Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Реконструированный отчет о доходах – сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.
Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.
Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:
Ø определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;
Ø определение потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений;
Ø рассчитываются операционные расходы по содержанию объекта;
Ø составляется реконструированный отчет о доходах.
3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI).
Потенциальный валовый доход ( PGI) – есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:
PGI = Плановая аренда + Скользящий доход + Рыночная аренда + Прочие доходы
Рыночная арендная плата – это арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке.
По договору аренды, представленному заказчиком, арендная плата за 1 м2 по объектам оценки составляет 5 евро с учетом понижающего коэффициента на местоположение- 0,9. По составленному реконструированному отчету о доходах на условиях заключенного договора аренды ( табл. 3.1) видно, что потенциальный валовый доход по объектам оценки составляет по кафе 24743,9 долл., а по бару - 3526,2 долл.
При таком уровне потенциального валового дохода и среднерыночном сроке окупаемости инвестиций (валовый мультипликатор) 5 лет, стоимость 1 м2 объектов оценки должна составлять 270 долл. за 1 м2. Однако, результаты оценки сравнительным подходом показывают, что стоимость 1 м2 объектов-аналогов значительно больше.
Анализ информации ведущих риэлтерских агентств показывает, что в центре г. Минска рыночная арендная плата может составлять от 10 до 20 дол за 1м2. Например, арендная плата по кафе на проспекте Независимости, Машерова составляет 20-25 дол за 1 м2, на других объектах-аналогах арендная плата может составлять 15 долл за 1м2 и 10 долл. за 1м2. Величина арендной платы зависит как от потока посетителей, так и места положения объекта-аналога. Учитывая то обстоятельство, что район города, в котором расположен объект оценки, характеризуется с одной стороны недостатком недвижимости данного типа (общественное питание), а с другой стороны - довольно высокой деловой активностью, а также то, что объекты оценки отличаются хорошей транспортной доступностью, хорошей отделкой помещений, и в целом представляет собой весьма привлекательный объект с точки зрения потенциальных арендаторов, потенциальный валовый доход определялся и для условий рыночной арендной платы от 10 до 20 долл. за 1 м2. По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход при рыночной арендной плате в 20 долл. может составить по кафе -91101 долл., а по бару - 12 982,6 долл.
3.4 Определение действительного валового дохода.
Действительный валовый доход ( EGI) – есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости.
EGI = PGI – Потери дохода (3.2)
Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.
3.5 Определение операционных расходов (OE).
Операционные расходы (расходы на содержание) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:
1. Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.
2. Переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
3. Расходы на замещение – расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.
В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы,а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку.К такому типу арендной платы относится и договор аренды по объектам оценки.
3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.
Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:
NOI = EGI – OE (3.3)
На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.
Таблица 3.1
Результаты составления реконструированного отчета о доходах
при плановой арендной плате (первый вариант)
по объектам оценки, долл.
| №п.п. | Показатели | Кафе (вар. 1) | Бар (вар. 1) |
| 1. | Потенциальный валовый доход | 24 743,9 | 3 526,2 |
| 2. | Потери от недобора арендной платы | 1237,2 | 176,3 |
| 3. | Действительный валовый доход | 23 506,7 | 3 349,9 |
| 4. | Операционные расходы | 15665,4 | 2056,4 |
| 5. | Чистый операционный доход | 7841,3 | 1293,5 |
По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.
Анализ рынка недвижимости показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости по вариантам прогноза (арендная плата – 20 , 15 , 10 $ за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5
Таблица 3.2.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл
| Наименование здания | Общая площадь помещений, м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв. | Потенциальный валовый доход PGI, $ | Потери арендной платы, % | Действит. Валовый доход, долл. | Постоянные | Итого операционные доходы | Чистый операционный доход, NOI, $ | |||
| НДС, 18% | Республиканский бюджет, (3,9%) | Налог на недвижимость | Налог на землю | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |
| Помещения кафе | 458,22 | 4,5 | 5,432185 | 24 743,9 | 5% | 23 506,7 | 3 586 | 776,9 | 2 366 | 8 936 | 15 665,4 | 7 841,3 |
| Помещение бара | 65,3 | 4,5 | 5,432185 | 3 526,2 | 5% | 3 349,9 | 511 | 110,7 | 320 | 1114,67 | 2 056,4 | 1 293,5 |
Таблица 3.3.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -20 дол. ,долл
| Наименование здания | Общая площадь помещений, м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв. | Потенциальный валовый доход PGI, $ | Потери арендной платы, % | Действит. Валовый доход, дол. | Постоянные | Итого операционные доходы | Чистый операционный доход, NOI, $ | |||
| НДС, 18% | Республиканский бюджет, (3,9%) | Налог на недвижимость | Налог на землю | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 14 | 15 |
| Помещения кафе | 458,22 | 16,57 | 20 | 91 101,0 | 5% | 86 546,0 | 13 202 | 2 860,4 | 9 898 | 8 936 | 34 896,9 | 51 649,1 |
| Помещение бара | 65,3 | 16,57 | 20 | 12 982,6 | 5% | 12 333,5 | 1 881 | 407,6 | 1 410 | 1114,67 | 4 813,3 | 7 520,2 |
Таблица 3.4.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 – 15 долл.
| Наименование здания | Общая площадь помещений, м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв. | Потенциальный валовый доход PGI, $ | Потери арендной платы, % | Действит. Валовый доход, долл. | Постоянные | Итого операционные доходы | Чистый операционный доход, NOI, $ | |||
| НДС, 18% | Республиканский бюджет, (3,9%) | Налог на недвижимость | Налог на землю | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |
| Помещения кафе | 458,22 | 12,43 | 15 | 68 325,8 | 5% | 64 909,5 | 9 901 | 2 145,3 | 7 423 | 8 936 | 28 406 | 36 503,5 |
| Помещение бара | 65,3 | 12,43 | 15 | 9 737,0 | 5% | 9 250,1 | 1 411 | 305,7 | 1 058 | 1114,67 | 3889,26 | 5 360,9 |
Таблица 3.5.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -10 долл.
| Наименование здания | Общая площадь помещений, м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв. | Потенциальный валовый доход PGI, $ | Потери арендной платы, % | Действит. Валовый доход, дол. | Постоянные | Итого операционные доходы | Чистый операционный доход, NOI, $ | |||
| НДС, 18% | Республиканский бюджет, (3,9%) | Налог на недвижимость | Налог на землю | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 14 | 15 |
| Помещения кафе | 458,22 | 8,28 | 10 | 45 550,5 | 5% | 43 273,0 | 6 601 | 1 430,2 | 4 949 | 8 936 | 21 916 | 21 356,5 |
| Помещение бара | 65,3 | 8,28 | 10 | 6 491,3 | 5% | 6 166,7 | 941 | 203,8 | 705 | 1114,67 | 2964,71 | 3 202,0 |
Таблица 3.6
Прогноз изменения рыночной арендной платы и
стоимости объектов оценки, долл.
| Показатели | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 |
| Арендная плата за 1м2 | 20 | 15 | 10 |
| Арендная плата за 1м2 в год | 240 | 180 | 120 |
| Стоимость 1 м2 | 1200 | 900 | 600 |
| Валовый мультипликатор (Мpgi) | 5 | 5 | 5 |
Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .
Таблица 3.7
Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для кафе.
| № | Показатели | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 | |
| 1. | Потенциальный валовый доход | 91 101 | 68 325,8 | 45 550,5 | |
| 2 | Действительный валовый доход | 86 546,0 | 64 909,5 | 43 273,0 | |
| 3 | Операционные расходы | 34 896,9 | 28 406 | 21 916 | |
| 4 | Чистый операционный доход | 51 649,1 | 36 503,58 | 21 356,5 | |
|
| |||||
Таблица 3.8
Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для бара.
| № | Показатели | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 |
| 1. | Потенциальный валовый доход | 12 982,6 | 9 737,0 | 6 491,3 |
| 2 | Действительный валовый доход | 12 333,5 | 9 250,1 | 6 166,7 |
| 3. | Операционные расходы | 4 813,3 | 3889,26 | 2964,71 |
| 4. | Чистый операционный доход | 7 520,2 | 5 360,9 | 3 202,0 |
3.7 Прогнозирование срока проекта.
Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит
от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.
В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.
3.8 Методы определения нормы дисконтирования .
Норма дисконтирования - это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.
Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования. При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше отдачу на капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.
Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться следующими методами:
Ø построения;
Ø сравнения альтернативных инвестиций;
Ø выделения;
Ø мониторинга.
В нашем случае норма дисконтирования рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20 , 10 , 15 $ за м2). Расчеты представлены в таблицах 3.9 – 3.11, результаты расчетов – в таблице 3.12 (для кафе) .
Таблица 3.9
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 1) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 14,88% | ||||||
| Рост дохода в год, % | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 30,0% | ||||||
| NOI | -549864 | 51649 | 54748 | 58033 | 61515 | 65206 | 714 823 |
| 0,87 | 0,76 | 0,66 | 0,57 | 0,50 | 0,50 | ||
| РV(NOI) | 44958,83 | 41483,30 | 38276,45 | 35317,50 | 32587,29 | 357 241 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.10
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 2 ) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 19,05% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 15% | ||||||
| NOI | -225771 | 36504 | 37599 | 38727 | 39888 | 41085 | 259 637 |
| 0,84 | 0,71 | 0,59 | 0,50 | 0,42 | 0,42 | ||
| РV(NOI) | 30663,02 | 26529,72 | 22953,57 | 19859,48 | 17182,47 | 108 585 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.11
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе ( вариант 3) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 11,66% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 20,00% | ||||||
| NOI | -274932 | 21357 | 22424 | 23546 | 24723 | 25959 | 329918 |
| 0,90 | 0,80 | 0,72 | 0,64 | 0,58 | 0,58 | ||
| РV(NOI) | 19125,97 | 17984,83 | 16911,77 | 15902,73 | 14953,90 | 190 053 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.12
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для кафе .
| Показатели | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 |
| Внутренняя норма прибыли ,% | 14,88% | 19,05% | 11,66% |
| весомость | 50,00% | 21% | 29% |
| Средневзвешенная величина | 7,44% | 4,00% | 3,38% |
| Расчетная ставка дисконтирования | 14,82% |
Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82 % .
Расчет внутренней нормы прибыли по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .
Таблица 3.13
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 1) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 7,12% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 15% | ||||||
| NOI | -30276 | 1294 | 1332 | 1372 | 1413 | 1456 | 34816,96 |
| 0,93 | 0,87 | 0,81 | 0,76 | 0,71 | 0,71 | ||
| РV(NOI) | 1207,52 | 1161,08 | 1116,42 | 1073,47 | 1032,18 | 24684,97 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.14
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по бару ( вариант 2) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 15,09% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | REV | ||
| Рост стоимости объекта оценки,% | 30,0% | ||||||
| NOI | -78360 | 7520 | 7971 | 8450 | 8957 | 9494 | 101868,00 |
| 0,87 | 0,76 | 0,66 | 0,57 | 0,50 | 0,50 | ||
| РV(NOI) | 6534,38 | 6018,45 | 5543,26 | 5105,59 | 4702,48 | 50455,85 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.15
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 3) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 13,05% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки,% | 20,00% | ||||||
| NOI | -58770 | 5361 | 5629 | 5910 | 6206 | 6516 | 70524 |
| 0,88 | 0,78 | 0,69 | 0,61 | 0,54 | 0,54 | ||
| РV(NOI) | 4742,27 | 4404,78 | 4091,31 | 3800,15 | 3529,70 | 38201,48 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.16
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара .
| Показатели | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 |
| Внутренняя норма прибыли ,% | 7,12% | 15,09% | 13,05% |
| весомость | 10% | 50% | 40% |
| Средневзвешенная величина | 0,71% | 7,54% | 5,22% |
| Расчетная ставка дисконтирования | 13,47% |
Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .
3.9 Дисконтирование денежных потоков .
При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:
NPV=PVNOI + PVREV, (3.4)
где
PVNO I – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды
PVREV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.
Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.
Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:
Ø непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;
Ø принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;
Ø прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.
Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.
В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4 варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) .
Таблица 3.17
Прогнозируемое изменение дохода и стоимости кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .
| Показатели | варианты | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Чистый операционный доход | 7841 | 51649 | 36504 | 21357 |
| Рост дохода в год,% | 3,0% | 6,0% | 5,0% | 5,0% |
| Рост стоимости объекта оценки,% | 15% | 30,0% | 25,0% | 20,0% |
Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 – 3.21 .
Таблица 3.18
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
| ВАРИАНТ 1 | |||||||
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| ставка дисконтирования | 14,82% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | REV | ||
| Рост стоимости объекта оценки, % | 15% | ||||||
| NOI | 0 | 7841 | 8077 | 8319 | 8568 | 8825 | 1,15 |
| 0,87 | 0,76 | 0,66 | 0,58 | 0,50 | 0,50 | ||
| РV(NOI) | 6829,07 | 6125,93 | 5495,19 | 4929,39 | 4421,85 | 0,58 | |
| РV | 65783 | ||||||
Таблица 3.19
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
| ВАРИАНТ 2 | |||||||
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| ставка дисконтирования | 14,82% | ||||||
| Рост дохода в год, % |
| 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 30% | ||||||
| NOI | 0 | 51649 | 54748 | 58033 | 61515 | 65206 | 1,30 |
| 0,87 | 0,76 | 0,66 | 0,58 | 0,50 | 0,50 | ||
| РV(NOI) | 44981,71 | 41525,52 | 38334,90 | 35389,42 | 32 670 | 0,65 | |
| РV | 552947 | ||||||
Таблица 3.20
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
| ВАРИАНТ 3 | |||||||
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| ставка дисконтирования | 14,82% | ||||||
| Рост дохода в год, % |
| 5% | REV | ||||
| Рост стоимости объекта оценки, % | 25,00% | ||||||
| NOI | 0 | 36504 | 38329 | 40245 | 42257 | 44370 | 1,25 |
| 0,87 | 0,76 | 0,66 | 0,58 | 0,50 | 0,50 | ||
| РV(NOI) | 31791,27 | 29071,70 | 26584,78 | 24310,60 | 22230,97 | 0,63 | |
| РV | 358540 | ||||||
Таблица 3.21
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
| ВАРИАНТ 4 | |||||||
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| ставка дисконтирования | 14,82% | ||||||
| Рост дохода в год,% |
| 5% | REV | ||||
| Рост стоимости объекта оценки, % | 20% | ||||||
| NOI | 0 | 21357 | 22424 | 23546 | 24723 | 25959 | 1,20 |
| 0,87 | 0,76 | 0,66 | 0,58 | 0,50 | 0,50 | ||
| РV(NOI) | 196782 | 18599,59 | 17008,50 | 15553,52 | 14223,00 | 13006,30 | 0,60 |
| РV | |||||||
Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..
Таблица 3.22
Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.
| Наименование | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 | Всего |
| Рыночная стоимость, долл. | 65783 | 552947 | 358540 | 196782 | 1174053 |
| Вероятность | 0,06 | 0,47 | 0,31 | 0,17 | 1,00 |
| Средневзвешенная стоимость, долл. | 3686 | 260423 | 109493 | 32983 | 406 585 |
Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :
Долл., или 874 970 920 руб.
Таблица 3.23
Прогнозируемое изменение дохода и стоимости бара за пятилетний период по вариантам прогноза .
| Показатели | варианты | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Чистый операционный доход | 1294 | 7520 | 5361 | 3202 |
| Рост дохода в год,% | 3% | 6,0% | 5% | 5,00% |
| Рост стоимости объекта оценки,% | 15% | 30,00% | 25,00% | 20% |
Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 – 3.27 .
Таблица 3.24
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
| ВАРИАНТ 1 | |||||||
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| ставка дисконтирования | 13,47% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 15% | ||||||
| NOI | 1294 | 1332 | 1372 | 1413 | 1456 | 1,15 | |
| 0,88 | 0,78 | 0,68 | 0,60 | 0,53 | 0,53 | ||
| РV(NOI) | 1139,95 | 1034,76 | 939,29 | 852,62 | 773,94 | 0,61 | |
| РV | 12198 | ||||||
Таблица 3.25
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
| ВАРИАНТ 2 | |||||||
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Рост дохода в год,% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 30% | ||||||
| NOI | 0 | 7520 | 7971 | 8450 | 8957 | 9494 | 1,30 |
| 0,88 | 0,78 | 0,68 | 0,60 | 0,53 | 0,53 | ||
| РV(NOI) | 6627,48 | 6191,18 | 5783,60 | 5402,85 | 5047,17 | 0,69 | |
| РV | 94049,35 | ||||||
Таблица 3.26
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
| ВАРИАНТ 3 | |||||||
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Рост дохода в год,% | 5% | REV | |||||
| Рост стоимости объекта оценки, % | 25% | ||||||
| NOI | 0 | 5361 | 5629 | 5910 | 6206 | 6516 | 1,25 |
| 0,88 | 0,78 | 0,68 | 0,60 | 0,53 | 0,53 | ||
| РV(NOI) | 4724,51 | 4371,85 | 4045,51 | 3743,53 | 3464,09 | 0,66 | |
| РV | 60656,91 | ||||||
Таблица 3.27
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
| ВАРИАНТ 4 | |||||||
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Рост дохода в год,% | 5% | REV | |||||
| Рост стоимости объекта оценки,% | 20% | ||||||
| NOI | 0 | 3202 | 3362 | 3530 | 3707 | 3892 | 1,20 |
| 0,88 | 0,78 | 0,68 | 0,60 | 0,53 | 0,53 | ||
| РV(NOI) | 2821,89 | 2611,25 | 2416,33 | 2235,97 | 2069,06 | 0,64 | |
| РV | 33569,88 | ||||||
Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .
Таблица 3.28
Согласование рыночной стоимости бара определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.
| Наименование | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 | Всего |
| Рыночная стоимость, долл. | 12197,62 | 94049,35 | 60656,91 | 33569,88 | 200473,76 |
| Вероятность | 0,06 | 0,47 | 0,30 | 0,17 | 1,00 |
| Средневзвешенная стоимость, долл. | 742,15 | 44121,88 | 18352,83 | 5621,37 | 68 838 |
Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет 68 838 долл., или 148 139 376 руб.
ВЫВОД:
Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г составляет:
Кафе - 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США ;
Дата: 2019-04-22, просмотров: 506.