Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал специальных норм, регулирующих наследование жилых помещений. Дом (его часть), принадлежавший гражданину на праве личной собственности, наследовался на общих основаниях. Квартира, в которых проживало большинство населения крупных и средних городов страны, не являлись объектом права собственности граждан (последние могли пользоваться ими в качестве нанимателей или членов ЖСК).

Изменения, произошедшие в стране в последнее десятилетие, привели к возникновению частной собственности в жилищной сфере. Расширился круг оснований перехода жилых помещений в собственность граждан, появился слой населения, состоящий из собственников жилья. Поэтому данный вид имущества все чаще становится объектом наследственных правоотношений. Вместе с тем следует иметь в виду, что жилье относится к такому имуществу, которое обеспечивает жизненно необходимые потребности человека и для подавляющего большинства людей является единственным. Это и предопределило введение в раздел V «Наследственное право» части третьей ГК РФ ряда норм, учитывающих особенности наследования жилых помещений.

Чтобы определить их, надо прежде всего обратиться к понятию неделимой вещи. Согласно ст.133 ГК это вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Жилое помещение может относиться как к делимым, так и к неделимым вещам. Если оно состоит из нескольких изолированных комнат, то вполне возможен раздел дома или квартиры без ущерба для их целевого использования, так как и после раздела каждая из комнат сохранит свое функциональное назначение. В случае когда жилое помещение состоит из одной комнаты или двух – трех смежных и планировка его такова, что эти комнаты не могут быть превращены в изолированные (например, в трехкомнатной квартире вход в две комнаты – из одной), его следует отнести к неделимым вещам. Именно их касаются особенности в наследовании.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделении доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (с изменениями и дополнениями от 20 декабря 1983г. и 21 декабря 1993г.) дается толкование несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений при выделе доли одним из сособственников. Под ним следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

Согласно п.3 ст.1168 ГК, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Причем независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя. Это положение созвучно п.1 ст.250 ГК, который предусматривает, что продаже (обмене) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) продаваемой доли. Известное сходство названных норм усматривается в том, что и при продаже (мене), и при наследовании законодатель учитывает прежде всего интересы сособственников.

Если жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его получение имеют наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилого помещения (п.3 ст.1168 ГК). Эта норма согласуется с правилом о наследовании любой другой неделимой вещи: при отсутствии участников общей с наследодателем собственности преимущественное право на получение данной вещи имеет наследник, постоянно пользовавшийся ею (п.2 ст.1168 ГК).

Однако при всей схожести правил о преимущественном праве на получение в порядке наследования неделимой вещи и получение неделимого жилого помещения они имеют некоторое различие. По смыслу п.2 ст.1168 ГК наследник должен длительное время («постоянно») пользоваться вещью до смерти наследодателя. Применительно к жилому помещению п.3 ст.1168 ГК не требует длительности проживания. Важно, чтобы наследуемое жилое помещение было единственным местом проживания на день открытия наследства. Значит, наследник может поселиться к наследодателю, например, за один – два месяца до его смерти, и при условии, что он не имеет другого места жительства, получит преимущественное право на получение данного жилья.

Заметим, что в проекте части третьей ГК РФ предусматривались более жесткие критерии приобретения преимущественного права на жилое помещение для проживающих в нем наследников: данный объект наследования должен быть единственным местом постоянного проживания в течение года до открытия наследства. При такой формулировке не пользовался бы преимущественным правом на получение жилья наследник, например, в следующей ситуации. Н., продав дом в сельской местности, приехала в город в поисках работы и остановилась временно у своей тети в однокомнатной квартире. Через полгода тетя умирает, имея в качестве наследников брата и племянницу Н. (дочь ранее умершей сестры наследодателя). По мере законопроекта Н. не пользовалась бы преимущественным правом на получение квартиры, так как проживала в ней временно и менее года. По ныне действующей норме она приобрела такое право.

Учет фактора проживания при решении вопроса о передаче наследнику жилого помещения вполне понятен и социально оправдан. Жилое помещение – это не обычная вещь, а жизненно необходимая, поэтому она должна доставаться тому из наследников, который ранее проживал в нем и не имеет другого жилья. При этом следует напомнить, что при выборе из нескольких наследников закон в первую очередь учитывает же интересы сособственника данного жилого помещения, независимо от того, пользовался ли он помещением до открытия наследства. Такой нормы в законопроекте не было.

Говоря о преимущественном праве на получение жилого помещения (как, впрочем, и некоторых других видов наследуемого имущества, в отношении которого предусмотрено преимущественное право), важно отметить, что это право реализуется наследником не сверх своей наследственной доли (как это было в отношении предметов обычной домашней обстановки и обихода по ГК РСФСР 1964 года), а в счет ее.

Таким образом, если жилое помещение, полученное наследником, окажется по стоимости превышающим его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным наследникам путем передачи другого имущества, выплаты денежной суммы и т.п. (п.1 ст.1170 ГК). Сроки предоставления компенсации определяются соглашением между всеми наследниками. Если оно не достигнуто, осуществление компенсации другим наследникам.

Последняя норма может поставить наследника имеющего преимущественное право на получение жилого помещения, в затруднительное (если не в безвыходное) положение. Жилье, как правило, является наиболее дорогостоящей частью в наследуемом имуществе (а иногда и единственным наследством). Если наследник, проживающий с наследователем в этом помещении, не в состоянии предоставить компенсацию в ближайшее время после открытия наследства, то преимущественное право на получение данного жилья он не имеет осуществить.

Во время обсуждения законопроекта по поводу этой нормы в юридической литературе было высказано предложение оформлять обязательство между наследниками в судебном порядке с указанием срока или сроков выплаты соответствующих сумм компенсации с учетом индексации. Разделяя данную позицию, трудно согласиться с другим положением о возможных последствиях применения названной нормы. Оно сводит к тому, что наследники, не проживающие в этом помещении и не нуждающиеся в нем, получат возможность вышвыривать из жилого помещения наследников, для которых оно является единственным местом проживания, но которое в данный момент не в состоянии предоставить компенсацию.

Наследники, проживающие с наследователем, как правило, являются членами его семьи. А в силу п.2 ст.292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другим лицам не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Право членов семьи собственника жилого помещения по пользованию им, в том числе при его отчуждении, носят вещно–правовой характер. По сути это означает право пожизненного проживания в жилом помещении. Таким образом, преимущественное право на получение жилого помещения в счет наследственной доли не всегда совпадает с возможностью поселиться в нем или пользоваться им беспрепятственно. Вообще проблема соотношения права собственности на жилое помещение и право пользования им членами семьи собственника (бывшего собственника) возникает не только применительно к наследственным правоотношениям. Оно гораздо шире, но тема статьи не предполагает более подробного рассмотрения.

Одной из новелл, касающейся наследования жилого помещения, является осуществление права на обязательную долю в наследстве. Согласно ст.535 ГК РСФСР 1964 года право необходимых наследников было безусловным. Закон не предусматривал основание уменьшение их обязательной доли и тем более ее лишения (они могли быть лишены обязательной доли если являлись недостойными наследниками). Пункт 4 ст.1149 действующего ГК допускает такую возможность, и она связана с наследованием жилого помещения или имущества, которое использовалось наследником по завещанию в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и т.п.). Уменьшить обязательной доли или отказать в ее присуждении может только суд при наличии рядов юридических фактов: во-первых, наследник по завещанию пользоваться данным жилым помещением при жизни наследодателя; во-вторых, наследник имеющий право на обязательную долю, не проживал в нем до открытия наследства; в-третьих, осуществление право на обязательную долю повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию данное жилое помещение (например, все имущество состоит из неделимой квартиры); в-четвертых, суд должен учитывать имущественное положение наследников, имеющих право на обязательную долю. Заметим, что данная норма распространяется на наследование обязательной доли не только в отношении жилого помещения, но и дачи. В этой норме усматриваются не только забота о защите прав наследника, проживающего в жилом помещении, но стремление придать первостепенное значение воле завещателя. Такая идея явно прослеживается во многих положениях нового наследственного права. Это может породить довольно странные ситуации. Например, в случае невозможности передать наследнику по завещанию жилое помещение доля обязательного наследника может быть уменьшена или в ее присуждении может быть отказано. Вместе с тем столь же затруднительным или невозможным для использования может оказаться завещательный отказ, возлагающий на наследника по закону, имеющего преимущественное право на получение жилого помещения, обязательность предоставить право пожизненного пользования этим помещением легатарию. Однако закон не предусматривает в этом случае возможности ограничения его прав и, тем более, отказа в их реализации. Значит права отказополучателя, предусмотренные завещательным распоряжением наследодателя, будут исполняться даже в ущерб основанному на законе праву собственности наследника.

Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности.

Статья 35 Конституции РФ декларирует право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично,  так и совместно с другими лицами. Данное право сохраняется законом.

    Вступил в силу Федеральный закон от 26 ноября 2002 г. № 153-ФЗ
«О внесении дополнения в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Закон регулирует отношения, связанные с передачей по наследству приватизированных жилых помещений, которые находятся в общей совместной собственности граждан.

На заре приватизации жилья большинство россиян, решивших воспользоваться этим правом, не задумывались, какую форму собственности им следует избрать. Обычно квартиры приватизировались всеми проживающими в общую совместную собственность, то есть без определения долей каждого участника приватизаций. При этом люди надеялись, во-первых, исключить появление претендентов на наследство «со стороны», во-вторых, избежать хлопот, связанных с наследование долей. В представлении граждан при выбытии участников совместной собственности по естественным причинам, то есть в результате смерти, в конце концов остался бы единственный собственник, который мог бы распоряжаться общим имуществом как своей личной собственностью. Эти представления были вызваны плохим знанием наследственного права, которое не устанавливает никаких особенностей наследования жилья, в том числе и его долей. Иначе говоря, что бы передать долю по наследству, необходимо сначала ее определить. Но как можно определить долю умершего человека? На практике нотариусам приходилось устанавливать долю, как бы предполагая волю покойного и считая его долю равной долям других собственников. В мае 2000 года в Закон «О приватизации жилья» были внесены изменения, в соответствии приватизацию жилья несколькими собственниками разрешалось проводить только в общую долевую собственность с определение доли каждого участника приватизации. Что касается ситуации, когда квартира была уже приватизирована в совместную собственность, то согласно принятым изменениям доли участников признавались равными.

Однако вопрос с определение доли умершего собственника жилья, приватизированного до 31 мая 2001 года, то есть до несения этих поправок, по-прежнему неурегулированным. Теперь, с выходом закона от 26 ноября 2001 года № 153-ФЗ, это пробел в законодательстве ликвидирован.

В соответствии с законом в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, происходит определение долей участников общей собственности. Включая и долю умершего, на данное помещение. При этом все доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Эти правила применяются, если для отдельных видов совместной собственности и федеральными законами не установлено иное.

Законодательство о наследовании жилого помещения требуют дальнейшего осмысления и сопоставления с другими нормами наследственного права. Например, раздел V ГК не дает ответа на такой вопрос: если два наследника были сособственниками жилого помещения вместе с наследодателем, причем один из них проживал в этом помещении и не имеет другого, кто пользуется преимущественным правом на получении данного помещения – оба (по отношению к другим наследникам) или тот, кто проживает в нем? Думается, что по логике п.3 ст.1168 ГК, если есть несколько наследников, отвечающих первому критерию (наличие общей с наследодателем собственности на жилое помещение), должен быть применен второй критерий (совместное с наследодателем проживание и отсутствие другого жилья). Однако следует признать, что из грамматического толкования названной нормы такой вывод с неизбежностью не вытекает.

Может ли наследник, имеющий преимущественное право на получение жилого помещения отказаться от него (если это помещение, конечно, составляет всю долю данного лица в наследственном имуществе) в пользу другого наследника, не имеющего преимущественного права? Видимо, нет, поскольку названное право носит личный характер. Оно может принадлежать лишь тому из наследников, который удовлетворяет определенным критериям. С этой точки зрения данное право схоже с легатом, отказ от которого в пользу другого лица не допускается (п.1 ст.1160 ГК).

Сложнее ответить на вопрос: переходит ли преимущественное право на получение жилого помещения в порядке наследственной трансмиссии? Как было отмечено, в силу личного характера данного права оно может быть передано его обладателям другим лицам. Оно одно дело – его передача при жизни и по воле его обладателя, а другое – переход этого права после смерти наследника. Во всяком случае, поставленный вопрос требует обсуждения.

Наследники, получившие имущество в общую долевую собственность, вправе разделить его. При этом надо иметь в виду, что изложенные выше нормы о преимущественном праве на получение жилого помещения при разделе имущества применяются в течение трех лет со дня открытия наследства (п.2 ст.1164 ГК). Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве наследство.

Права наследников на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Она осуществляется на основании выданного свидетельства о праве на наследство и заключенного наследниками соглашения о разделе наследственного имущества. Если они же произвели государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании свидетельства, выданного нотариусом, а потом заключили соглашение о разделе наследства, то государственная регистрация прав, предусмотренных таким соглашением, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства (ч.2 п.2 ст. 1165 ГК).

При разделе имущества наследники могут прийти к соглашению, по которому определенные таким соглашением доли не совпадут с указанными в свидетельстве о праве на наследство. В силу п.3 ст.1165 ГК такое несоответствие не может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав наследников на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.