Раздел I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ

Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Содержание курса

Раздел I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ... 2

Тема 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 2

Тема 2. ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 4

Тема 3. Земельный участок как основа недвижимости.. 5

Раздел II. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.. 7

Тема 4. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.. 7

Тема 5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.... 9

Раздел III. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 10

Тема 6. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ НА НЕЕ ВЛИЯЮЩИЕ.. 10

Тема 7. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 11

Тема 8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 13

Тема 9. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ (ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ) 14

Тема 10. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 16

Тема 11. РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 20

Тема 12. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 20

Литература.. 21

Приложение.. 23

Раздел I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ

Тема 2. ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия "недвижимость" использовалось понятие "основные фонды". К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и пользуются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды — составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Классификация земельных участков

Для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

· текущее использование земельного участка — режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода:

· земельный участок в обороте — режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или в обеспечение залога.

При оценке земельных участков и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой.

Общая классификация объектов недвижимости

1 Естественные (природные) объекты – «недвижимость по природе»

1.1 Земельный участок (земельный участок в обороте; текущее использование земельного участка)

1.2 Лес и многолетние насаждения

1.3 Обособленные водные объекты

1.4 Участки недр

2 Искусственные объекты (постройки)

2.1 Жилые (малоэтажный дом, многоэтажный дом, дом повышенной этажности, высотный дом, кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом)

2.2 Коммерческие (офисы, рестораны, магазины и торговые комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические комплексы, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс)

2.3 Общественные (специальные) здания и сооружения[3]:лечебно-оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-просветительские, специальные – административные, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.

2.4 Инженерные сооружения (коммуникационные, транспортные, мелиоративные и т.п. )

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относятся к незавершенным объектам строительства.

Раздел II. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Система рынка недвижимости

Рынок недвижимости – средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

· спрос;

· предложение;

· цена;

· менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);

· маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);

· инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);

· деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Недвижимость как товар

Недвижимость как товар характеризуется следующими особенностями: стационарность и материальность; полезность; долговечность; износ; разнородность, уникальность и неповторимость; необходимость постоянного управления; сезонный характер (на некоторых сегментах рынка); низкая ликвидность.

Современный рынок совершенно не обязательно должен быть связан с определенным географическим местом. Например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относится к какой либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.

Рынки недвижимости по своей природе заметно отличаются от тех рынков, которые в экономической науке принято называть высокоорганизованными например от мировых рынков цветных металлов или ценных бумаг (табл. 4.2).

Таблица 4.2

Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированных товаров

Характерные

черты

Рынки

высокоорганизованные недвижимости Типичные территориальные границы рынка Регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира Район, город, регион Взаимозаменяемость единиц товара Абсолютная Абсолютная невзаимозаменяемость или очень слабая взаимозаменяемость Стандартизированность товара Абсолютная или очень высокая Отсутствует или низкая Чисто продавцов и покупателей Большое Небольшое Соотношение между числами продавцов и покупателей Сбалансировано Колеблется между сбалансированностью, “рынком покупателя” и “рынком продавца” Характер сделок Преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки Сделки носят частный характер Доступность информации о товаре и ринке Очень высокая Доступ к информации обычно затруднен Достоверность и полнота информации о товаре и рынке Очень высокая Доступная информация часто недостоверна и (или) неполна Скорость обмена информацией и принятия решений Очень высокая Низкая Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах Высокая или очень высокая Изменяется от очень высокой до очень низкой Правовое регулирование способов использования товара и сделок с ним, непосредственно воздействующее на цены Минимальное Значительное Стабильность цен Цены обычно относительно стабильны Цены могут часто изменяться в широких пределах Транспортабельность товара Очень высокая Полностью отсутствует Влияние реального местонахождения товара на цены Очень незначительное Местонахождение — один из важнейших факторов формирующих цены Роль нерациональных факторов в принятии решений Крайне незначительная Заметная Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения Значительная Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла

Особенности российского рынка недвижимости:

· Различия рынков недвижимости по регионам

· Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения;

· Недостаточная информированность участников;

· Неравномерность развития сегментов рынка;

· Невозможность точных прогнозов тенденций развития;

· Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.

Тема 9. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ (ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ)

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Аннуитетные платежи (PMT) – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если платежи осуществляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале – авансовый.

Текущая стоимость (PV) (англ. Present value) - исходная сумма долга или оценка современной величины денежной суммы, поступление которой ожидается в будущем, в пересчете на более ранний момент времени.

Будущая стоимость (FV) (англ. Future value) - сумма долга с начисленными процентами в конце срока.

Ставка дохода или процентная ставка (i) (англ. Rate of interest) - является относительным показателем эффективности вложений (норма доходности), характеризующим темп прироста стоимости за период.

Срок погашения долга (n) (англ. Number of periods) - интервал времени, по истечении которого сумму долга и проценты нужно вернуть. Срок измеряется числом расчетных периодов, обычно равных по длине (например, месяц, квартал, год), в конце которых регулярно начисляются проценты.

Частота накоплений в год (k) - периодичность начисления процентов оказывает влияние на величину накопления. Чем чаще начисляются проценты, тем больше накопленная сумма.

ОБОЗНАЧЕНИЯ К ФОРМУЛАМ

FV – будущая стоимость денежной единицы;

PV – текущая стоимость денежной единицы;

PMT – равновеликие периодические платежи;

i – ставка дохода или процентная ставка;

n – число периодов накопления, в годах;

k – частота накоплений в год.

Для понимания сущности методов оценки доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени.

Базовая аксиома всей методологии оценки недвижимости – «деньги завтра не есть деньги сегодня». Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временнòй оценкой денежных потоков. Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций сложного процента или шести функций денежной единицы.

Для операций финансового анализа используются специальные таблицы шести функций, содержащие предварительно рассчитанные по сложному проценту факторы:

колонка 1 — накопленная сумма (будущая стоимость) денежной единицы (fvf, i, n);

колонка 2 — накопление денежной единицы (fvaf, i, n);

колонка 3 — фонд возмещения (sff, i, n);

колонка 4 — текущая стоимость единицы (реверсии) (pvf, i, n);

колонка 5 — текущая стоимость обычного аннуитета (pvaf, i, n);

колонка 6 — взнос на амортизацию единицы (iaof, i, n).

Таблицы, рассчитанные для годового и ежемесячного начисления процента, приведены в приложении.

Порядок использования таблиц:

1. Выбрать раздел ежегодного или ежемесячного учета накопления.

2. Найти страницу с соответствующей ставкой сложного процента.

3. Найти колонку, где указывается величина соответствующего фактора сложного процента.

4. Найти продолжительность расчетного срока в левой или число периодов в правой колонке выбранной таблицы.

5. Найти расчетную величину фактора сложного процента на пересечении соответствующей колонки и ряда таблицы.

6. Умножить величину единичного фактора на известную исходную денежную сумму, соответствующую данной ситуации в задаче.

В предварительно разработанных таблицах шести функций сложного процента данный фактор следует искать в первой колонке таблицы.

Текущая стоимость аннуитета

Аннуитет — серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода. В том случае, если платежи (поступления) производятся в конце каждого периода, говорят об обычном аннуитете. Если же платежи (поступления) осуществляются авансом, т.е. в начале каждого периода, говорят об авансовом аннуитете.

Базовые формулы:

а) при платежах (поступлениях) в конце каждого года:

где PMT - равновеликие периодические платежи (поступления);

б) при более частых, чем 1 раз в год, платежах (поступлениях):

Расчет текущей стоимости авансового аннуитета.

а) при платежах (поступлениях) в начале каждого года:

для (n-1)-го периода;