Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл.5.1) :

Таблица 5.1

Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами

Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная стандартными методами должна иметь близкие по величине значения. Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом отличаются друг от друга.

Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости.

Доходный подход базируется на доходах от аренды по заключенным договорам аренды и прогнозах его изменения Доходный подход выполнен в четырех моделях по видам оцениваемой недвижимости и учитывает развитие по наиболее вероятным вариантам развития событий. Хотя, договор аренды представленный заказчиком не отражает рыночной арендной платы, рассмотрение 4-х вариантов прогноза изменения дохода за 5-летний период повышает достоверность результатов расчета рыночной стоимости. Поэтому методу дисконтирования денежных потоков придана большая весомость, чем затратному.

Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м2 аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта.

Анализ результатов оценки, их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов, проверены с использованием метода анализа иерархий, c помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов.

При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора:

· полноценность представленной информации

· достоверность расчета рыночной стоимости

· влияние внешних факторов

Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов , одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для обоих оцениваемых объектов.

Карта весов ценообразующих факторов представлена в таблице 5.2.

Таблица 5.2.

Карта весов ценообразующих факторов при согласовании рыночной стоимости .

Таким образом, при оценке кафе и бара весомость трех факторов, влияющих на результаты оценки, распределилась следующим образом:

полноценность представленной информации - 19,7%, достоверность расчета рыночной стоимости - 53,5%, влияние внешних факторов на результаты оценки - 26,80%.

Оценка весомости каждого из факторов в методах оценки по оцениваемым объектам представлена в таблицах 5.3 -5.5.

Таблица 5.1

Расчет весомости фактора

«Достоверность и полнота представленной информации»

Таким образом, весомость влияния достоверности и полноты представленной информации на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-48%, а в сравнительном подходе-41% .

Таблица 5.2

Расчет весомости фактора «Вероятность отражения рыночной стоимости»

Таким образом , весомость влияния вероятности отражения рыночной стоимости на результаты оценки объектов в затратном подходе -10,1%, доходном подходе-46,6%, а в сравнительном подходе-43,3%

Таблица 5.3

Расчет весомости фактора «Влияние внешних факторов»

Таким образом , весомость влияния внешних факторов на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-22 %, а в сравнительном подходе-67%. Результаты расчета весомостей по подходам представлены в таблице 5.4

Таблица 5.4

Сводная таблица весомости по методам расчета

Таким образом, использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом необходимо придать весомость 11%, доходному подходу – 40%; сравнительному подходу 49%.

    Расчеты согласованной рыночной стоимости кафе и бара представлены в таблицах 5.5 и 5.6 .

Таблица 5.5

Расчет согласованной рыночной стоимости по кафе .