Разница между чистым операционным доходом и расходами по об­служиванию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД-РОД, (7.1)

где ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;

ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

С_н = ИК + СК, (7.2)

где С_н - стоимость недвижимости;

ИК- ипотечный кредит;

СК - собственный капитал инвестора.

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рассчи­тываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости не­движимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала ин­вестора:

. (7.3)

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отно­шение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложен­ного инвестором в недвижимость

(7.4)

Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходно­сти недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инве­стора R_н =R_СК . Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R_h > R_ck. Финансовый левередж является положительным и характе­ризует эффективное использование заемных средств, если R_h < R_ck.

Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыноч­ную стоимость недвижимости, предполагает:

· проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа;

· наличие оправдывающих обязательств;

· возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;

· определение принципа субординации.

Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заем­щиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возме­щение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует в договоре, заемщик должен отвечать всем при­надлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на по­гашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, если инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких слу­чаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижа­ется по мере приближения даты окончательного погашения долга. В не­которых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запреща­ющий досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает воз­можность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) не­зависимо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Воз­можная дата досрочного погашения устанавливается в момент заклю­чения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчи­тывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно ком­мерческому банку.

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолжен­ности будет погашать новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное право увеличивает риск кредитора, который оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному поку­пателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет ис­ключительную ответственность, если новый собственник получил оправ­дывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

ЭФФЕКТ ФИНАНСОВОГО РАЫЧАГА

Для любого предприятия приоритетное значение имеет правило, при котором как собственные, так и заемные средства должны обеспечивать отдачу в форме прибыли (дохода). Действие финансового рычага (левериджа) характеризует целесообразность и эффективность использования предприятием заемных средств как источника финансирования хозяйственной деятельности.

Эффект финансового рычага заключается в том, что предприятие, используя заемные средства, изменяет чистую рентабельность собственных средств. Данный эффект возникает из расхождения между рентабельностью активов (имущества) и «ценой» заемного капитала, т.е. средней банковской ставкой. При этом предприятие должно предусмотреть такую рентабельность активов, чтобы денежных средств было достаточно на уплату процентов за кредит и уплату налога на прибыль.

Следует иметь в виду, что средняя расчетная ставка процента не совпадает с процентной ставкой, принимаемой по условиям кредитного договора. Среднюю расчетную ставку устанавливают по формуле:

СП = (ФИк : сумма ЗС) х 100,

где

СП – средняя расчетная ставка за кредит;

Фик – фактические финансовые издержки по всем полученным кредитам за расчетный период (сумма уплаченных процентов);

сумма ЗС – общая сумма заемных средств, привлеченных в расчетном периоде.

Общая формула для расчета эффекта финансового рычага может быть выражена:

ЭФР = (1 – Нс) х (Ра – СП) х (ЗК : СК),

где

ЭФР – эффект финансового рычага;

Нс – ставка налога на прибыль в долях единицы;

Ра – рентабельность активов;

СП - средняя расчетная ставка процента за кредит в %;

ЗК – заемный капитал;

СК – собственный капитал.

Первая составляющая эффекта – налоговый корректор(1 – Нс), показывает, в какой степени проявляется эффект финансового рычага в связи с различным уровнем налогообложения. Он не зависит от деятельности предприятия, т. к. ставку налога на прибыль утверждают в законодательном порядке.

В процессе управления финансовым рычагом дифференцированный налоговый корректор может быть использован в случаях, если:

· по различным видам деятельности предприятия установлены дифференцированные ставки налогообложения;

· по отдельным видам деятельности предприятия используют льготы по налогу на прибыль;

· отдельные дочерние подразделения (филиалы) предприятия осуществляются свою деятельность в свободных экономических зонах, как своей страны, так и за рубежом.

Вторая составляющая эффекта – дифференциал (Ра – СП), является основным фактором, формирующим положительное значение эффекта финансового рычага. Условие: Ра > СП. Чем выше положительное значение дифференциала, тем весомее при прочих равных условиях значение эффекта финансового рычага.

В связи с высокой динамичностью этого показателя, он требует систематического мониторинга в процессе управления. Динамизм дифференциала обусловлен рядом факторов:

· в период ухудшения конъюнктуры финансового рынка стоимость привлечения заемных средств может резко возрасти и превысить уровень бухгалтерской прибыли, генерируемой активами предприятия;

· снижение финансовой устойчивости, в процессе интенсивного привлечения заемного капитала, приводит к увеличению риска банкротства предприятия, что вынуждает повышать процентные ставки за кредит с учетом премии за дополнительный риск. Дифференциал финансового рычага тогда может быть сведен к нулю или даже к отрицательному значению. В результате, рентабельность собственного капитала снизится, т.к. часть генерируемой им прибыли будет направлена на обслуживание долга, полученного под высокие процентные ставки;

· в период ухудшения ситуации на товарном рынке, сокращения объема продаж и величины бухгалтерской прибыли отрицательное значение дифференциала может формироваться даже при стабильных процентных ставках за счет снижения рентабельности активов.

Таким образом, отрицательная величина дифференциала приводит к снижению рентабельности собственного капитала, что делает его использование неэффективным.

Третья составляющая эффекта – коэффициент задолженности или плечо финансового рычага(ЗК : СК). Он является мультипликатором, который изменяет положительное или отрицательное значение дифференциала. При положительном значении дифференциала любой прирост коэффициента задолженности будет приводить к еще большему повышению рентабельности собственного капитала. При отрицательном значении дифференциала прирост коэффициента задолженности будет приводить к еще большему падению рентабельности собственного капитала.

Итак, при стабильном дифференциале коэффициент задолженности является главным фактором, влияющим на величину доходности собственного капитала, т.е. он генерирует финансовый риск. Аналогично, при неизменной величине коэффициента задолженности, положительное или отрицательное значение дифференциала генерирует как увеличение суммы и уровня прибыли на собственный капитал, так и финансовый риск ее потери.

Соединив три составляющих эффекта (налоговый корректор, дифференциал и коэффициент задолженности), получим значение эффекта финансового рычага. Данный способ расчета позволяет предприятию определить безопасный объем заемных средств, то есть допустимых условий кредитования.

Для реализации этих благоприятных возможностей необходимо установить наличие взаимосвязи и противоречия между дифференциалом и коэффициентом задолженности. Дело в том, что при увеличении объема заемных средств финансовые издержки по обслуживанию долга возрастают, что, в свою очередь, приводит к снижению положительного значения дифференциала (при неизменной величине доходности собственного капитала).

Из вышесказанного, можно сделать следующие выводы:

· если новое заимствование приносит предприятию рост уровня эффекта финансового рычага, то оно выгодно для предприятия. При этом необходимо контролировать состояние дифференциала, поскольку при увеличении коэффициента задолженности коммерческий банк вынужден компенсировать возрастание кредитного риска повышением «цены» заемных средств;

· риск кредитора выражают величиной дифференциала, т.к. чем выше дифференциал, тем меньше кредитный риск у банка. И наоборот, если дифференциал станет меньше нуля, тогда эффект рычага будет действовать во вред предприятию, то есть произойдет вычет из рентабельности собственного капитала, и у инвесторов не будет желания покупать акции предприятия-эмитента с отрицательным дифференциалом.

Таким образом, задолженность предприятия коммерческому банку – это и не благо и не зло, но это его финансовый риск. Привлекая заемные средства, предприятие может более успешно выполнять стоящие перед ним задачи, если вложит их в высокодоходные активы или реальные инвестиционные проекты с быстротой окупаемостью капиталовложений.

Основная задача для финансового менеджера состоит не в том, чтобы исключить все риски, а в том, чтобы принять разумные, заранее рассчитанные риски, в пределах положительного значения дифференциала. Это правило важно и для банка, т.к. заемщик с отрицательной величиной дифференциала вызывает недоверие.

Финансовый рычаг – это механизм, овладеть которым финансовый менеджер может только в том случае, если располагает точной информацией о рентабельности активов предприятия. В ином случае, ему целесообразно обращаться с коэффициентом задолженности очень осторожно, взвешивая последствия новых заимствований на рынке ссудного капитала.

Второй способ расчета эффекта финансового рычага можно рассматривать как процентное (индексное) изменение чистой прибыли на каждую обыкновенную акцию, и вызываемое данным процентным изменением колебание валовой прибыли. Иначе говоря эффект финансового рычага определяется по следующей формуле:

сила воздействия финансового рычага = процентное изменение чистой прибыли на одну обыкновенную акцию : процентное изменение валовой прибыли на одну обыкновенную акцию.

Чем меньше сила воздействия финансового рычага, тем ниже финансовый риск, связанный с данным предприятием. Если заемные средства не привлекаются в оборот, то сила воздействия финансового рычага равна 1.

Чем больше сила воздействия финансового рычага, тем выше у предприятия уровень финансового риска в этом случае:

· для коммерческого банка возрастает риск непогашения кредита и процентов по нему;

· для инвестора увеличивается риск снижения дивидендов на принадлежащие ему акции предприятия-эмитента с высоким уровнем финансового риска.

Второй способ измерения эффекта финансового рычага дает возможность выполнить сопряженный расчет силы воздействия финансового рычага и установить совокупный (общий) риск, связанный с предприятием.

В условиях инфляции, если задолженность и проценты по ней не индексируются, эффект финансового рычага увеличивается, поскольку обслуживание долга и сам долг оплачиваются уже обесцененными деньгами. Отсюда следует, что в условиях инфляционной среды даже при отрицательной величине дифференциала финансового рычага эффект последнего может быть положительным за счет неиндексации долговых обязательств, что создает дополнительный доход от применения заемных средств и увеличивает сумму собственного капитала.