Управление земельными ресурсами в городах принципиально отличается от управления территориями сельских муниципальных образований. Это связано с большой концентрацией в городах населения и промышленности, повышенными требованиями к социальным, экологическим и транспортным условиям.

В связи с ростом населения и расширением границ городов, особенно актуальными становятся вопросы управления земельными ресурсами в части предоставления земель для жилищного строительства.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 30.1, в которой нормативно закреплены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В этой статье закреплено правило, согласно которому земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов землеустройства, кадастра, с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории. В проектах планировки и застройки определяются перспективы по территориальному развитию, функциональному зонированию, планировочной структуре, инженерно-транспорт-ной инфраструктуре, рациональному использованию природных ресурсов и охране окружающей среды. Территория под жилищное строительство выбирается с учетом возможности ее рационального функционального использования на основе сравнения вариантов архитектурно-планировочных решений, технико-экономических, санитарно-гигиенических показателей, топливно-энергетических, водных, территориальных ресурсов, состояния окружающей среды, с учетом прогноза изменения на перспективу природных и других условий. При этом учитываются предельно допустимые нагрузки на окружающую среду, с целью обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населению, недопущения разрушения естественных экологических систем и необратимых изменений в окружающей природной среде. С учетом преимущественного функционального использования территория подразделяется на селитебную и ландшафтно-рекреационную. Селитебная территория предназначена: для размещения жилищного фонда, мест общего пользования. Ландшафтно-рекреационная территория включает леса, лесозащитные зоны, водоемы, и другие угодья, которые формируют систему открытых пространств. Планировочная структура селитебной территории формируется с учетом взаимоувязанного размещения зон жилой застройки, уличной сети, озелененных территорий общего пользования. Расчетная жилищная обеспеченность определяется дифференцированно для городов в целом и отдельных их районов на основе прогнозных данных о среднем размере семьи, с учетом типов применяемых жилых зданий, планируемых объемов жилищного строительства, доли фонда, строящегося за счет средств населения. Общая площадь застройки, включая коттеджную, рассчитывается в соответствии с требованиями СНиП. При определении размеров земельных участков учитываются особенности градостроительных ситуаций, типы жилых домов, характер формирующейся жилой застройки (среды), условия ее размещения и др.

Предметом управления земельными ресурсами в городах являются процессы использования земли для различных сфер жизнедеятельности (социальная, жилая, промышленная, рекреационная, культурная и т. д.), учитывающие следующие особенности:

- пространственную ограниченность территории населенных пунктов;

- территориальное совмещение производственных объектов со средой постоянного обитания населения, что повышает требования к экологическому состоянию, обеспечению безопасности проживания людей, содержанию в технически исправном состоянии находящихся на территории инженерных сооружений и коммуникаций;

- высокую плотность размещения искусственных объектов недвижимости;

- разнообразие строений - от крупных уникальных зданий и больших промышленных комплексов до гаражей и трансформаторных подстанций;

- негативные изменения состояния земель, происходящие под воздействием возрастающих техногенных нагрузок и загрязнения;

- наличие культурно-исторических и архитектурных объектов недвижимости, накладывающее ограничения на их использование.

Исходя из этих особенностей, важнейшими направлениями государственной земельной политики в городах являются:

- разработка критериев эффективности землепользования и землевладения;

- разработка стратегии земельных правоотношений, с учетом специфики земель различных видов разрешенного использования;

- упрощение и удешевление системы учета и регистрации прав на землю и иное недвижимое имущество;

- обеспечение надежности и оперативности контроля за состоянием использования земель;

- регулирование арендных отношений и других форм землепользования;

- установление ставок земельного налога;

- мониторинг рынка недвижимости и его информационное обеспечение;

- обеспечение органов власти и управления земельно-кадастровой информацией.

Объектами управления в городах являются земельные участки, на которых осуществляются обособленные процессы использования их хозяйствующими субъектами. При формировании целей управления важное значение имеют взаимоотношения между объектами и субъектами. При наличии одного объекта (территории города) существуют, как правило, многочисленные субъекты управления.

На застроенных территориях объектами управления могут быть части земельных участков, используемые различными хозяйствующими субъектами, отличающиеся по направлениям использования, правовому статусу, а также земли общего назначения. Использование земель в пределах городов обеспечивает многообразие потребностей жителей и поэтому классифицируется по целевому назначению (рис. 6.9.1).

Рисунок 6.9.1 - Классификация земель городов и других населенных пунктов по целевому назначению

Земли городов и других населенных пунктов имеют, согласно классификации, сложную структуру и состоят из нескольких территориальных зон:

жилой и общественной застройки, занятых и подлежащих застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными и иными строениями и сооружениями;

общего пользования, используемых для обеспечения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.), размещения путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель;

транспорта, связи, занятых инженерными коммуникациями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта;

промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко- культурного назначения;

водных объектов, занятых естественными и искусственными водоемами и акваториями, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;

сельскохозяйственного использования, занятых сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;

резервных (запаса), используемых для территориального развития городов и других поселений;

военных объектов, режимных зон и иных земель.

Наличие большого числа объектов (земельных участков) и различных территориальных зон в городах и иных населенных пунктов, повышает значимость управления земельными ресурсами.