70 ЖК); 3) при обмене жилыми помещениями (см. ч.5 ст.72 ЖК); 4) при поднайме (кроме коммунальных квартир – см. ч.1 ст.76 ЖК); 5) при вселении временных жильцов (когда коммунальных квартир – см. ч.1 ст.80 ЖК) и др. |
| 3. Порядок установления | 1) по общему правилу – органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по ДСН (а не общего уровня обеспеченности!), и других факторов. Так, в г.о. Самара установлены следующие нормативы: Ö на одинокого человека - 26 кв.м. общей площади; Ö на семью из 2-х и более человек - по 14 кв.м. общей площади жилого помещения (п.1 постановления СГД от 27 октября 2005 г. № 171); 2) применительно к специальным категориям граждан (ч.3 ст.49 ЖК) – могут быть установлены иные нормы федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ. См., например, ст.5 Закона Самарской области от 11 июля 2005 г. № 87-ГД | 1) по общему правилу – органом местного самоуправления. Так, в г.о. Самара установлены следующие нормативы: Ö для проживающих в отдельных квартирах - 11 кв.м. общей площади на человека; Ö для проживающих в квартирах коммунального заселения – 13 кв.м. общей площади на человека (п.3 постановления СГД от 27 октября 2005 г. № 171); 2) применительно к специальным категориям граждан (ч.3 ст.49 ЖК) – могут быть установлены иные нормы федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ. См., например, ст.4 Закона Самарской области от 11 июля 2005 г. № 87-ГД |
Прежнее жилищное законодательство устанавливало, что сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м. Новый ЖК специально не предусматривает институт дополнительной жилой площади (хотя в отдельных нормативных актах, например, в ФЗ «О прокуратуре РФ» (п.4 ст.44), оговариваются положения о праве на дополнительную жилую площадь). Вместе с тем, в настоящее время возможность получения дополнительной площади (сверх нормы предоставления, определенной органом местного самоуправления) сохраняется и связана она с реализацией:
1) положений ч.3 ст.50 ЖК, допускающих установление федеральными законами, указами Президента РФ или законами субъектов РФ для некоторых категорий граждан специальных норм предоставления;
2) предписаний ч.2 ст.58 ЖК, допускающих предоставление жилого помещения площадью сверх нормы предоставления (но не более чем в 2 раза!), если:
Ö такое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо
Ö в помещение вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелой форм хронический заболеваний (по специальному перечню, утв. приказом Минздрава России от 29 ноября 2012 г. № 987н).
Наряду с рассмотренными нормами в жилищной сфере используются и иные нормативы, например:
- норма общежития – 6 кв.м. жилой площади на одного человека (см. ч.1 ст.105 ЖК);
- норма площади жилых помещений маневренного фонда - 6 кв.м. жилой площади на одного человека (см. ч.1 ст.106 ЖК);
- нормативная площадь жилого помещения, используемая для расчета субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (см. ст.159 ЖК).
В. ВНЕОЧЕРЕДНОЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДСН
Внеочередниками, согласно ч.2 ст.57 ЖК, являются:
(1) граждане, помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживанияи ремонту или реконструкции не подлежат.
Верховный Суд РФ исходит из того, что такими лицами:
= могут быть как наниматели по ДСН, так и собственники (см. определения от 6 сентября 2011 г. № 46-В11-19, от 10 июня 2014 г. № 56-КГ14-2);
= не могут быть лица, проживающие на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования (см. Обзор практики…, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г.);
(2) граждане, страдающие тяжелыми формамихронических заболеваний, указанных в специальном перечне.
ЖК предполагает внеочередное предоставление помещения именно больному гражданину. Однако, согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ в постановлении от 22 января 2018 г. № 4-П, решение о предоставлении помещения несовершеннолетнему гражданину:
= должно приниматься с учетом площади, необходимой для проживания также по крайней мере одного взрослого члена семьи, осуществляющего уход за несовершеннолетним;
= может приниматься с учетом необходимости проживания также родителей и других членом семьи (при наличии у публичного образования фактических возможностей).
Ранее к внеочередникам также относились дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а равно лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (при определенных условиях). Однако, с 1 января 2013 г. указанные лица исключены из числа внеочередников; жилые помещения им должны предоставляться не по ДСН, а по договору найма специализированного жилого помещения. Подробнее об обеспечении жилищных прав данной категории лиц см. Обзор практики…, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 ноября 2013 г.
Неоднозначную оценку на практике получили вопросы о том:
1) могут ли претендовать на внеочередное получение жилого помещения лица, не состоявшие на учете. Конституционный Суд РФ указал, что:
Ö «п.1 ч.2 ст.57 ЖК по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Конституционно-правовой смысл указанного законоположения, выявленный Конституционным Судом РФ, является общеобязательным и исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике» (определение КС РФ от 05 марта 2009 г. № 376-О-П);
Ö «возможность предварительного принятия на учет не исключается, поскольку сам по себе факт такого учета означает констатацию наличия оснований для признания гражданина нуждающимся и, как следствие, - реализации права на предоставление жилого помещения по ДСН» (определение КС РФ от 12 апреля 2011 г. № 551-О-О);
2) допустима ли очередность среди внеочередников. Суды исходят из того, что «предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь. Кодексом право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных внеочередников. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет» (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 07 ноября 2007 г. (ответ на вопрос № 3); аналогичная позиция «озвучена» в определениях Верховного Суда РФ от 22 января 2013 г. № 18-КГ12-92 и от 16 июня 2009 г. № 85-В09-11). Таким образом, жилье внеочередникам должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права.
Следует учитывать, что на внеочередников в полной мере распространяются положения об основаниях предоставления жилых помещений, в частности, о малоимущности и нуждаемости (см. определения КС РФ от 07 июня 2011 г. № 746-О-О и от 21 декабря 2011 г. № 1655-О-О).
Г. ТРЕБОВАНИЯ К ЖИЛОМУ ПОМЕЩЕНИЮ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОМУ ПО ДСН
Помещение должно быть свободным юридически (т.е. от прав третьих лиц – см. п.1 ч.2 ст.65 ЖК) и фактически.
Условно можно говорить об объективных и субъективных требованиях к помещению.
(А) объективные требования:
1) помещение должно находиться по месту жительства граждан(в границах соответствующего населенного пункта) (ч.5 ст.57 ЖК);
2) общая площадь помещения на одного человека:
а) с одной стороны – должна быть не менее нормы предоставления (ч.5 ст.57), при этом:
Ö при определении общей площади предоставляемого помещения учитывается площадь помещения, уже находящегося в собственности (если оно, конечно, есть) (ч.7 ст.57 ЖК). Данное положение направлено на предотвращение необоснованного сверхнормативного предоставления государственного и муниципального жилья и не может рассматриваться как нарушающее конституционные права (Определение КС РФ от 15 ноября 2007 г. № 766-О-О);
Ö учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению; они учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению помещения, но не менее чем за 5 лет (ч.8 ст.57 ЖК); сам же порядок определения общей площади предоставляемого помещения в рассматриваемой ситуации должен определяться законодательством субъектов РФ (ч.9 ст.57 ЖК). Так, согласно п.6 ст.14 Закона Самарской области «О жилище» действия учитываются за пять лет; размер общей площади предоставляемого помещения должен быть не менее учетной нормы;
б) с другой стороны – может превышать норму предоставления, но не более чем в 2 раза, причем только тогда, когда:
Ö помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо
Ö помещение предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в специальном перечне (ч.2 ст.58 ЖК);
3) не могут предоставляться комнаты, кроме случая, предусмотренного ч.4 ст.59 ЖК (коммунальные квартиры) (ч.6 ст.57 ЖК). Тем самым, реализуется принцип посемейного заселения квартир. Данный принцип, однако, не работает при выселении из жилого помещения (см. ч.2 ст.89 ЖК);
(Б) субъективное требование - заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч.1 ст.58 ЖК).
В прежнем ЖК РСФСР (в отличие от ныне действующего) указывалось на то, помещения должны предоставляться с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. Закон Самарской области «О жилище» специально указывает, что «не подлежат обязательному удовлетворению требования о предоставлении помещения в определенном доме, определенном районе города или на определенном этаже» (п.7 ст.14).
Д. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОСВОБОДИВШИХСЯ
Срок проживания
Выселение
Поднанимателей и временных жильцов объединяет то, что они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением. Поэтому, в частности:
Ö ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (по образному выражению Ю.К. Толстого, наниматель «заслоняет» их перед наймодателем);
Ö прекращение ДСН влечет прекращение договора поднайма с выселением либо выселение временных жильцов, причем без предоставления другого жилого помещения.
В литературе дискутируется вопрос о соотношении институтов временных жильцов и лиц, проживающих по договору безвозмездного пользования (ссуды). Основные подходы:
- вселение временных жильцов по правовой природе представляет собой заключение договора ссуды (В.Ф. Маслов, Е.А. Солопова и др.);
- с временными жильцами может быть заключен договор ссуды (М.Ю. Тихомиров и др.);
- это разные институты (Е.В. Богданов и др.);
- отношения с участием временных жильцов не поддаются строгому нормированию (Ю.К. Толстой).
Ж. ЗАМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Право на замену жилого помещения – специфичное распорядительное право нанимателя по ДСН.
Основания замены жилого помещения:
1) общая площадь помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления (цель замены – уменьшение платы за жилое помещение);
2) иные основания, предусмотренные федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ (например, с целью предоставления больному человеку помещения на первом этаже).
ЖК нормирует отношения по замене жилого помещения применительно к первому основанию:
1) условие замены - согласие членов семьи (в том числе временно отсутствующих);
2) процедура замены:
| обращение нанимателя с просьбой (неточное слово, ведь просьбу можно и не удовлетворить; далее, кстати, ЖК говорит о заявлении) к наймодателю о предоставлении помещения меньшего размера |
| ß |
| предоставление наймодателем другого жилого помещения, при этом: а) оно носит обязательный и срочный характер (не позднее 3 месяцев со дня подачи заявления); б) предоставление помещения осуществляется по согласованию с нанимателем |
Замена производится вне очереди на улучшение жилищных условий.
По смыслу законодательства «недопустима замена, если в результате возникнут основания для признания …граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий» (Д. Потяркин).
Замену не следует путать с обменом. Разница состоит, прежде всего, в субъектном составе: обмен производится между нанимателями, замена – между нанимателем и наймодателем.
Освободившееся жилое помещение подчиняется режиму свободного помещения, поэтому правила ст.59 ЖК не применяются.
З. ИЗМЕНЕНИЕ ДСН
(ст.82 ЖК, п.31 постановления Пленума № 14)
ЖК устанавливает следующие специальные основания изменения ДСН по требованию нанимателя:
(1) так называемое «объединение лицевых счетов»: граждане, проживающие в одной квартире, но пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных ДСН и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного ДСН всех занимаемых ими жилых помещений (ч.1 ст.82 ЖК). Тем самым, граждане, которые лишь намереваются создать семью, не вправе наставать на изменении ДСН.
В ЖК ничего не говорится о необходимости получения согласия членов семьи на такое изменение. Вместе с тем, из ч.2 ст.69 ЖК (закрепляющей равенство прав нанимателя и членов его семьи) вытекает обязательность такого согласия (из чего исходит и судебная практика);
(2) замена нанимателя: дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному ДСН вместо первоначального нанимателя (аналогично – в случае смерти нанимателя), но только с согласия:
а) остальных членов своей семьи и
б) наймодателя (ч.2 ст.82 ЖК).
Приведенный перечень не является исчерпывающим. Например, об изменении ДСН говорится в ч.2 ст.70 ЖК.
В отличие от ЖК РСФСР, новый ЖК не предусматривает возможность для дееспособного члена семьи требовать заключения с ним отдельного ДСН (так называемый раздел жилого помещения); поэтому требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного ДСН (в т.ч. и в отношении жилого помещения, предоставленного до 1 марта 2005 г.) удовлетворению не подлежит[4] (п.31 постановления Пленума № 14). Это законодательное решение обусловлено идей отказа от превращения отдельных квартир в коммунальные.
Условия их выселения:
А) наниматель и (или) члены его семьи:
Ö используют жилое помещение не по назначению, или
Ö систематически нарушают права и законные интересы соседей, или
Ö систематически бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
«Расшифровку» данных действий - см. в п.39 постановления Пленума № 14;
Б) наймодатель предупредил (в любой форме – устной или письменной – см. п.39 постановления Пленума № 14) нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения (это – обязанность наймодателя!); наймодатель также вправе назначить разумный срок для устранения нарушений;
В) наниматель и (или) члены его семьи после предупреждения не устранят нарушения (тем самым, обязательным для выселения является установления фактов предупреждения и продолжения совершения противоправных действий – см. для примера определение Верховного Суда РФ от 23 марта 2010 г. № 18-В10-19).
Следует учитывать, что выселяются только виновные лица. Истцами по делам о выселении рассматриваемых граждан могут выступить наймодатель и другие заинтересованные лица, т.е. лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями (например, соседи по дому, коммунальной квартире), а также органы государственной жилищной инспекции (п.39 постановления Пленума № 14; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 01 марта 2006 г. (ответ на вопрос № 35));
(2) если иное не предусмотрено законом субъекта РФ – граждан, лишенных родительских прав, но только если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены прав, признано судом невозможным.
Истцами по делам о выселении таких граждан могут быть орган опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав (п.40 постановления Пленума № 14).
Вместе с тем, Минобрнауки РФ отмечает, что «во многих субъектах РФ разрабатываются и внедряются программы социального патроната, сопровождения семей, находящихся в трудной жизненной ситуации, и помощи им, которые призваны восстанавливать утраченные семейные связи между родителями и детьми. Поэтому принятие решений о выселении … родителей, лишенных родительских прав, … не будет способствовать решению задачи восстановления родной семьи» (письмо от 08 апреля 2014 г. № ВК-615/07).
[1] Исходя из положений ч.2 ст.6 Вводного закона, малоимущность не играет роли, если гражданин встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01 марта 2005 г. (см. Определение Верховного Суда РФ от 7 июля 2009 г. № 85-В09-10).
[2] Процедура предоставления ЖК не урегулирована. На практике существует проблема последствий несоблюдения процедуры подачи заявлений, предусмотренной актами органов местного самоуправления
[3] Некоторые авторы критикуют такую позицию законодателя, ибо ею «…неоправданно удлиняется статус квартиры как коммунальной, сужаются возможности влияния рыночного механизма на ликвидацию коммунальных квартир» (Келебай Е.Б. Договор купли-продажи свободной комнаты в квартире коммунального заселения // Юрист. 2010. № 3).
[4] Хотя отдельные авторы (Р.Д. Зоркольцев и др.) обосновывают юридическую возможность раздела.
[5] Некоторые авторы (С. Куцина и др.) оценивают такой подход как несправедливый (в одних случаях – по норме предоставления, в других – нет).
[6] Острота вопроса связана с тем, что признание жилого помещения непригодным для проживания служит основанием не только для выселения по ст.85 ЖК (когда норма предоставления не учитывается), но и для предоставления помещений по ДСН вне очереди (когда норма предоставления, напротив, учитывается).
А. КАТЕГОРИИ ГРАЖДАН, КОТОРЫМ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА (далее - ДСН)
На основании ч.3 ст.40 Конституции РФ ЖК выделяет две группы граждан, нуждающихся в социальном жилище, - а) малоимущих и б) иных категорий; при этом круг лиц, которым предоставляются жилые помещения в фонде социального использования, и правовое регулирование порядка предоставления напрямую зависит от вида жилищного фонда (см. ст.49 ЖК).
| Требования к гражданам, которым предоставляются жилые помещения | Порядок предоставления | |
| Муниципальный жилищный фонд | 1) малоимущность; 2) нуждаемость в жилых помещениях, предоставляемых по ДСН, по установленным ЖК основаниям | определяется ЖК |
| Государственный жилищный фонд | 1) отнесение к иным категориям граждан, определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ; 2) нуждаемость в жилых помещениях по установленным ЖК и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям. Таким образом, здесь не играет роль имущественный фактор. Примеры иных категорий граждан см., например: ФЗ от 12 января 1995 г. «О ветеранах» (ст.23.2), Закон Самарской области от 11 июля 2005 г. № 87-ГД «Об обеспечении жилыми помещениями отдельных категорий граждан, проживающих на территории Самарской области» | определяется ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ |
Вместе с тем, следует учитывать, что иным категориям граждан (т.е. немалоимущим) жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться органами МСУ в случае их наделения соответствующими государственными полномочиями (порядок предоставления в этом случае определяется правилами для государственного, а не муниципального жилищного фонда!). Так, например, в нашем регионе действует Закон Самарской области от 24 октября 2006 г. № 115-ГД «О наделении органов местного самоуправления на территории Самарской области отдельными государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями отдельных категорий граждан».
По ДСН жилые помещения, по общему правилу, предоставляются лишь гражданам РФ; иностранным же гражданам и лицам без гражданства – лишь тогда, когда это предусмотрено международным договором РФ (ч.5 ст.49 ЖК).
Дата: 2019-04-23, просмотров: 220.
