Согласно п.1 ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель иных категорий границами городских и сельских населенных пунктов. Поскольку основное назначение земель данной категории - использование их для застройки и развития населенных пунктов в настоящем времени или в ближайшей перспективе, многие отношения, связанные с использованием этих земель, регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ.

Черта городских, сельских населенных пунктов представляет собой внешние границы земель населенных пунктов, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Также согласно ст. 84 ЗК РФ установление названной черты проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта населенных пунктов должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Основой правового режима земель населенных пунктов является правовое регулирование использования земель и объектов недвижимости на них как единого комплекса, определение условий строительства и эксплуатации зданий, строений и сооружений и их эксплуатации. Для того чтобы обеспечить благоприятные условия проживания населения, развития инфраструктуры населенных пунктов, эти земли должны использоваться в соответствии с документами территориального планирования, в частности генеральными планами и схемами территориального планирования муниципального района. Территориальное планирование (градостроительное зонирование) использования земель данной категории - отличительная черта их правового режима. В результате градостроительного зонирования определяется разрешенное использование земельных участков и объектов недвижимости на них. Документы зонирования, которые в соответствии с градостроительным законодательством (ст. 39 ГК РФ) составляют часть правил землепользования и застройки, поэтому утверждаются и изменяются этими правилами.

Правила землепользования и застройки - это нормативные правовые акты органа местного самоуправления, устанавливающие порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях населенных пунктов, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований разрабатываются, утверждаются и реализуются органами местного самоуправления. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Порядок использования земель в населенных пунктах определяется генеральным планом города или проектом застройки населенного пункта. Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий населенных пунктов, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Градостроительный регламент – устанавливаемые правилами землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (напр. жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.);

- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например этажность и плотность застройки, минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, минимальная доля озелененных территорий земельного участка, минимальное количество мест на автостоянках и пр.);

- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на:

- основные, допускающие самостоятельный выбор застройщиком предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны;

- условно разрешенные, разрешение на которые может быть получено только по итогам публичных слушаний;

- вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (напр.: гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.).

Понятие, что такое градостроительный регламент, часто формируют сложными терминами. Простым языком, это список того, что можно делать на конкретном участке земли и какие требования предъявляются к конечному результату при застройке. Если на нём уже имеется возведённый объект, то и он должен соответствовать установленным ограничениям и правилам.

Основной упор градостроительный регламент делает на виды разрешённого использования земель, делящиеся на:

1. Основные, вытекающие из права на землю и с соблюдением всех норм безопасности.

2. Вспомогательные, возникающие при реализации на участке первого вида пользования.

3. Условное пользование, присваиваемое правообладателю уполномоченной комиссией после открытых слушаний.

То есть регламент предусматривает все возможные способы использования в рамках одного участка.

Интересно, что градостроительный план не запрещает перевод земли из одной категории разрешённого использования в другую. Данный вопрос также находится в ведении регламента.

Указанный перевод будет актуальным, если размеры территории из первой категории можно увеличить территорией из последней. Важным становится правильное определение предельных размеров земельных зон в зависимости от вида пользования.

Законодательство закрепило следующие определения:

1. Возможные размеры участков, включая минимумы и максимумы.

2. Расстояния для отступов от границ участков при возведении строений.

3. Вид, этажность и габариты возводимого здания или дома.

4. Соотношение между количеством размещаемых строений на квадратуру участка.

То есть несложно понять, что определяет градостроительный регламент правила застройки, являясь составной частью генерального плана развития территорий.

Важно сказать, что именно правила застройки определяют возможности муниципалитета при выделении конкретных территорий.

Действие градостроительного регламента охватывает земли и объекты на них в пределах установленных границ, в конкретной зоне города, отражённой на карте. Его соблюдение обязательно для всех собственников и инвесторов, включая нормы безопасности для уже существующих объектов.

Охват больших территорий градостроительным регламентом не означает, что он применим на всех территориях. Законодательство чётко оговаривает, на что именно распространяется его действие, это значит, что любые работы, проводимые в зонах, не попадающих под регламент, регулируется другими правилами.