I. Основные положения
1.1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке (далее -- Методические указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности, в частности, земель, покрытых поверхностными водными объектами, расположенных за пределами населенных пунктов лесных участков, земель сельскохозяйственных угодий и особо охраняемых природных территорий.
Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости (в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов).
1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.
1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.
Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. При проведении массовой оценки используются сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Выбор подходов и методов, используемых для определения стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.
1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости.
Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы. В случае проведения согласования путем взвешивания выбор использованных весов должен быть обоснован.
1.5. При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах (суммах, запрашиваемых, предлагаемых или уплачиваемых в результате совершенной или предполагаемой сделки) определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.
1.6. Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) или в судебном порядке.
1.7. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату оценки независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.
1.8. В случае использования наблюдаемых рыночных цен как исходной информации для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости его кадастровая стоимость должна определяться как цена на основном (сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект недвижимости) или наиболее выгодном сегменте рынка недвижимости (сегмент рынка недвижимости, на котором была бы получена максимальная сумма от продажи объекта недвижимости) на дату оценки в текущих рыночных условиях.
Если по объектам кадастровой оценки отсутствует рынок на соответствующей территории или существует недостаток наблюдаемых рыночных данных, определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночной ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта оценки, включая затраты на его создание и экономические выгоды от его использования.
1.9. При определении кадастровой стоимости используется необходимая для определения кадастровой стоимости информация об объектах недвижимости, имеющаяся в распоряжении федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления, организаций субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
1.10. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При использовании наблюдаемых на рынке цен для определения кадастровой стоимости такие цены не корректируются на затраты по сделке, поскольку такие затраты не характеризуют объект недвижимости, а определяют специфику сделки и будут отличаться в зависимости от того, как владелец вступает в сделку в отношении объекта недвижимости.
При этом необходимо в первую очередь использовать информацию по сделкам на аналогичном с оцениваемым объектом сегменте рынка по своим основным характеристикам местоположения и вида использования, а также состояния объектов (информацию по однородным с объектом оценки объектам). При этом условия сделок на рынке однородных объектов недвижимости признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену сделок, либо может быть учтено с помощью поправок (корректировок).
1.11. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося его фактического использования.
В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжение фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования.
1.12. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.
При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
Может потребоваться условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, в один условно сформированный объект оценки (например, единый производственно-технологический комплекс) или разделение объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости, на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки. Такое объединение или разделение допустимо, если соответствующие условно сформированные объекты оценки имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. В случае если с точки зрения максимизации экономической выгоды целесообразно рассматривать объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости, в их единстве или исходя из раздельного использования, то результатом определения кадастровой стоимости по каждому объекту недвижимости, учтенному в государственном кадастре недвижимости, является относимая на такие объекты недвижимости часть или совокупность полученных стоимости (стоимостей). При отсутствии наблюдаемого рынка, обеспечивающего информацию о ценах при продаже объектов оценки на дату оценки, при определении кадастровой стоимости должно приниматься допущение о том, что переход права на объект оценки имеет место на указанную дату и такой переход рассматривается с точки зрения владельца такого объекта.
1.13. При распределении кадастровой стоимости недвижимости между земельным участком, зданиями, сооружениями рекомендуется придерживаться характеристик, которыми описываются земельные участки и здания, сооружения, указанные в приложении № 1 к настоящим Методическим указаниям.
1.14. Земельный участок характеризуется его назначением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем градостроительной деятельности, исходя из этапа жизненного цикла иных объектов недвижимости, расположенных на нем: незастроенный, в том числе застраиваемый, и застроенный земельный участок.
В случае, когда стоимость земельных участков, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, или лесных участков вне населенных пунктов используется при расчете кадастровой стоимости незастроенных земельных участков (в том числе застраиваемых) или застроенных, необходимо учитывать затраты, связанные с его освоением (изменением вида разрешенного использования и застройкой, включая все сопутствующие расходы, в том числе затраты на создание необходимой инфраструктуры, затраты на проектирование и затраты на финансирование, которые были или могли быть понесены участниками рынка при создании аналогичного оцениваемому объекта).
1.15. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства.
1.16. Определение кадастровой стоимости земельных участков проводится без учета стоимости находящихся на них многолетних насаждений.
V. Оценочное зонирование
5.1. В процессе определения кадастровой стоимости проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.
5.2. Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату оценки ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.
5.3. По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади или объема типовых объектов недвижимости (земельных участков и (или) других объектов недвижимости) в ценовых зонах в разрезе видов использования.
5.4. Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.
Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.
Основные физические и иные характеристики типового объекта недвижимости (местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений, а также другие его характеристики) должны быть описаны с учетом состояния соответствующего сегмента рынка на основе рыночной и иной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории.
5.5. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития.
5.6. Для проведения оценочного зонирования используется кадастровый план территории субъекта Российской Федерации или муниципальных образований на дату определения кадастровой стоимости, отражающий:
1) административно-территориальное деление, в том числе границы населенных пунктов;
2) сведения об утвержденных документах территориального планирования и правилах землепользования и застройки;
3) сведения о проектах планировки территорий;
4) сведения об особо охраняемых природных территориях и зонах с особым режимом использования территорий;
5) сведения о территориях общего пользования, в том числе дорожно-транспортной инфраструктуре;
6) сведения об объектах социальной и инженерно-технической инфраструктуры в границах соответствующих земельных участков.
Для проведения оценочного зонирования используются также карты, включаемые в состав материалов по обоснованию схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.
5.7. Информация о местоположении конкретных объектов недвижимости представляется Заказчиком в графическом и семантическом виде с учетом требований о представлении таких данных.
5.8. Для проведения оценочного зонирования кадастровый план территории совмещается с региональными и (или) местными геоинформационными системами (ГИС), прежде всего с информационными системами объектов градостроительной деятельности соответствующих муниципальных образований, в том числе с адресным планом территории, обеспечивающими доступ к пространственным данным (геоданным) по земельно-имущественным и градостроительным вопросам.
5.9. Порядок проведения оценочного зонирования.
5.9.1. Проводится типологизация населенных пунктов и межселенных территорий на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения. При этом учитываются:
1) административно-территориальное устройство субъекта Российской Федерации;
2) социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований;
3) стратегии, программы и прогнозы социально-экономического развития субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.
На карте (картах) территории соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования на основании документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также на основании требований охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов устанавливаются границы территориальных зон (в соответствии с функциональным зонированием территории и с учетом установленных градостроительных регламентов и границ зон с особыми условиями использования территорий).
5.9.2. В границах территориальной зоны анализируется фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства, а также характеристики планируемого развития соответствующих зон, определенных документами территориального планирования муниципальных образований, для выделения ценовых зон с различными основными видами использования объектов недвижимости. Выделение ценовых зон осуществляется с учетом перспектив их развития (будущей застройки), а также финансовых и временных затрат.
В качестве ценовой зоны могут быть выделены и отдельные землепользования или земельные участки, характеризующиеся особыми условиями их использования и комплексного развития, существенно отличающимися от использования окружающих земельных участков и землепользований.
Оценочное зонирование в населенных пунктах и межселенных территориях с неразвитым рынком недвижимости может проводиться путем объединения земель одного или нескольких населенных пунктов. При этом земли одного или нескольких населенных пунктов могут составлять одну ценовую зону.
5.9.3. В составе каждой выделенной ценовой зоны определяются характеристики типового (типовых) объекта (объектов) недвижимости исходя из наиболее распространенных видов использования, прежде всего основных разрешенных видов использования, то есть тех видов использования, предельные размеры и иные параметры которых соответствуют градостроительному регламенту.
Для каждого выделенного типового объекта оценки проводится сбор и систематизация данных рынка земельных участков и других объектов недвижимости в границах выделенных зон и устанавливаются (рассчитываются) удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади или объема.
Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, могут быть объединены в одну ценовую зону по таким объектам.
Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади или объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10 процентов.
5.9.4. Выбор применяемого метода (методов) расчета средних рыночных цен типовых объектов в ценовых зонах зависит от характеристик типового объекта и наличия информации о ценах сделок и (или) реальных предложений по объектам - аналогам для выделенного типового объекта.
Основной подход к определению средней рыночной цены типового объекта в рамках оценочного зонирования основан на обобщении рыночных цен на земельные участки и иные объекты недвижимости в рамках выделенных ценовых зон, а также обобщении типичных доходов от использования объектов недвижимости с последующей их капитализацией путем применения валового рентного мультипликатора.
При отсутствии в конкретной ценовой зоне достаточной информации о рыночных ценах, близких по своим ценообразующим факторам к выделенному типовому объекту аналогичным объектам, средняя рыночная цена такого типового объекта может быть определена в рамках применения сравнительного подхода на основе сложившихся в других выделенных ценовых зонах ценах на аналогичные типовые объекты.
5.10. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) ценовых зон и устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта недвижимости в границах этих зон. В случае если установление средних цен в конкретной ценовой зоне не может быть проведено в силу значительного диапазона рыночных цен, для данной зоны может быть обозначен наиболее вероятный интервал рыночных цен.
5.11. Границы ценовых зон устанавливаются и описываются надлежащим образом для каждого из выделенных типовых объектов недвижимости отдельно. Границы ценовых зон для различных типовых объектов могут совпадать между собой. Описание границ каждой ценовой зоны по каждому типовому объекту должно позволять сделать заключение о включении или невключении конкретного объекта недвижимости в ту или иную ценовую зону.
5.12. Итоговая информация по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы по кадастровой оценке, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости.
Форма предоставления перечня объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определялась в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки
| № п\п |
Комиссия/ судебный порядок
Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки
| Группа (ВРИ) | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Земельные участки | |||
| 1. Сельскохозяйственное использование | - | 2 | 1 |
| 2. Жилая застройка | - | 1 | 2 |
| 3. Общественное использование | - | 1 | 2 |
| 4. Предпринимательство (коммерческое использование) | - | 2 | 1 |
| 5. Отдых (рекреация, спорт) | - | 1,2 | 1,2 |
| 6. Производственная деятельность | - | 1,2 | 1,2 |
| 7. Транспорт | - | 1 | 2 |
| 8. Обеспечение обороны и безопасности | 1 | - | - |
| 9. Особая охрана и изучение природы | - | 1 | 2 |
| 10. Леса и лесная промышленность | - | 1,2 | 1,2 |
| 11. Водные объекты | - | 2 | 1 |
| 12. Общее и специальное пользование | - | 2 | 1 |
| Другие объекты недвижимости | |||
| 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки) | 2 | 1 | 3 |
| 2. Дома малоэтажной жилой застройки (до 3-х этажей включительно), в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ | 2 | 1 | 3 |
| 3. Объекты транспорта, за исключением линейных объектов и сооружений | 2,3 | 1 | 2,3 |
| 4. Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции | 3 | 2 | 1 |
| 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения | 2 | 3 | 1 |
| 6. Административные и бытовые объекты | 3 | 2 | 1 |
| 7. Объекты производственного, производственно-складского и складского назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений | 1,2 | 3 | 1,2 |
| 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 9. Прочие объекты | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 10. Сооружения | 1 | 2,3 | 2,3 |
1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов.
Приложение № 7
к Методическим указаниям,
утв. приказом Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Обзор документа
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71333640/#ixzz5Xeu5VUG5
I. Основные положения
1.1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке (далее -- Методические указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности, в частности, земель, покрытых поверхностными водными объектами, расположенных за пределами населенных пунктов лесных участков, земель сельскохозяйственных угодий и особо охраняемых природных территорий.
Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости (в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов).
1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.
1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.
Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. При проведении массовой оценки используются сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Выбор подходов и методов, используемых для определения стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.
1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости.
Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы. В случае проведения согласования путем взвешивания выбор использованных весов должен быть обоснован.
1.5. При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах (суммах, запрашиваемых, предлагаемых или уплачиваемых в результате совершенной или предполагаемой сделки) определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.
1.6. Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) или в судебном порядке.
1.7. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату оценки независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.
1.8. В случае использования наблюдаемых рыночных цен как исходной информации для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости его кадастровая стоимость должна определяться как цена на основном (сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект недвижимости) или наиболее выгодном сегменте рынка недвижимости (сегмент рынка недвижимости, на котором была бы получена максимальная сумма от продажи объекта недвижимости) на дату оценки в текущих рыночных условиях.
Если по объектам кадастровой оценки отсутствует рынок на соответствующей территории или существует недостаток наблюдаемых рыночных данных, определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночной ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта оценки, включая затраты на его создание и экономические выгоды от его использования.
1.9. При определении кадастровой стоимости используется необходимая для определения кадастровой стоимости информация об объектах недвижимости, имеющаяся в распоряжении федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления, организаций субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
1.10. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При использовании наблюдаемых на рынке цен для определения кадастровой стоимости такие цены не корректируются на затраты по сделке, поскольку такие затраты не характеризуют объект недвижимости, а определяют специфику сделки и будут отличаться в зависимости от того, как владелец вступает в сделку в отношении объекта недвижимости.
При этом необходимо в первую очередь использовать информацию по сделкам на аналогичном с оцениваемым объектом сегменте рынка по своим основным характеристикам местоположения и вида использования, а также состояния объектов (информацию по однородным с объектом оценки объектам). При этом условия сделок на рынке однородных объектов недвижимости признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену сделок, либо может быть учтено с помощью поправок (корректировок).
1.11. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося его фактического использования.
В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжение фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования.
1.12. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.
При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
Может потребоваться условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, в один условно сформированный объект оценки (например, единый производственно-технологический комплекс) или разделение объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости, на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки. Такое объединение или разделение допустимо, если соответствующие условно сформированные объекты оценки имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. В случае если с точки зрения максимизации экономической выгоды целесообразно рассматривать объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости, в их единстве или исходя из раздельного использования, то результатом определения кадастровой стоимости по каждому объекту недвижимости, учтенному в государственном кадастре недвижимости, является относимая на такие объекты недвижимости часть или совокупность полученных стоимости (стоимостей). При отсутствии наблюдаемого рынка, обеспечивающего информацию о ценах при продаже объектов оценки на дату оценки, при определении кадастровой стоимости должно приниматься допущение о том, что переход права на объект оценки имеет место на указанную дату и такой переход рассматривается с точки зрения владельца такого объекта.
1.13. При распределении кадастровой стоимости недвижимости между земельным участком, зданиями, сооружениями рекомендуется придерживаться характеристик, которыми описываются земельные участки и здания, сооружения, указанные в приложении № 1 к настоящим Методическим указаниям.
1.14. Земельный участок характеризуется его назначением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем градостроительной деятельности, исходя из этапа жизненного цикла иных объектов недвижимости, расположенных на нем: незастроенный, в том числе застраиваемый, и застроенный земельный участок.
В случае, когда стоимость земельных участков, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, или лесных участков вне населенных пунктов используется при расчете кадастровой стоимости незастроенных земельных участков (в том числе застраиваемых) или застроенных, необходимо учитывать затраты, связанные с его освоением (изменением вида разрешенного использования и застройкой, включая все сопутствующие расходы, в том числе затраты на создание необходимой инфраструктуры, затраты на проектирование и затраты на финансирование, которые были или могли быть понесены участниками рынка при создании аналогичного оцениваемому объекта).
1.15. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства.
1.16. Определение кадастровой стоимости земельных участков проводится без учета стоимости находящихся на них многолетних насаждений.
II. Обработка информации, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
2.1. Заказчик работ по государственной кадастровой оценке (далее - Заказчик) передает в адрес исполнителя работ по государственной кадастровой оценке (далее - Исполнитель) пакет документов, содержащий перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), а также в отношении указанных в Перечне объектов недвижимости:
1) отчеты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, составленные по итогам проведения предыдущей государственной кадастровой оценки;
2) перечень объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых определялась в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, по форме, представленной в приложении № 2 к настоящим Методическим указаниям;
3) перечень объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых оспорена на заседании комиссии или в судебном порядке по форме, представленной в приложении № 3 к настоящим Методическим указаниям;
4) информацию о рынке недвижимости, имеющуюся в распоряжении Заказчика.
2.2. Исполнитель осуществляет конвертацию Перечня в формат ***.xls, дополняет его столбцами «Вид использования объектов оценки» и «Источник информации о виде использования объектов оценки» и направляет его Заказчику.
Столбец «Вид использования объектов оценки» заполняется Заказчиком работ в соответствии с классификатором видов использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 (зарегистрирован в Минюсте России 8 сентября 2014 г., регистрационный № 33995), с изменениями, внесенными приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2015 г. № 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540» (зарегистрирован в Минюсте России 21 октября 2015 г., регистрационный № 39397).
Вид использования объекта недвижимости Заказчик определяет исходя из:
1) вида разрешенного использования земельного участка;
2) вида использования объекта капитального строительства на основе технической документации на него;
3) фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем других объектов недвижимости.
В столбце «Источник информации о виде использования объектов оценки» указывается источник информации, из которого получена информация о виде использования объектов оценки.
При недостаточности информации о виде использования объектов недвижимости возможно использовать результаты определения видов использования объектов недвижимости, полученные по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, кроме случаев, когда данные результаты были оспорены.
В случае если результаты определения видов использования объектов недвижимости, полученные по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, были оспорены, используются виды использования объектов недвижимости, установленные в процессе оспаривания, в случае если они не были изменены.
При этом в столбце «Источник информации о виде использования объектов оценки» указываются реквизиты отчета, составленного по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, или документы, полученные по итогам оспаривания.
В столбце «Источник информации о виде использования объектов оценки» указывается источник информации, из которого получена информация о виде использования объектов оценки.
2.3. После получения от Заказчика Перечня с указанием видов использования объектов оценки Исполнитель дополняет Перечень столбцами «Основные характеристики объектов оценки» и «Источник информации об основных характеристиках объектов оценки», в том числе столбцами «Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости» и «Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости».
Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости определяет для объектов капитального строительства их нахождение на конкретном земельном участке, а для земельных участков - расположение на них конкретных объектов капитального строительства.
Исполнитель самостоятельно заполняет столбцы «Основные характеристики объектов оценки» и «Источник информации об основных характеристиках объектов оценки», в том числе столбцы «Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости» и «Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости».
Необходимо предпринимать все возможные меры, в том числе с привлечением Заказчика, для получения как можно более полных сведений о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.
Дополненный указанными столбцами Перечень Исполнитель передает Заказчику для дальнейшего уточнения и дополнения. После внесения уточнений и дополнений Перечень передается Заказчиком Исполнителю.
2.4. По итогам обработки Перечня формируются Список № 1, Список № 2 и Список № 3.
В Список № 1 включаются объекты недвижимости, для которых имеется достаточная для определения их кадастровой стоимости информация, представленная Заказчиком. При этом вид использования объекта оценки определен однозначно на основании информации, полученной от Заказчика, соответственно заполнены столбцы «Вид использования объектов оценки» и «Источник информации о виде использования объектов оценки», в том числе столбцы «Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости» и «Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости».
Информации, содержащейся в Списке № 1, должно быть достаточно для идентификации сведений о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании и иных характеристиках, необходимых для определения их кадастровой стоимости.
В Список № 2 включаются объекты недвижимости, для которых отсутствует достаточная для определения их кадастровой стоимости информация, представленная Заказчиком, при этом данная информация дополнена Исполнителем в том числе сведениями относительно местоположения и физических свойств объектов недвижимости (площади, строительных объемов, технического состояния и т. д.), а ее достоверность может быть подтверждена Заказчиком. В данном случае в графу «Источник информации о виде использования объектов оценки» вносятся слова «Вид использования уточнен Исполнителем» и (или) в графу «Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости» вносятся слова «Информация о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости уточнена Исполнителем».
В Список № 3 включаются объекты недвижимости, для определения кадастровой стоимости которых отсутствует достаточная для определения их кадастровой стоимости информация, представленная Заказчиком, при этом данная информация не может быть дополнена Исполнителем.
Сформированные списки № 1, № 2 и № 3 дополняются столбцами «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком» и «Документ-основание, уточняющая информация» (Список № 3 также дополняется столбцом «Дополнительные характеристики объекта оценки», содержащим состав необходимой для определения кадастровой стоимости информации) и направляются в адрес Заказчика.
2.5. Обработка списков № 1, № 2 и № 3 Заказчиком.
2.5.1. Обработка Заказчиком Списка № 1 и Списка № 2 заключается в их проверке и согласовании (при отсутствии замечаний). Если по какому-либо объекту Заказчик считает информацию некорректной, Заказчик указывает корректную информацию, заполняя при этом столбцы «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком» и «Документ-основание, уточняющая информация». В этом случае Список № 1 и Список № 2 согласовываются Заказчиком после внесения всех уточнений. Итоговой считается информация, представленная в списках № 1 и № 2, установленная Заказчиком.
При наличии у Заказчика информации по совокупности функционально-взаимосвязанных объектов оценки, в том числе принадлежащих одному правообладателю, такая информация также указывается в столбцах «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком» и «Документ - основание, уточняющая информация».
2.5.2. Обработка Заказчиком Списка № 3 заключается в согласовании (при отсутствии замечаний) информации об объектах недвижимости, представленной в Списке № 3, и дополнении информации об объектах недвижимости, указанной в столбце «Дополнительные характеристики объекта оценки» Списка № 3.
Дополненная информация заносится Заказчиком в Список № 3 с заполнением столбцов «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком» и «Документ-основание, уточняющая информация».
При наличии у Заказчика информации по совокупности функционально-взаимосвязанных объектов оценки, в том числе принадлежащих одному правообладателю, такая информация также указывается в столбцах «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком» и «Документ - основание, уточняющая информация».
После обработки списков № 1, № 2 и № 3 Заказчиком они направляются Исполнителю.
2.6. Рассмотрение Исполнителем Списка № 3.
Исполнитель работ, получив Список № 3, осуществляет анализ представленной дополнительно информации на степень ее достаточности для определения кадастровой стоимости.
Если указанная информация позволяет однозначно определить местоположение, вид использования, основные физические свойства, технические и эксплуатационные характеристики объектов оценки, ограничения в использовании, Исполнитель проставляет указанные сведения в соответствующие столбцы, заполненными остаются столбцы «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком» и «Документ-основание, уточняющая информация».
Если представленной уточняющей информации не достаточно для определения кадастровой стоимости, а также если уточняющая информация не представлена Заказчиком, соответствующие объекты оценки переносятся из Списка № 3 в отдельный Список № 4.
Итоговые Список № 3 и Список № 4 направляются Исполнителем в адрес Заказчика на согласование и утверждение.
2.7. При согласовании Списка № 3, если по какому-либо объекту оценки Заказчик считает некорректной информацию об объектах оценки, определенную Исполнителем, то Заказчик дополняет информацию по таким объектам оценки путем дополнения столбцов «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком» и «Документ-основание, уточняющая информация».
Список № 3 согласовывается Заказчиком после внесения всех уточнений (при отсутствии замечаний). Итоговой информацией, содержащейся в Списке № 3, считается информация, указанная Заказчиком.
2.8. В отношении объектов оценки, содержащихся в согласованном Заказчиком Списке № 4, определение кадастровой стоимости не осуществляется.
2.9. Для условного объединения нескольких функционально-взаимосвязанных объектов недвижимости в один условно сформированный объект оценки необходимо:
1) провести анализ наличия информации о местоположении земельных участков посредством определения местоположения их границ в принятой системе координат и (или) адресу в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;
2) провести анализ наличия информации о местоположении и характеристиках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в пределах границ земельного участка, на котором они расположены, а также о местоположении помещений в пределах здания, сооружения (привязка объектов капитального строительства и земельных участков);
3) анализ дополнительных источников данных, например, информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, адресных планов населенных пунктов, геоинформационных систем, информации фонда данных государственной кадастровой оценки.
При наличии противоречий или недостатке информации для формирования условно сформированных объектов оценки необходимо запросить у Заказчика дополнительную информацию и (или) указания по способу устранения недостатка в данных, необходимых для формирования условно сформированных объектов оценки.
Если недостаток сведений или противоречия в сведениях об условно сформированных объектах оценки не устранены, что приводит к невозможности определения кадастровой стоимости объектов оценки, включенных в списки № 1, № 2, № 3, Исполнитель направляет об этом уведомление Заказчику и отказывается от определения кадастровой стоимости таких объектов, включив их в Список № 4.
При формировании условно сформированных объектов оценки должен достигаться максимальный учет определенных (занесенных в государственный кадастр недвижимости) координат земельных участков, зданий и сооружений, в том числе из включенных в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию зданий и сооружений.
Дата: 2019-02-25, просмотров: 168.
